Cedolare secca, acconto entro il 30 novembre 2026: quanto pagare e chi può non versarlo

Chi affitta casa con la cedolare secca ha un appuntamento fisso a fine novembre. Entro lunedì 30 novembre 2026 va pagato il secondo acconto dell’imposta, oppure l’acconto in un’unica soluzione per chi a giugno non ha versato nulla. Il 30 cade in un giorno feriale, quindi nessuno slittamento.

I numeri, del resto, sono già scritti. L’acconto si calcola sulla cedolare dovuta per il 2025, quella indicata nel 730 o nel modello Redditi (il termine per presentare quest’ultimo è scaduto il 2 novembre).

La regola di base la fissa la scheda dell’Agenzia delle Entrate sul pagamento della cedolare: scadenze e modalità sono quelle dell’Irpef e l’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Chi a novembre deve versare anche l’Irpef trova i dettagli nella guida su chi deve pagare l’acconto Irpef di novembre.

Chi paga e chi no

Si paga solo se la cedolare del 2025 supera 51,65 euro. Sotto quella cifra l’acconto non è dovuto, né a giugno né adesso. Le istruzioni del modello Redditi, che ragionano con importi arrotondati, fissano la soglia a 52 euro.

C’è poi il caso di chi ha scelto la cedolare per la prima volta quest’anno. In generale, spiega l’Agenzia, nel primo anno di opzione l’acconto non si versa perché manca la base di riferimento, cioè un’imposta sostitutiva dovuta per l’anno prima.

Quanto versare: tre esempi

Per orientarsi sugli importi basta ricordare le aliquote: 21% sul canone annuo, ridotto al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni elencati nella scheda informativa dell’Agenzia.

La seconda soglia da tenere a mente è 257,52 euro. Se l’acconto è inferiore, si paga tutto in un colpo entro il 30 novembre. Da 257,52 euro in su si divide in due rate: il 40% entro il 30 giugno (o entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%) e il restante 60% entro il 30 novembre.

Marta ha firmato a fine ottobre 2025 un contratto da 500 euro al mese a canone libero. Nel 2025 ha incassato due mensilità, 1.000 euro, e la sua cedolare è stata di 210 euro: sopra 51,65 ma sotto 257,52. A giugno quindi non doveva nulla, mentre entro il 30 novembre versa l’intero acconto di 210 euro.

Più frequente il caso di un bilocale affittato tutto l’anno a 6.000 euro, sempre a canone libero. La cedolare 2025 è di 1.260 euro e l’acconto 2026 ha lo stesso importo: 504 euro andavano pagati in estate, 756 euro vanno pagati adesso.

Diverso il discorso per chi, oltre all’affitto, ha una partita Iva ed esercita un’attività per cui sono stati approvati gli ISA (che li applichi o no), con ricavi o compensi entro il limite previsto. In questo caso le due rate sono uguali, del 50% ciascuna. La stessa regola vale, alle stesse condizioni, per i forfettari, per chi applica il regime di vantaggio e per chi rientra nelle altre cause di esclusione dagli ISA. Con 1.260 euro di cedolare, a novembre si pagano quindi 630 euro. Negli altri casi la ripartizione resta 40/60.

F24 o busta paga

Chi paga da solo usa l’F24, sezione Erario, con il codice tributo 1841 (acconto seconda rata o unica soluzione) e 2026 come anno di riferimento. Il 1840 è riservato alla prima rata, il 1842 al saldo. Eventuali crediti si possono compensare secondo le regole ordinarie.

Chi ha presentato il 730 con il datore di lavoro o l’ente pensionistico come sostituto d’imposta, invece, non deve fare nulla. Le istruzioni del 730/2026 prevedono che a novembre sia trattenuta la seconda o unica rata di acconto dell’Irpef e della cedolare secca. Se lo stipendio o la pensione non bastano, la parte residua viene trattenuta a dicembre con un interesse dello 0,4% mensile.

Ridurre o azzerare quella trattenuta adesso non è più possibile: la richiesta scritta al sostituto andava fatta entro il 10 ottobre (ne avevamo parlato spiegando come ridurre il secondo acconto). Chi ha presentato il 730 senza sostituto paga con l’F24, come chi ha fatto il modello Redditi.

Niente rate, infine. Le istruzioni del modello Redditi PF 2026 permettono di rateizzare solo il saldo e il primo acconto: il secondo acconto va versato in un’unica soluzione.

Pagare meno con il metodo previsionale

Versare il 100% della cedolare dell’anno prima ha senso se l’affitto è andato avanti senza cambiamenti. Se invece l’inquilino se n’è andato, il canone è stato ridotto o l’opzione è stata revocata, si può usare il metodo previsionale: si stima la cedolare 2026 e si calcolano gli acconti su quella cifra.

Riprendiamo il bilocale da 6.000 euro l’anno. Se si è liberato a fine marzo ed è rimasto sfitto, nel 2026 ha reso 1.500 euro, cioè 315 euro di cedolare. I 504 euro pagati a giugno coprono già tutto e la seconda rata si può non versare.

Il rischio però resta tutto a carico del proprietario, perché le istruzioni non prevedono margini di tolleranza. Se a consuntivo la cedolare 2026 risulta più alta degli acconti versati, sulla differenza si applica la sanzione per insufficiente versamento. Se la casa torna ad essere affittata prima di fine anno, i conti vanno rifatti. Da sapere anche che nel rigo LC2 del modello Redditi 2026 gli acconti vanno comunque indicati con il metodo storico, non con gli importi ridotti che si versano.

Scadenza mancata? C’è il ravvedimento

A una scadenza saltata si può rimediare. Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 la sanzione per omesso versamento è del 25%, che scende al 12,5% se si paga entro 90 giorni dalla scadenza. Con il ravvedimento operoso si riduce ancora, in base ai giorni di ritardo:

• dallo 0,08% per un giorno all’1,16% al quattordicesimo giorno;
• 1,25% dal 15° al 30° giorno;
• 1,39% dal 31° al 90° giorno;
• 3,12% entro un anno;
• 3,57% oltre l’anno.

A questo si aggiungono gli interessi al tasso legale, che dal 1° gennaio 2026 è all’1,6%. Chi paga i 756 euro del bilocale con 20 giorni di ritardo aggiunge circa 9,45 euro di sanzione (l’1,25%) e circa 0,66 euro di interessi. Nell’F24 l’imposta resta sul codice 1841, la sanzione va sull’8940 e gli interessi sul 1940, come indicato dalla risoluzione n. 12/E del 2023.

E la cedolare al 5%?

Sul canone concordato si sta discutendo di un taglio: il disegno di legge di Bilancio 2027, all’esame del Parlamento, prevede di portare l’aliquota dal 10% al 5% per i contratti stipulati nel 2027. Ne abbiamo parlato nell’articolo sulla cedolare secca al 5% per il canone concordato.

Con l’acconto di questo mese non c’entra. Si paga sulla cedolare 2025, con le aliquote in vigore oggi.