Come diventare amministratore di condominio: requisiti, formazione e doveri

Antonella Ciaccia

14/06/2022

14/06/2022 - 15:46

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Quali sono i requisiti richiesti a chi vuole diventare amministratore di condominio? Dai corsi di formazione alla durata dell’incarico, approfondiamo le caratteristiche principali della professione.

Come diventare amministratore di condominio: requisiti, formazione e doveri

Come si diventa amministratore di condominio? Il professionista deve possedere alcune caratteristiche imposte dalla legge, volte a garantirne competenza e capacità tecnica.

Ma prima di analizzare quali sono i requisiti e le procedure necessarie per intraprendere questa professione è necessario specificare che è un lavoro adatto soprattutto per chi è dotato di buon senso pratico e capacità organizzativa.

Con le novità introdotte dalla riforma del condominio quella dell’amministratore è diventata una vera e propria professione e, in quanto tale, soggetta a specifiche regole.

Per intraprendere questo mestiere sarà necessario seguire uno specifico percorso di formazione e aprire una partita Iva come amministratore.

Se sarete in grado di farvi strada e di lavorare nel miglior modo, i sacrifici saranno ripagati. Ad oggi l’amministratore condominiale è diventato una figura importante e indispensabile per la gestione degli immobili.

Con questa guida tracciamo il profilo richiesto dalla legge e approfondiamo le procedure per raggiungere l’obiettivo della professione: requisiti, formazione e doveri dell’amministratore di condominio.

Gli obblighi dell’amministratore di condominio

Gli obblighi dell’amministratore sono stabiliti dall’art. 1130 del Codice civile in base al quale egli deve:

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti;
  • compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio;
  • presentare il bilancio alla fine di ciascun anno;
  • aprire un conto corrente intestato al condominio;
  • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
  • curare la tenuta dei registri di contabilità.

Il suddetto articolo, al comma 1, al punto 9) sancisce che l’amministratore ha l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

L’amministratore è inoltre tenuto a imporre l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria in tutti i casi in cui siano necessari e urgenti. Deve, però, riferire nella prima assemblea delle sue decisioni, come stabilisce il comma 2 dell’art. 1135 c.c.

Se l’assemblea è impossibilitata a nominare l’amministratore e quindi ci si trova in una situazione di impossibilità di gestione del condominio, oppure se ci sono seri dubbi sulla corretta gestione della cassa condominiale da parte dell’amministratore in carica e non si trova l’accordo per sostituirlo, si può ricorrere al giudice per la nomina di un amministratore giudiziario.

Chi è l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece.

L’amministratore è il responsabile delle parti comuni dell’edificio cioè quelle definite dall’articolo 1117 del Codice civile e dal regolamento di condominio. Questa figura non ha alcun potere né rappresentanza in merito alle parti private dell’edificio come i singoli appartamenti.

La professione richiede un impegno a tempo pieno, ma soprattutto tanto senso pratico e voglia di fare: un amministratore condominiale ha oggi molte responsabilità.

Non è più soltanto una questione di conti: dirigere e regolamentare le attività in uno stabile è un’occupazione sempre più impegnativa.

Per questo si è stabilito che per assumere il ruolo di amministratore di condominio fosse quantomeno necessario frequentare un corso di formazione professionale e superare un esame.

La durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno se non viene revocato.

Requisiti e formazione obbligatoria

La riforma del condominio ha introdotto specifici requisiti di onorabilità e professionalità per la carica di amministratore.
La professione può essere svolta solo da coloro che:

  • hanno il godimento dei diritti civili;
  • non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non sono interdetti o inabilitati;
  • non sono mai stati iscritti nell’elenco dei protesti cambiari;
  • sono in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • hanno seguito corsi di formazione iniziale e continua in materia di amministrazione condominiale.

Gli ultimi due requisiti non sono richiesti in caso di amministratore scelto tra i condomini.

Come premesso dunque per diventare amministratore di condominio bisogna avere necessariamente il pieno godimento dei diritti civili, non esser stati condannati per reati contro la pubblica amministrazione e non avere in carico alcun reato che prevede una pena dai 2 ai 5 anni di reclusione.

Oltre ai prerequisiti indispensabili, per chi desidera intraprendere questa strada e questa professione, a meno che l’amministratore non sia uno dei condomini, tra gli obblighi vi è quello di provvedere periodicamente alla formazione professionale.

In particolare sarà necessario prima frequentare un corso di formazione iniziale e, successivamente, partecipare a corsi di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I corsi di formazione devono essere tenuti da professionisti in campo giuridico ed economico che abbiano esperienza nell’amministrazione di condomini, e devono avere un responsabile scientifico (questi soggetti devono inoltre godere di appositi requisiti di onorabilità).

I corsi di formazione iniziale devono svolgersi almeno su 72 ore di lezione, mentre quelli annuali di formazione periodica su 15 ore di lezione all’anno.

Il corso per diventare amministratore di condominio prevede il superamento di un esame sia scritto che orale, il cui fine è l’ottenimento dell’attestato per intraprendere il percorso professionale come amministratore di condominio.

L’assemblea di condominio può chiedere all’amministratore di dimostrare l’assolvimento degli obblighi di formazione.

Se questi non partecipa ai corsi decade dall’incarico e non può rivendicare il pagamento del proprio onorario.

Non è però necessario superare alcun un Esame di Stato: la professione rientra tra quelle senza albo. In Italia non esiste nessun obbligo d’iscrizione a un albo professionale per svolgere la professione di amministratore condominiale, che quindi risulta essere una professione non regolamentata e che trova fondamento normativo nella legge n. 4 del 2013.

Per certificare la qualità e le qualifiche dei professionisti esiste però un sistema nazionale di certificazione non obbligatoria, quale garanzia per i condomini.

Amministratore di condominio: le funzioni

Per lavorare come amministratore di condominio bisogna tenere a mente quelli che sono i doveri del professionista.

Innanzitutto è opportuno specificare che con la legge 220 dell’11 dicembre 2012 è stato stabilito che in tutti i condomini è necessario sia presente qualcuno per la gestione amministrativa della struttura.

Negli stabili con più di otto condomini è obbligatorio dotarsi di amministratore di condominio. Negli altri casi, su delibera assembleare, si può fare a meno di questa figura.

In realtà i dettami della normativa in oggetto prevedono una serie di compiti che solo un professionista come l’amministratore di condominio può svolgere con le dovute competenze, sia l’edificio composto da più o meno di nove appartamenti.

Come precedentemente detto, gli amministratori di condominio hanno il dovere di eseguire le delibere dell’assemblea, convocarla una volta l’anno per il rendiconto, far rispettare il regolamento condominiale, dare sanzioni a chi lo viola, disciplinare l’uso delle cose e degli spazi comuni.

Dovrà poi riscuotere i contributi, erogare le spese occorrenti alla manutenzione, perseguire i condomini morosi, eseguire gli adempimenti fiscali per pagare i dipendenti, i fornitori e gli eventuali custodi.

Tra i compiti di un amministratore condominiale c’è anche la tenuta dei registri condominiali, la conservazione di tutta la documentazione sulla gestione e la presentazione dell’attestazione relativa allo stesso dei pagamenti e delle eventuali liti in corso.

Infine dovrà redigere il rendiconto annuale e farlo approvare dall’assemblea entro 180 giorni.

Quanto si guadagna?

Tra le domande di chi si chiede come diventare amministratore di condominio non abbiamo dimenticato di trattare la questione compenso.

A questa domanda però non è possibile dare una risposta univoca e certa poiché bisogna considerare diversi fattori.

Dipende, infatti, se si amministra solo il proprio condominio e, al contempo, si svolge un altro lavoro, oppure se si fa l’amministratore di professione.

Per chi lo fa di professione si tratta pertanto di un vero e proprio stipendio e i compensi variano in base al numero di condomini che si amministra e alla loro grandezza.

Chi amministra il condominio nel quale vive, può arrivare a guadagnare dai 100 euro ai 220 euro al mese, per un compenso totale annuo di circa 2.400 euro.

Chi invece svolge l’attività in maniera professionale e si occupa di diversi condomini, può arrivare a guadagnare fino a 4.000 euro al mese.

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