Come registrare un contratto di affitto? Regole e guida alla procedura

Il Modello RLI è il modulo principale per effettuare la registrazione e le altre operazioni correlate, come proroghe, cessioni e risoluzioni, ed è disponibile sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. La legge richiede anche la comunicazione dei dati catastali degli immobili oggetto del contratto, garantendo la corretta identificazione degli stessi.

La registrazione è obbligatoria per i contratti che superano complessivamente 30 giorni nell’anno tra le stesse parti. Sotto questa soglia non c’è registrazione in termine fisso: il contratto si registra solo in caso d’uso o su base volontaria.

Dove registrare un contratto di affitto

La registrazione di un contratto di affitto si effettua presso l’Agenzia delle Entrate. Chi sceglie la modalità cartacea può recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale, dove presentare la documentazione e ottenere assistenza per la compilazione dei modelli e la gestione delle imposte.

Per chi preferisce la registrazione telematica, questa può essere effettuata direttamente online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate. L’accesso all’area riservata avviene con SPID, CIE o CNS. In alternativa ci si può affidare a intermediari abilitati ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, come commercialisti o consulenti fiscali.

In ogni caso servono il contratto firmato dalle parti, il Modello RLI compilato e, per chi registra in ufficio, la ricevuta del Modello F24 Elide per l’imposta di registro e il contrassegno per l’imposta di bollo.

Contratto di locazione: meglio cartaceo o telematico?

La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata sia in modalità cartacea sia telematica, salvo per gli agenti immobiliari e per i soggetti tenuti alla registrazione che possiedono almeno 10 unità immobiliari, per i quali la via telematica è obbligatoria.

Con la modalità cartacea una delle parti del contratto deve recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate portando con sé:

• due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti;
• il modello RLI debitamente compilato e il modello F24 Elide con il versamento dell’imposta di registro;
• le marche da bollo (contrassegni telematici) da 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe, su ciascuna copia, con data di emissione non successiva a quella della stipula.

Se il contratto viene registrato con cedolare secca, invece, è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto, perché non sono dovute né l’imposta di registro né quella di bollo. L’Agenzia delle Entrate rilascia una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.

La registrazione telematica può essere effettuata direttamente da una delle due parti oppure tramite un intermediario abilitato, utilizzando il software «Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)» messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

In alternativa è possibile utilizzare RLI web, il servizio che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software: una soluzione comoda e veloce per i contratti di locazione più semplici. In entrambi i casi il sistema calcola automaticamente le imposte di registro e di bollo, che vengono pagate con addebito sul conto corrente indicato nella richiesta. Al termine vanno conservati il contratto originale e la ricevuta di registrazione.

Per i contratti che soddisfano i requisiti della procedura semplificata (per esempio non più di tre locatori e tre conduttori e una sola unità abitativa), la via telematica è ancora più rapida, perché non richiede di allegare la copia del contratto.

Come si compila e si presenta il modello RLI

Il modello RLI, introdotto dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento n. 2970 del 10 gennaio 2014 e approvato nella versione attuale con il provvedimento n. 64442 del 19 marzo 2019, deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e per effettuare gli adempimenti fiscali connessi, come:

• la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
• la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
• la comunicazione dei dati catastali degli immobili, ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010;
• l’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
• le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

I modelli da scaricare e compilare

Il Modello RLI e le relative istruzioni sono stati aggiornati l’ultima volta il 14 ottobre 2025, insieme al software di controllo, per recepire la risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025 sul calcolo delle sanzioni per la registrazione tardiva dei contratti pluriennali.

Ecco il file PDF aggiornato da scaricare e compilare:

Qui sotto, invece, ci sono le istruzioni di compilazione direttamente dall’Agenzia delle Entrate:

Prima di ogni registrazione è comunque consigliabile verificare sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate che non sia stata pubblicata una versione più recente del modello.

Quale codice inserire nel modello RLI?

Uno dei dati obbligatori da inserire nel modello RLI, all’interno del quadro A, è il codice relativo alla tipologia di contratto oggetto della comunicazione, informazione necessaria anche per il calcolo dell’imposta di registro dovuta.

Codice	Descrizione	Imposta di registro
L1	Locazione di immobile a uso abitativo	2%
L2	Locazione agevolata di immobile a uso abitativo	2% del 70% del canone
L3	Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato a Iva)	€ 67
L4	Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo	€ 200
S1	Locazione di immobile a uso diverso dall’abitativo	2%
S2	Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto a Iva	1%
S3	Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall’abitativo	€ 200
T1	Affitto di fondo rustico	0,50%
T2	Affitto di fondo rustico agevolato	€ 67
T3	Affitto di terreni e aree non edificabili, cave e torbiere	2%
T4	Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato a Iva)	€ 67

Nella categoria L1, per esempio, rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile a uso abitativo:

• a canone libero, durata 4 anni + 4;
• a canone concordato, durata 3 anni + 2;
• di natura transitoria, durata massima 18 mesi;
• di natura transitoria per studenti universitari;
• di durata complessiva non superiore a 30 giorni nell’anno con lo stesso conduttore, soggetti a registrazione solo in caso d’uso.

Registrazione del contratto di locazione: come funziona la procedura semplificata

La richiesta di registrazione telematica tramite modello RLI prevede l’allegazione della copia del contratto, a meno che non si utilizzi la «procedura semplificata», ammessa quando:

• il numero di locatori e conduttori non è superiore, rispettivamente, a tre;
• è presente una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre;
• gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
• il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e non comprende ulteriori pattuizioni;
• il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Contratto di affitto e Iva

Per quanto riguarda le imposte indirette sulla locazione di fabbricati da parte di soggetti passivi Iva, è previsto un regime naturale di esenzione, ai sensi dell’articolo 10 del DPR n. 633/72, sia per i fabbricati abitativi sia per quelli strumentali.

In particolare, per i fabbricati a uso abitativo (gruppo catastale A, con esclusione di A/10) la regola generale è l’esenzione dall’Iva. Sono invece imponibili Iva, mediante opzione del locatore da manifestare nel contratto di affitto, le seguenti locazioni:

• abitazioni locate dalle imprese costruttrici o da quelle che vi abbiano eseguito lavori di recupero incisivo (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica);
• alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008, locati da qualsiasi impresa (anche non costruttrice o ristrutturatrice).

In entrambi i casi di imponibilità su opzione, l’Iva si applica con l’aliquota del 10%, ai sensi del n. 127-duodevicies della tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633/72, e l’operazione è soggetta all’imposta di registro in misura fissa di € 67,00 ai sensi dell’articolo 5 della Tariffa, Parte I, annessa al DPR n. 131/1986. Negli altri casi la locazione di abitazioni da parte di imprese è esente da Iva e soggetta all’imposta di registro del 2%.

Locatore	Tipo di abitazione	Iva	Registro
Impresa costruttrice o ristrutturatrice	Abitazione	Iva su opzione 10%	€ 67,00
Impresa costruttrice o ristrutturatrice	Alloggio sociale	Iva su opzione 10%	€ 67,00
Altre imprese	Abitazione	Esente	2%
Altre imprese	Alloggio sociale	Iva su opzione 10%	€ 67,00

Contratto di locazione immobili e imposta di registro

L’imposta di registro è commisurata al canone di affitto pattuito ed è versata da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, che può rivalersi sull’inquilino per il 50%: per legge le spese di registrazione sono ripartite in parti uguali tra le parti. L’importo varia in base alla tipologia di immobile locato.

Fabbricato a uso abitativo	2% del canone annuo per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura	1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva (es. uso commerciale), 2% negli altri casi
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità
Altri immobili	2% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità

Per i contratti di affitto a canone concordato relativi a immobili nei comuni ad alta tensione abitativa è prevista una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro. L’importo dovuto per la prima annualità non può comunque essere inferiore a 67 euro.

Per esempio, con un canone mensile di 700 euro il canone annuo è pari a 8.400 euro (700x12) e l’imposta di registro dovuta è il 2% di 8.400, cioè 168,00 euro. Ecco quanto si paga, per una locazione abitativa, in base al canone:

Canone mensile	Canone annuo	Canone libero (2%)	Canone concordato (2% sul 70%)	Cedolare secca
300 euro	3.600 euro	72 euro	67 euro (minimo)	0 euro
500 euro	6.000 euro	120 euro	84 euro	0 euro
700 euro	8.400 euro	168 euro	117,60 euro	0 euro
1.000 euro	12.000 euro	240 euro	168 euro	0 euro
1.500 euro	18.000 euro	360 euro	252 euro	0 euro

A questi importi, nel regime ordinario, si aggiunge l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto (e comunque ogni 100 righe) per ciascuna copia.

La legge prevede inoltre la possibilità di versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione, beneficiando di una riduzione degli importi dovuti. Per i contratti di durata pluriennale si può scegliere di:

• pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
• versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata ottiene uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Con il tasso legale dell’1,6% in vigore nel 2026 (fissato ogni anno con decreto del Ministero dell’Economia), su un contratto 4+4 da 700 euro al mese l’imposta per i primi quattro anni è di 672 euro (2% di 33.600), lo sconto è del 3,2% (0,8% per 4 annualità), pari a 21,50 euro, e il versamento scende a 650,50 euro.

Registrazione del contratto di locazione e modello F24 Elide

Chi non paga con addebito diretto tramite RLI deve versare l’imposta di registro sui contratti di affitto con il modello «F24 versamenti con elementi identificativi» (F24 Elide), indicando il codice tributo 1500 per la prima registrazione, 1501 per le annualità successive, 1502 per le cessioni, 1503 per le risoluzioni e 1504 per le proroghe.

Con il modello F24 Elide si versano i tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione o affitto, come:

• imposta di registro;
• tributi speciali e compensi;
• imposta di bollo;
• sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte, tributi e compensi.

Le sanzioni in caso di mancata registrazione del contratto

Chi non registra il contratto di affitto, o lo registra in ritardo, incorre in una sanzione amministrativa. Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 (D.Lgs. 87/2024, con i minimi introdotti dal D.Lgs. 81/2025 dal 13 giugno 2025) le misure sono:

• registrazione omessa o effettuata con oltre 30 giorni di ritardo: 120% dell’imposta di registro dovuta, con un minimo di 250 euro;
• registrazione tardiva entro 30 giorni dalla scadenza: 45% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro;
• contratti in cedolare secca, per i quali non è dovuta l’imposta di registro: sanzione fissa di 250 euro nel primo caso e di 150 euro nel secondo;
• tardivo versamento dell’imposta per le annualità successive: sanzione base del 25% dell’importo versato in ritardo, riducibile con il ravvedimento.

Diversa è l’ipotesi dell’occultamento, anche parziale, del canone, cioè quando nel contratto registrato compare un importo inferiore a quello realmente pattuito: l’articolo 72 del Testo unico del registro, come modificato dalla stessa riforma, la punisce con una sanzione pari al 120% della differenza tra l’imposta dovuta sul canone effettivo e quella versata sul canone dichiarato.

Con la risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, allineandosi alla Cassazione, che per i contratti pluriennali di locazione o sublocazione di immobili urbani registrati in ritardo, se il contribuente ha scelto il versamento annuale dell’imposta, la sanzione va calcolata sull’imposta dovuta per la prima annualità e non sull’intera durata. Alle violazioni commesse prima del 1° settembre 2024 restano applicabili le vecchie misure. Dal 1° gennaio 2027, dopo il rinvio disposto dal Milleproroghe (D.L. 200/2025), queste regole confluiscono nel Testo unico delle sanzioni tributarie (D.Lgs. 173/2024), che ne cambia la numerazione ma non gli importi.

Le conseguenze non sono solo fiscali. La mancata registrazione comporta la nullità del contratto ai sensi dell’articolo 1, comma 346, della legge n. 311/2004. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 23601/2017, hanno però riconosciuto la possibilità di sanare il contratto con la registrazione tardiva, con effetti retroattivi. Il modello RLI, infine, consente anche di presentare le denunce relative ai contratti di locazione non registrati.

La legge prevede la riduzione della sanzione in caso di regolarizzazione spontanea attraverso il ravvedimento operoso, con una riduzione che cresce quanto prima si interviene rispetto alla scadenza del termine di registrazione.