Cedolare secca, ecco perchè al nudo proprietario non spetta

Chiara De Angelis

13 Marzo 2023 - 13:36

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che al nudo proprietario dell’immobile ad uso abitativo non spetta la cedolare secca. Ecco il perché.

Cedolare secca, ecco perchè al nudo proprietario non spetta

Arriva la risposta da parte dell’Agenzia delle Entrate all’istanza di interpello numero 216/E del 15 febbraio 2023 avente ad oggetto l’opzione per la cedolare secca.

Nello specifico, l’Ente conferma l’impossibilità di applicare al nudo proprietario dell’immobile locato il regime agevolato della cedolare secca. A tale conclusione si è arrivati in virtù del fatto che l’opzione si basa su un regime di tassazione opzionale, alternativo a quello ordinario IRPERF, il quale non può essere imputato al nudo proprietario.

Vediamo subito cos’è la cedolare secca, la motivazione per cui non spetta al nudo proprietario e tutti i dettagli della risposta all’istanza di interpello data dall’Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca, cos’è

Prima di approfondire la questione sul perché il nudo proprietario dell’immobile locato non può accedere alla cedolare secca vediamo di capire in cosa consiste l’opzione.

Come anticipato, la cedolare secca è un regime di tassazione alternativo a quello Irpef a cui si può ricorrere in caso di locazione di immobili ad uso abitativo. Non solo alternativo, ma anche più conveniente del regime fiscale Irpef perché opera servendosi di un’aliquota più bassa.

La sua applicazione non richiede particolari attenzioni se non per quel che concerne la comunicazione del locatore di voler godere della cedolare secca da dare all’inquilino tramite raccomandata.
Con questa comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, pur se il contratto lo prevede, compreso quello per adeguamento Istat. Una regola questa che non vale per i contratti di affitto di durata complessiva nell’anno di meno di 30 giorni (locazioni brevi) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia.

La cedolare secca può essere applicata direttamente nella dichiarazione dei redditi riferita al periodo d’imposta in cui si è prodotto il reddito o in sede di registrazione volontaria del contratto, oppure in caso d’uso.
Tali disposizioni valgono per i contratti per i quali non è previsto l’obbligo di registrazione in termine fisso.

Cedolare secca e nudo proprietario, il caso affrontato dall’Agenzia delle Entrate

Chiarito in maniera molto sintetica cosa s’intende per cedolare secca, vediamo se l’opzione può essere esercitata dal nudo proprietario dell’immobile analizzando il caso posto in esame all’Agenzia delle Entrata.

La risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate riguarda il caso di un contribuente comproprietario per metà con il fratello (50% ciascuno) della nuda proprietà di un immobile ad uso abitativo rientrante nella categoria catastale A/3. La madre dell’istante, alla quale fa capo il diritto di usufrutto, risiede nell’immobile a titolo di abitazione principale solo per quella parte dello stesso la cui “disponibilità materiale” non spetta all’istante e al fratello.

L’intenzione dell’istante è quella di stipulare un contratto di locazione a canone libero proprio sulla porzione dell’immobile su cui ha la disponibilità materiale insieme al fratello. Per fare questo chiede se nella posizione di “nudo proprietario” può fare affidamento sul regime della cedolare secca (art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23).

L’Agenzia delle Entrate ha fornito però una risposta negativa all’interpello. Pertanto, il nudo proprietario non può avvalersi del regime di tassazione opzionale della cedolare secca come invece avrebbe voluto. Ma per quale motivo?

Forniamo di seguito una panoramica delle considerazioni fatte dall’Agenzia delle Entrate sul caso in questione.

Cedolare secca, ecco perché al nudo proprietario non spetta

Come già anticipato in apertura di articolo, con la risposta all’interpello n. 216 del 15 febbraio 2023 l’Ente chiude la questione sulla possibilità per il nudo proprietario di potersi avvalere del regime della cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate si serve della normativa per giustificare l’esito negativo della richiesta.
In via generale, la cedolare secca non spetta al nudo proprietario perché il reddito fondiario, com’è il canone di locazione, va dichiarato dall’usufruttuario.

Ciò si desume dall’articolo 26, comma 1, del TUIR in virtù del quale i redditi fondiari vanno imputati a soggetti che sugli immobili vantano la proprietà, l’usufrutto, l’enfiteusi o un altro diritto reale.
Si precisa che la nuda proprietà per sua natura si affianca all’usufrutto. La sola costituzione del diritto di usufrutto determina, infatti, il trasferimento della soggettività passiva d’imposta da proprietario dell’immobile all’usufruttuario. E a quest’ultimo viene riconosciuto il diritto a godere della cosa e dei frutti prodotti, secondo quanto disposto dagli artt. 981 e 984 del Codice Civile (risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008).

E in base a quanto sopra visto che l’Agenzia delle Entrate ha “bocciato” la richiesta del nudo proprietario dell’immobile di avvalersi della cedolare secca.

Per essere più chiari, il figlio (nudo proprietario) intenzionato a concedere in locazione la parte dell’immobile di cui ha la disponibilità materiale, mentre la madre ne è usufruttuaria, non può optare per la cedolare secca perché tale regime agevolato si pone come alternativa facoltativa rispetto al regime attualmente in vigore per quel che concerne la tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF che, come visto dall’analisi dell’art. 26 del TUIR, non spetta al nudo proprietario.

Ecco spiegato il motivo per cui il nudo proprietario dell’immobile non può avvalersi della cedolare secca.

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