Terreni e fabbricati sono ammessi al credito d’imposta solo se sono effettuati investimenti «principali» in macchinari, impianti e attrezzature
A partire dal prossimo 18 novembre le imprese interessate potranno presentare la dichiarazione integrativa per gli investimenti ammessi al Bonus Zes Unica per l’anno 2025.
Gli investimenti agevolati sono quelli effettuati dal 1° gennaio 2025 al 15 novembre 2025.
Tuttavia, possono essere oggetto di agevolazione anche gli investimenti di durata pluriennale avviati nel 2024 e conclusi successivamente al 31 dicembre 2024; gli acconti versati e fatturati prima del 1° gennaio 2025 e, comunque, non prima del 20
settembre 2023, (data di entrata in vigore della norma sul bonus in parola) per investimenti realizzati dal 1° gennaio 2025.
È ammesso al credito d’imposta anche l’acquisto di terreni e l’acquisizione, la realizzazione ovvero l’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti. Il valore dei terreni e degli immobili non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato.
Vediamo in che modo bisogna calcolare il bonus spettante per terreni e fabbricati partendo dall’assunto in base al quale per prendere il credito d’imposta su questi asset è necessario che siano effettuati anche investimenti in beni strumentali quali impianti macchinari e attrezzature.
In assenza di tale ultimi investimenti non è possibile richiedere l’agevolazione per terreni e fabbricati.
Il Bonus Zes Unica
Il Bonus ZES Unica è un’agevolazione fiscale introdotta con l’art. 16 del decreto-legge n. 124/2023.
È destinato alle imprese che realizzano investimenti in beni strumentali nuovi, localizzati in strutture produttive situate all’interno delle aree della ZES Unica (regioni Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia).
Il credito d’imposta si applica per investimenti effettuati tra il 1° gennaio e il 15 novembre degli anni 2024 e 2025.
Ogni progetto di investimento deve avere
- un importo minimo ammissibile di € 200.000 e
- può arrivare fino a € 100 milioni per ciascun progetto.
Tecnicamente si parla di «progetto di investimento iniziale». Poi ci ritorneremo in un altro approfondimento.
Le aliquote del credito variano in funzione della regione e della dimensione dell’impresa.
È ammessa la componente immobiliare (terreni o fabbricati strumentali) nell’investimento agevolabile, ma essa non può superare il 50% del totale del progetto finanziato.
L’agevolazione è utilizzabile esclusivamente in compensazione, tramite modello F24, e deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di riconoscimento e nei successivi finché non è interamente utilizzata.
Le imprese interessate devono trasmettere una comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate entro scadenze specifiche (per il 2025, tra il 31 marzo e il 30 maggio) e successivamente una comunicazione integrativa tra il 18 novembre e il 2 dicembre per attestare la realizzazione degli investimenti.
Tra gli obblighi a carico delle imprese rientra il vincolo di mantenere la propria attività nella ZES Unica per almeno 5 anni dopo il completamento dell’investimento, pena la decadenza dai benefici.
Infine, il credito d’imposta ZES Unica è cumulabile con altri aiuti pubblici, compresi quelli “de minimis” e misure non qualificabili come aiuti di Stato, purché il cumulo non superi le intensità massime consentite dalla normativa europea.
Bonus Zes Unica. Il calcolo del credito d’imposta per terreni e fabbricati
Il c.2 dell’art.16 del DL 124/2023 prevede che
Per
le finalita’ di cui al comma 1, sono agevolabili gli investimenti, facenti parte di un progetto di investimento iniziale come definito all’articolo 2, punti 49, 50 e 51, del regolamento (UE) n. 651/2014 della Commissione, del 17 giugno 2014, relativi all’acquisto, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive gia’ esistenti o che vengono impiantate nel territorio, nonche’ all’acquisto di terreni e all’acquisizione, alla realizzazione ovvero all’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti. Il valore dei terreni e degli immobili non puo’ superare il 50 per cento del valore complessivo dell’investimento agevolato.
Nei fatti anche i terreni e i fabbricati al contrario di quanto previsto nel vecchio bonus Sud possono far maturare il credito d’imposta.
Attenzione la norma dice che il valore dei terreni e degli immobili non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato.
Rispetto a tale indicazione, i vari addetti ai lavori avevano dato interpretazioni contrastanti tra loro.
A risolvere ogni dubbio ci ha pensato poi l’Agenzia delle entrate con l’interpello n°183/2025 chiarendo che:
- l’investimento stand alone ossia solo in terreni e fabbricati non da diritto ad alcun credito d’imposta;
- al contrario laddove sono effettuati anche investimenti in impianti, macchinari e attrezzature, il valore della componente immobiliare agevolata (terreni e fabbricati) non può essere superiore alla metà (ossia, al 50%) del valore complessivo dell’investimento agevolato.
Dunque la prima condizione da verificare è che siano stati effettuati investimenti principali: impianti macchinari e attrezzature; da qui gli investimenti in terreni e fabbricati potranno essere ammessi al credito d’imposta nella misura del 50% del valore complessivo degli investimenti principali.
Un esempio pratico
Ipotizziamo che un rivenditore di pneumatici intende allargare la propria attività offrendo ulteriori servizi alla propria clientela, tra questi revisione auto, officina, lavaggio, ecc.; a tal fine intende mettere in atto il seguente progetto di investimento:
- acquisto impianti per 300.000 euro;
- acquisto attrezzature per 400.000 euro;
- terreni e fabbricati per 900.000 euro.
In tale caso l’investimento principale ossia riferito a impianti e attrezzature è pari a 700.000 euro; i terreni e i fabbricati ossia la componente immobiliare potrà essere ammessa all’agevolazione solo per il seguente importo: 700.000 ossia il 50% dell’investimento complessivo.
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