Cancellazione dell’usufrutto: come fare?

Come ottenere la cancellazione dell’usufrutto su un immobile di proprietà?

Capita spesso di trovare annunci immobiliari riguardanti la vendita della sola nuda proprietà di un immobile: non di rado, si tratta di proposte di vendita a prezzi molto competitivi che, per tale ragione, ci sembrano allettanti.

Ma cosa si intende con “nuda proprietà” di un immobile?

Per capire cos’è la nuda proprietà, bisogna partire dalla definizione di usufrutto.

L’usufrutto è un diritto reale di godimento su un bene altrui, attraverso il quale il proprietario cede il possesso e il godimento di un bene (ad esempio, un immobile) a un altro soggetto, detto usufruttuario.

In questo modo, l’usufruttuario acquista le facoltà tipiche del proprietario, potendo utilizzare a pieno il bene e percependone i frutti (l’eventuale rendita economica); viceversa, il proprietario mantiene la titolarità formale del bene sotto forma di nuda proprietà.

L’usufrutto può nascere direttamente dalla legge, da un testamento, da un contratto o per effetto dell’usucapione.

I limiti al diritto dell’usufruttuario di disporre del bene sono:

• l’impossibilità di mutarne la destinazione economica originaria (chi riceve in usufrutto un appartamento a uso abitativo, non può destinarlo ad attività commerciale o professionale);
• l’impossibilità di alienarlo a terzi (cioè di venderlo o di trasferirne, comunque, la proprietà ad altri soggetti).

Esiste poi un limite di durata: l’usufrutto non può durare oltre la vita dell’usufruttuario (egli non può, quindi, trasferirlo agli eredi); mentre, nel caso di usufrutto a favore di una società o di altra persona giuridica, esso non può durare più di trent’anni (art. 979, c.c.).

Cosa si intende, quindi, con “vendita della sola nuda proprietà”?

Significa che, acquistando l’immobile, ne acquisterete la sola titolarità formale, mentre l’effettivo godimento del bene rimarrà in capo al venditore (o a un altro usufruttuario), che ne mantiene, così, il diritto di usufrutto.

In altri termini, l’usufruttuario abiterà o utilizzerà l’immobile per tutta la durata dell’usufrutto, ossia fino alla sua estinzione.

Ma quando si estingue l’usufrutto e, una volta estinto, come fare per chiederne la cancellazione?

Cerchiamo di rispondere a tali quesiti.

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Le cause di estinzione dell’usufrutto

L’usufrutto è un diritto che, tendenzialmente, dura per tutta la vita del suo titolare, ovvero per la vita dell’usufruttuario.

Tornando all’acquisto dell’appartamento in nuda proprietà, ciò vuol dire che l’usufruttuario utilizzerà l’appartamento, molto verosimilmente, fino alla sua morte.

Una prima causa di estinzione dell’usufrutto è, dunque, la morte dell’usufruttuario.

Esistono casi in cui, però, l’usufrutto si estingue prima della sua durata “naturale”.

In particolare, ciò avviene quando si verifica:

1. la prescrizione per non uso del bene;
2. la consolidazione;
3. il totale perimento della cosa;
4. la rinuncia da parte dell’usufruttuario;
5. l’invalidità del contratto.

Ma vediamole nel dettaglio.

1) La prescrizione per non uso

Secondo l’articolo 1014 del Codice civile, l’usufrutto si estingue per prescrizione dovuta al non uso di almeno vent’anni.

In altre parole, se l’usufruttuario si disinteressa del bene, ad esempio, decidendo di non abitare più l’immobile né di sfruttarlo in altro modo per un periodo di almeno vent’anni, il nudo proprietario può far valere l’estinzione dell’usufrutto ottenendo, così, la piena proprietà del bene (comprensiva, dunque, del pieno godimento).

2) La consolidazione

L’usufrutto si può estinguere anche per consolidazione, ovvero quando nudo proprietario e usufruttuario arrivano a coincidere nella medesima persona.

Può ad esempio accadere che il nudo proprietario acquisti anche l’usufrutto del bene attraverso una compravendita, oppure che l’usufruttuario ne erediti il diritto di proprietà alla morte del nudo proprietario.

Ebbene, in tutti questi casi, l’usufrutto si estingue perché vi è coincidenza tra la persona del nudo proprietario e quella dell’usufruttuario: essi si “riuniscono” nel titolare del diritto di piena proprietà sul bene.

3) Il totale perimento della cosa

Un’altra ipotesi di estinzione dell’usufrutto si verifica in caso di totale perimento della cosa su cui è esercitato il diritto.

In buona sostanza, se l’oggetto dell’usufrutto viene totalmente distrutto, o in altro modo reso inutilizzabile, allora il diritto si estingue.

Deve trattarsi, però, di un perimento totale; tale da impedire, cioè, in modo assoluto, l’utilizzo del bene.

Ciò significa che il bene perito non deve essere utilizzabile, nemmeno in parte: nel caso del crollo di un immobile, infatti, il diritto di usufrutto si sposterà sul terreno su cui esso era costruito (art. 1018, c.c.).

4) La rinuncia dell’usufruttuario

Anche in caso di rinuncia dell’usufruttuario al proprio diritto, ovviamente, l’usufrutto si estingue.

Deve trattarsi di una dichiarazione esplicita di rinuncia indirizzata al nudo proprietario.

Quale atto unilaterale recettizio, essa avrà effetto dal momento in cui arriva a conoscenza del destinatario, senza necessità che venga da questi accettata.

5) L’invalidità del contratto

Può inoltre accadere che l’usufrutto si estingua perché il contratto in base al quale è stato costituito sia, in qualche modo, affetto da una causa di invalidità.

Se il contratto di usufrutto viene dichiarato nullo o annullato successivamente alla sua stipula, esso perderà efficacia e, di conseguenza, l’usufruttuario perderà il suo diritto.

Ciò si verifica quando, ad esempio, è stata dichiarata la nullità del contratto di usufrutto su un immobile perché stipulato verbalmente invece che in forma scritta: in questo caso il contratto è nullo per difetto di forma e l’usufrutto, pertanto, si estinguerà perdendo i suoi effetti.

L’abuso del diritto da parte dell’usufruttuario

Esiste un ultimo caso in cui l’usufrutto può perdere efficacia: si tratta della cessazione (o decadenza) dell’usufrutto per abuso del diritto da parte dell’usufruttuario.

Ma cosa si intende con “abuso del diritto”?

Secondo l’articolo 1015 del Codice civile, si ha abuso del diritto quando l’usufruttuario:

• tenti di alienare il bene oggetto di usufrutto o lo danneggi in modo grave;
• manifesti negligenza non occupandosi della sua ordinaria manutenzione.

Tale elenco non si considera tassativo: la decadenza dell’usufrutto si può ottenere in presenza di tutti quei comportamenti dell’usufruttuario ritenuti gravi; tali, cioè, da compromettere gravemente il diritto del nudo proprietario.

Si pensi all’usufruttuario che, in violazione del divieto imposto dalla legge (art. 981, c.c.), decida di cambiare la destinazione del bene da uso abitativo a uso commerciale, magari avviando un’attività di impresa all’interno dell’immobile ricevuto in usufrutto come civile abitazione: in questo modo, egli sta abusando del proprio diritto.

In tutti questi casi, inoltre, “L’autorità giudiziaria può, secondo le circostanze, ordinare che l’usufruttuario dia garanzia, qualora ne sia esente, o che i beni siano locati o posti sotto amministrazione a spese di lui, o anche dati in possesso al proprietario con l’obbligo di pagare annualmente all’usufruttuario, durante l’usufrutto, una somma determinata”.

Dunque, il giudice può:

• ordinare all’usufruttuario di prestare idonea garanzia per i danni arrecati al bene;
• disporre che l’immobile sia dato in locazione a terzi, in modo che venga sottratto alla disponibilità dell’usufruttuario;
• disporre che lo stesso sia sottoposto ad amministrazione da parte di un terzo a spese dell’usufruttuario;
• ordinare che il bene venga affidato al possesso del nudo proprietario, dietro pagamento all’usufruttuario di una somma annuale in sostituzione del diritto di godimento del bene.
  

Cancellazione dell’usufrutto: come fare?

Abbiamo visto, finora, le ipotesi in cui l’usufrutto si estingue. Ma cosa fare, in pratica, quando avviene l’estinzione dell’usufrutto?

Poniamo il caso che dobbiate ottenere la cancellazione dell’usufrutto dai dati catastali a seguito del decesso dell’usufruttuario dell’appartamento di cui siete nudi proprietari.

In buona sostanza, ciò che dovete fare è comunicare la ricostituzione della piena proprietà attraverso il ricongiungimento di usufrutto: vediamo in che modo.

Sostanzialmente, occorre chiedere la cancellazione alla Agenzia delle Entrate, tramite una domanda di voltura catastale. Questa deve contenere:

• la comunicazione di avvenuta estinzione dell’usufrutto (per una delle cause suindicate);
• l’indicazione della nuova intestazione del bene per l’aggiornamento dei dati catastali;
• se l’estinzione dell’usufrutto è dovuta alla morte dell’usufruttuario, alla stessa deve essere allegata la dichiarazione sostitutiva del certificato di morte dell’usufruttuario;
• se l’estinzione è dovuta ad altre cause (rinuncia dell’usufruttuario, nullità del contratto, ecc.) dovrà essere allegata la copia del rispettivo atto (atto di rinuncia, sentenza di nullità e così via).

Il termine per presentare la domanda di voltura catastale è di 30 giorni dall’evento che ha determinato l’estinzione dell’usufrutto.

Quanto alle modalità per la presentazione della domanda, esse sono:

• uso del software “Voltura 1.1” (scaricabile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate);
• compilazione del modulo cartaceo da consegnare presso gli sportelli dell’ufficio territorialmente competente;
• invio a mezzo posta raccomandata della domanda compilata con i relativi allegati, le ricevute di pagamento delle spese previste e la copia di un documento di identità in corso di validità;
• in alternativa, invio della domanda (e degli allegati) a mezzo posta elettronica certificata.

Quanto ai costi della procedura, il richiedente è tenuto a versare:

• un tributo speciale catastale pari a 55,00 euro;
• una marca da bollo da 16,00 euro per ogni quattro pagine della domanda.

In questo modo, verranno aggiornati i dati catastali dell’immobile con la cancellazione dell’indicazione relativa all’usufrutto.

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