Ecco cosa c’è da sapere sulle spese per i lavori e le riparazioni al tetto condominiale. Come si dividono le spese e chi deve pagare.
È sempre complicato capire come gestire le spese di alcune parti del condominio, soprattutto quando le regole d’uso non sono intuitive. La manutenzione e in generale i lavori al tetto dell’edificio sono spesso motivo di controversie all’interno di un condominio, soprattutto per quanto riguarda la divisione dei costi. Molti condomini ritengono che l’onere sia a carico del proprietario all’ultimo piano, il quale normalmente considera ingiusta questa teoria, visto che il tetto è parte dello stabile. Vediamo come funziona.
Chi paga le spese per il tetto in un condominio
Il tetto è effettivamente una componente particolare dell’edificio rispetto ad altre aree, ma l’uso, la proprietà e le spese sono regolate dalla legge senza lasciare possibilità di errore. Innanzitutto, bisogna sapere che il tetto è a tutti gli effetti una parte comune del condominio, proprio come le scale, il solaio, il cortile e così via. Non è quindi corretto ritenere che appartenga soltanto al proprietario dell’appartamento sottostante, a meno che ciò sia stabilito espressamente dal regolamento di condominio, circostanza che si avvera a dir poco raramente.
Di conseguenza, sono diversi i condomini chiamati a partecipare alle spese di riparazione del tetto, ma non sempre tutti. Il motivo per cui il tetto è considerato una parte comune deriva proprio dalla funzione di copertura che offre al fabbricato, di cui usufruiscono tutte le porzioni immobiliari sottostanti. Come confermato in più occasioni anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, infatti, sono considerati comproprietari del tetto tutti coloro che hanno un appartamento, un box, una cantina o qualsiasi altro locale all’interno della verticale sottostante al tetto stesso.
Chi si trova sotto alla copertura, non importa quanto, deve quindi pagare per le riparazioni e gli interventi necessari. In base alla conformazione dell’edificio può quindi capitare che a beneficiare del tetto sia soltanto una parte dei proprietari. Si verifica così quello che viene chiamato condominio parziale, responsabile per le spese della parte comune.
Affinché ciò sia possibile, a meno che per particolari previsioni del regolamento condominiale, è necessario che siano direttamente le caratteristiche strutturali e funzionali a escludere alcuni appartamenti o locali. Si tratta, in altri termini, di aree non coperte da quello specifico tetto, nemmeno in parte.
Come si dividono le spese del tetto condominiale
Definire la proprietà del tetto condominiale è fondamentale per attuare la divisione delle spese. I condomini che devono contribuire ai costi di riparazione del tetto sono infatti i proprietari dello stesso, poiché ciò significa che tutti ne beneficiano in qualche misura. Un tetto sicuro, in buone condizioni e con un isolamento ottimale è un vantaggio per l’intera palazzina, indipendentemente dal piano. Di conseguenza, devono pagare tutti coloro che si trovano al di sotto della copertura (escludendo eccezioni previste dal regolamento), a prescindere dal loro numero.
Lo stesso principio si applica sempre, partendo dalla casa bifamiliare fino ai maxi condomini. Per queste stesse ragioni anche la divisione delle spese avviene con uno dei criteri previsti per le parti comuni, vale a dire in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuno (facendo riferimento a ciò che si trova sotto il tetto ovviamente). In questo modo si ha una suddivisione equa, calibrata nel modo più oggettivo possibile in base alle differenze di beneficio di ogni proprietario.
A tal proposito è però indispensabile che l’intervento sia approvato dall’assemblea riunita con il quorum e la maggioranza previsti dalla legge (per i condomini minimi è richiesta l’unanimità), in mancanza della quale bisogna ottenere un provvedimento giudiziale. Quest’ultimo non è assolutamente necessario, tuttavia, quando il tetto (o qualsiasi altra parte comune in verità) richiede interventi dal carattere urgente.
In questo caso, qualsiasi condomino può intervenire e pretendere poi il rimborso pro quota, nel rispetto di eventuali disposizioni specifiche sulla prassi da seguire. Tendenzialmente, inoltre, sono ammesse le migliorie che non apportano cambiamenti al bene anche senza consenso comune, se uno o più condomini le stabiliscono e decidono di farsene carico.
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