Per acquistare l’usufrutto si può stipulare un contratto con il proprietario dell’immobile, il quale, dopo la costituzione, resterà nudo proprietario.
La cessione di usufrutto rappresenta una strategia finanziaria spesso sottovalutata per chi desidera monetizzare un immobile senza venderne completamente la proprietà. Infatti, questo istituto giuridico consente all’usufruttuario di trasferire i propri diritti a terzi, sia a titolo oneroso (vendita usufrutto) che gratuito (cessione usufrutto a titolo gratuito).
In materia legale ed economica, stando ai dati, il valore dell’usufrutto può essere considerevole. Ad esempio, per un immobile valutato 130.000€ con un usufruttuario di età compresa tra 51 e 53 anni, il valore dell’usufrutto potrebbe raggiungere circa 91.000€. Tuttavia, è fondamentale comprendere che la durata non può mai superare la vita dell’usufruttuario originale e, nel caso di cessione a persone giuridiche, il limite massimo è di 30 anni.
La cessione del diritto di usufrutto richiede formalità specifiche: deve essere documentata per iscritto, attraverso una scrittura privata o un atto pubblico, e necessita di registrazione nei registri immobiliari. Inoltre, è obbligatorio comunicare la cessione al nudo proprietario, pena la responsabilità solidale per gli obblighi relativi all’immobile.
Ecco, allora, tutti gli aspetti essenziali della cessione di usufrutto: chi sono i soggetti coinvolti, quando è possibile cedere l’usufrutto, le diverse modalità di cessione e come calcolare correttamente il suo valore economico.
Cos’è l’usufrutto e chi sono i soggetti coinvolti
L’usufrutto rappresenta un diritto reale minore disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile italiano.
Si tratta essenzialmente del diritto di godere di un bene altrui, traendone profitto e utilità, pur rispettando la sua destinazione economica originaria. Questo istituto giuridico crea una scissione temporanea tra il godimento del bene e la sua proprietà.
I protagonisti di questo rapporto giuridico sono due figure ben distinte.
- L’usufruttuario è il soggetto che detiene il diritto di utilizzare il bene e di goderne, potendo trarre da esso ogni utilità economica.
- Il nudo proprietario, invece, mantiene la titolarità formale del bene ma viene temporaneamente privato delle facoltà di godimento.
In sostanza, mentre l’usufruttuario può abitare l’immobile o addirittura darlo in locazione, il nudo proprietario conserva soltanto il potere di disposizione giuridica della cosa, come ad esempio la possibilità di venderla, senza però intaccare i diritti dell’usufruttuario.
Diritti e limiti dell’usufruttuario secondo l’art. 981 c.c.
L’articolo 981 del codice civile stabilisce che «l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.» Pertanto, l’usufruttuario ha diritti molto ampi, che includono:
- il diritto di conseguire il possesso del bene;
- la facoltà di godere direttamente del bene;
- la possibilità di far propri i frutti civili e naturali;
- il diritto di locare il bene a terzi.
Questi diritti sono tuttavia bilanciati dall’obbligo di utilizzare la diligenza del «buon padre di famiglia», ovvero dell’uomo medio, nonché dal dovere di pagare le imposte sul reddito e sostenere le spese di manutenzione ordinaria.
Destinazione economica del bene: cosa non si può fare
Il vincolo più significativo per l’usufruttuario riguarda il rispetto della destinazione economica del bene. Questo non è un semplice obbligo accessorio, ma costituisce il limite intrinseco del diritto stesso. La destinazione economica si riferisce alla funzione concreta che il bene aveva quando era nella piena disponibilità del proprietario.
Ad esempio, se un immobile era destinato ad uso abitativo, l’usufruttuario non può trasformarlo in un locale commerciale. Analogamente, se una struttura era utilizzata come albergo, non può essere convertita in una casa di cura.
La violazione di questo limite non rappresenta un semplice inadempimento contrattuale, ma configura un abuso del diritto che, nei casi più gravi, può portare alla decadenza dell’usufrutto stesso secondo l’articolo 1015 del codice civile.
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Quando e come è possibile cedere l’usufrutto
Il codice civile italiano prevede specifiche disposizioni per la cessione di usufrutto, regolamentando con precisione quando e come questo diritto reale può essere trasferito a terzi. Contrariamente a quanto molti pensano, l’usufrutto non è un diritto strettamente personale e può essere ceduto, sebbene con determinati limiti e condizioni.
Art. 980 c.c.: condizioni per la cessione
L’articolo 980 del codice civile stabilisce chiaramente che «l’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo». Questa norma rappresenta il fondamento giuridico della vendita di usufrutto, riconoscendo all’usufruttuario la facoltà di trasferire temporaneamente o definitivamente il proprio diritto a terzi. È importante notare che tale cessione può avvenire sia a titolo oneroso (vendita) che a titolo gratuito (donazione).
Tuttavia, è fondamentale comprendere che la cessione non modifica la natura temporanea dell’usufrutto. In altre parole, anche in caso di vendita di usufrutto, il diritto ceduto continuerà a estinguersi con la morte dell’usufruttuario originario. Pertanto, il cessionario (chi acquista l’usufrutto) non potrà mai godere del bene oltre la vita del cedente (chi vende l’usufrutto).
Divieto di cessione nel titolo costitutivo
Nonostante la generale cedibilità dell’usufrutto, lo stesso articolo 980 c.c. prevede un’importante limitazione: il titolo costitutivo può espressamente vietare la cessione. In questi casi, l’usufrutto non può essere venduto né ceduto in alcun modo. Tale divieto deve essere esplicitamente indicato nell’atto di costituzione dell’usufrutto (testamento, donazione, compravendita) e ha efficacia erga omnes, cioè verso tutti.
Questa clausola limitativa rappresenta un’eccezione alla regola generale e risponde all’esigenza di tutelare l’interesse del nudo proprietario. Per esempio, quando l’usufrutto viene costituito intuitu personae, ovvero in considerazione delle qualità personali dell’usufruttuario, il costituente può legittimamente vietarne la cessione per evitare che il bene finisca nella disponibilità di soggetti non graditi.
Notifica obbligatoria al nudo proprietario
Un aspetto procedurale fondamentale della cessione del diritto di usufrutto riguarda l’obbligo di notifica al nudo proprietario. Infatti, l’usufruttuario che cede il proprio diritto deve informare formalmente il nudo proprietario dell’avvenuta cessione. Questa comunicazione non è una mera formalità, bensì un requisito sostanziale che tutela il nudo proprietario e chiarisce i rapporti giuridici tra le parti.
In mancanza di tale notifica, si configura una responsabilità solidale tra cedente e cessionario per gli obblighi derivanti dall’usufrutto. Ciò significa che il nudo proprietario potrà rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro per far valere i propri diritti relativi alla conservazione e al corretto utilizzo del bene.
Modalità di cessione: vendita, donazione e scrittura privata
La compravendita dell’usufrutto rappresenta una delle operazioni immobiliari meno conosciute ma giuridicamente rilevanti nel panorama italiano. Esistono diverse modalità attraverso cui l’usufruttuario può trasferire il proprio diritto, ciascuna con caratteristiche e requisiti specifici che meritano un’analisi approfondita.
Cessione a titolo oneroso: vendita dell’usufrutto
Con il termine cessione a titolo oneroso si intende il trasferimento del diritto di usufrutto dietro corrispettivo in denaro. L’usufruttuario, mediante un contratto di vendita, può cedere il proprio diritto per un periodo determinato o per l’intera sua durata. È importante sottolineare che, indipendentemente dall’accordo tra le parti, la durata dell’usufrutto ceduto non può mai eccedere la vita del cedente originario.
Il contratto di vendita dell’usufrutto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Inoltre, se vi è pagamento di un prezzo, all’imposta in misura fissa si aggiunge un’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo operazioni soggette a IVA.
Cessione a titolo gratuito: donazione con usufrutto
La donazione rappresenta un’alternativa alla vendita per cedere l’usufrutto. In questo caso, il trasferimento avviene senza alcun corrispettivo economico. Per donare un usufrutto è necessario rivolgersi a un notaio, che redigerà l’atto pubblico di trasferimento alla presenza di due testimoni.
La donazione dell’usufrutto, come qualsiasi altra donazione, richiede l’accettazione esplicita del donatario per essere valida. Anche in questo caso, è obbligatorio notificare la cessione al nudo proprietario, altrimenti il donante rimarrà solidalmente responsabile per eventuali eventi sfavorevoli successivi alla cessione.
Scrittura privata vs atto pubblico: quando serve il notaio
La legge stabilisce che la cessione di usufrutto su immobili deve essere fatta per iscritto ex art. 1350 n. 2 c.c., a pena di nullità. Tuttavia, esistono differenze sostanziali tra scrittura privata e atto pubblico.
Mentre la scrittura privata può essere redatta dalle parti, l’atto pubblico viene formulato da un notaio con particolari formalità e ha una speciale forza probatoria, facendo fede di fronte alla legge.
In caso di donazione dell’usufrutto, l’atto pubblico notarile è sempre obbligatorio. Per le altre cessioni, è possibile utilizzare una scrittura privata, ma questa dovrà comunque essere autenticata da un notaio o altro pubblico ufficiale per essere trascritta.
Trascrizione nei registri immobiliari: obblighi e finalità
La trascrizione nei registri immobiliari è fondamentale per rendere la cessione dell’usufrutto opponibile ai terzi. Sebbene non sia un elemento costitutivo del contratto, senza trascrizione l’atto non sarà efficace verso soggetti diversi dalle parti. Come stabilisce l’art. 2644 c.c., in caso di doppia cessione dello stesso diritto di usufrutto, prevale chi trascrive per primo, indipendentemente dalla data di stipulazione.
Per la trascrizione è necessario presentare il titolo nella forma prevista (atto pubblico o scrittura privata autenticata) e la relativa nota con i dati richiesti dal codice civile. Questa formalità rappresenta una garanzia sia per il cessionario che per i terzi, assicurando la pubblicità e la certezza delle situazioni giuridiche relative ai beni immobili.
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Durata, responsabilità e calcolo del valore dell’usufrutto
Gli aspetti temporali ed economici rappresentano fattori cruciali nella cessione di usufrutto, determinando non solo il valore dell’operazione ma anche le responsabilità che ne derivano.
Durata massima: vita dell’usufruttuario o 30 anni per persone giuridiche
La durata dell’usufrutto segue regole precise stabilite dal codice civile.
- Per le persone fisiche, l’usufrutto si estingue automaticamente con la morte dell’usufruttuario originario, indipendentemente da eventuali cessioni. Questo significa che chi acquista un usufrutto da un soggetto anziano dovrà considerare attentamente il rischio di un investimento a breve termine.
- Per le persone giuridiche, invece, la durata massima è fissata a 30 anni, anche in caso di successiva cessione. Infatti, l’art. 979 c.c. stabilisce chiaramente questi limiti temporali, impedendo la creazione di usufrutto perpetuo.
Responsabilità solidale tra cedente e cessionario
Come accennato, nella cessione di usufrutto, il cedente non si libera automaticamente dalle sue responsabilità. Secondo la normativa vigente, esiste una responsabilità solidale tra chi cede l’usufrutto e chi lo acquisisce, soprattutto per quanto riguarda gli obblighi verso il nudo proprietario.
Tale responsabilità permane fino a quando non viene effettuata la notifica formale della cessione al nudo proprietario. Pertanto, è nell’interesse del cedente assicurarsi che tale comunicazione avvenga tempestivamente e nelle forme previste dalla legge.
Calcolo del valore: rendita annua, tasso legale e coefficienti ministeriali
Il valore economico dell’usufrutto si calcola applicando questa formula:
- Valore dell’usufrutto = Valore della piena proprietà × Coefficiente di usufrutto
Il coefficiente varia in base all’età dell’usufruttuario ed è stabilito dal D.M. del Ministero dell’Economia e delle Finanze. Solo per fare degli esempi, per persone di età:
- fino a 20 anni: 95%
- da 51 a 53 anni: 70%
- da 71 a 73 anni: 40%
Il calcolo tiene conto del tasso di interesse legale vigente al momento della valutazione, attualmente fissato all’1,25%.
Esempio pratico di valutazione economica
- Consideriamo un immobile con valore di piena proprietà di 130.000€ e un usufruttuario di 52 anni. Applicando il coefficiente del 70%, il valore dell’usufrutto sarà di 91.000€ (130.000€ × 70%), mentre la nuda proprietà varrà 39.000€ (130.000€ × 30%).
- Analogamente, se l’usufruttuario avesse 72 anni, il valore dell’usufrutto scenderebbe a 52.000€, evidenziando come l’età incida significativamente sulla valutazione economica della cessione di usufrutto.
Il costo della cessione del diritto di usufrutto e calcolo dell’usufrutto
Abbiamo visto che una modalità per acquistare il diritto di usufrutto è stipulare un contratto col proprietario dell’immobile, con cui questo costituisce in favore dell’acquirente tale diritto. Abbiamo anche detto che la cessione potrebbe prevedere il pagamento di un prezzo (cessione a titolo onerosa). In tale ipotesi, il costo principale in capo all’usufruttuario è proprio il pagamento del prezzo al proprietario.
C’è poi da considerare il pagamento delle imposte. Lo scenario cambia in base alla presenza delle agevolazioni fiscali o meno: se l’acquirente dell’usufrutto possiede i requisiti per le agevolazioni prima casa (nessun altro diritto reale su immobili nello stesso comune, trasferimento di residenza, ecc.), potrà beneficiare dell’imposta di registro ridotta al 2%. Tali agevolazioni si applicano anche all’acquisto del solo usufrutto, e non comportano IVA.
Valore dell’usufrutto a termine
A differenza dell’acquisto della proprietà di un immobile, però, dovrà aversi riguardo al coefficiente da applicare al caso concreto, analizzando le tabelle fornite dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per l’anno in corso. In altre parole, quando si acquista l’usufrutto vitalizio su un immobile, ci sono delle tabelle (reperibili su internet) che servono per calcolare il valore del diritto parametrato all’età dell’usufruttuario: più l’acquirente è avanti con l’età, meno varrà il diritto di usufrutto (rapportato al valore della piena proprietà), in considerazione della sua minore aspettativa di vita. Dal valore dell’usufrutto deriverà anche una diversa imposizione fiscale.
| Età usufruttuario | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà |
|---|---|---|
| da 0 a 20 | 95% | 5% |
| da 21 a 30 | 90% | 10% |
| da 31 a 40 | 85% | 15% |
| da 41 a 45 | 80% | 20% |
| da 46 a 50 | 75% | 25% |
| da 51 a 53 | 70% | 30% |
| da 54 a 56 | 65% | 35% |
| da 57 a 60 | 60% | 40% |
| da 61 a 63 | 55% | 45% |
| da 64 a 66 | 50% | 50% |
| da 67 a 69 | 45% | 55% |
| da 70 a 72 | 40% | 60% |
| da 73 a 75 | 35% | 65% |
| da 76 a 78 | 30% | 70% |
| da 79 a 82 | 25% | 75% |
| da 83 a 86 | 20% | 80% |
| da 87 a 92 | 15% | 85% |
| da 93 a 99 | 10% | 90% |
| Oltre | non previsto | non previsto |
*Nota: questi valori sono solo indicativi e devono essere verificati con le tabelle ufficiali del MEF per l’anno in corso.
Costi notarili
Infine, dovrà corrispondersi l’onorario al notaio per il rogito: la presenza notarile (quindi la forma dell’atto pubblico) non sarebbe a rigore necessaria (salvo che si tratti di donazione, perché allora l’atto pubblico è obbligatorio a pena di nullità, ex art. 782 c.c.), me è altamente improbabile che le parti non vi ricorrano, anche perché l’acquirente vorrà rendere il suo acquisto opponibile nei confronti dei terzi, quindi visibile dai registri immobiliari.
Per far ciò sarà necessario trascrivere l’atto, il che dovrà avvenire sulla base di un atto pubblico (o scrittura privata, ma autenticata da un notaio). Infatti, ai sensi dell’art. 2657 c.c., la trascrizione (che serve a rendere opponibile l’acquisto) non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
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