Anche la Cassazione conferma che è possibile appropriarsi del sottotetto condominiale. Ecco come funziona l’usucapione in questo caso.
Non è sempre chiaro quale sia il modo corretto di inquadrare il sottotetto all’interno di un condominio e in effetti cambia a seconda dei casi. Quando è una pertinenza dell’appartamento sottostante diventa quasi irrilevante, ma se si tratta di una parte comune il suo sfruttamento può creare dei problemi tra i condomini. In questa ipotesi, peraltro, è più comune (pur essendo più difficile) appropriarsene per usucapione, una possibilità confermata anche dalla Corte di cassazione.
Di fatto, la gestione delle parti comuni di un condominio può rivelarsi molto spinosa e lo dimostrano le numerose cause nei tribunali italiani. Tra i principali motivi di lite c’è l’uso di tali parti comuni, soprattutto se qualcuno impedisce ai vicini di casa di sfruttare parimenti lo spazio. Difendersi da questa condotta è fondamentale, perché come confermato dalla giurisprudenza anche le parti comuni del condominio sono soggette a usucapione.
Questo significa che se un proprietario le usa in modo esclusivo per un tempo sufficiente diventa legittimato a escludere tutti gli altri. Potrebbe sembrare un’ingiustizia, ma va tenuto conto che i tempi per l’usucapione sono piuttosto lunghi, oltre alla necessità di certezza e stabilità. Pensate di usare il sottotetto per anni come se fosse proprio, per un accordo tacito con i vicini di casa che non hanno interessi contrari, per poi rischiare di esserne privati all’improvviso.
Sottotetto: pertinenza o parte comune?
Che si tratti di parte comune o pertinenza di una singola proprietà, il sottotetto può essere usucapito. La differenza è comunque rilevante, come vedremo. La questione non è immediata perché non esiste un’unica tipologia di sottotetto, né una definizione precisa. Si tratta semplicemente di quello spazio intermedio tra l’ultimo piano e il solaio, ma può avere dimensioni e caratteristiche estremamente variabili. Ci sono sottotetti impossibili da usare anche solo come deposito e altri che possono diventare abitabili, motivo per cui non esiste una regola generale.
Di norma, basterebbe controllare la documentazione per verificare la proprietà del sottotetto, tra cui il primo rogito e il regolamento del costruttore, che possono indicarlo come parte comune o di pertinenza di una proprietà esclusiva. In assenza di indicazioni bisogna rifarsi a quanto previsto dal Codice civile e ai principi nel tempo consolidati dalla giurisprudenza. Nel dettaglio, il sottotetto è di proprietà comune se le sue caratteristiche strutturali e funzionali si prestano all’uso o all’interesse comune.
Altrimenti, quando serve soltanto a isolare termicamente e proteggere l’appartamento sottostante (valutando anche la forma e il modo in cui si sviluppa il sottotetto), è privato. In genere, anche le modalità di accesso e le caratteristiche interne incidono, come pure il passaggio di impianti che servono lo stabile.
Appropriarsi del sottotetto in condominio
Se il sottotetto viene usato in maniera esclusiva, pacifica, riconoscibile e compatibile con la proprietà, per 20 anni di tempo senza interruzioni viene usucapito. Ciò vale sia per il sottotetto pertinenza di un’abitazione che per il sottotetto rappresentante una parte comune, ma nella vita condominiale ci sono delle differenze rilevanti. Provare il possesso ai fini dell’usucapione di un sottotetto privato è più semplice, proprio perché chi lo usa non ne avrebbe alcun titolo, ma anche più raro. Il legittimo proprietario in genere blocca subito questi comportamenti e impedisce il decorrere dell’usucapione.
Al contrario, l’usucapione di un sottotetto condominiale è in parte più ostica, perché ogni condomino ha diritto a usare il bene. Il possesso deve però essere esclusivo e impedire agli altri il godimento della parte comune. Allo stesso tempo, è più frequente che un condomino si appropri della parte comune, se usucapibile, piuttosto che di uno spazio privato. L’usucapione può essere confermata dal tribunale se si presentano tutti i requisiti:
- 20 anni di possesso continuativo (eventualmente proseguiti dall’erede);
- possesso pubblico, evidente e riconoscibile dagli altri;
- possesso ottenuto in modo pacifico;
- mancata contestazione dai condomini, non compatibile con la mera tolleranza;
- esclusione degli altri proprietari.
Quanto all’ultimo punto, rilevano spesso le opere che impediscono materialmente l’accesso altrui, per esempio bloccando la botola di entrata comune, ma non solo. Anche occupare integralmente il sottotetto con i propri effetti personali, quando funge da ripostiglio, è utile a provare il possesso.
