Affitto, posso mandare via l’inquilino prima della scadenza del contratto?

Nei contratti d’affitto in genere l’inquilino è la parte che gode di maggior tutela, infatti può recedere in qualsiasi momento, purché dia l’avviso al locatore. Quest’ultimo, invece, essendo la parte contrattuale più forte è anche molto più limitato e non può mandare via l’inquilino prima della scadenza del contratto d’affitto, salvo eccezioni.

Nonostante ciò che si pensi, infatti, alcune eccezioni esistono. Si tratta di certo di casi particolari, nei quali però l’affittuario può recedere dal contratto d’affitto e mandare via l’inquilino. Naturalmente ciò è possibile soltanto a determinate condizioni, che il locatore deve rispettare per non incorrere in gravi conseguenze.

Si può mandare via l’inquilino prima della scadenza contrattuale?

In determinate condizioni l’inquilino può essere mandato via prima della scadenza contrattuale, ma questa frase deve essere intesa con precisione letterale. In parole semplici, il locatore può mandare via l’inquilino alla scadenza ed evitare il rinnovo – a patto che ne sussistano le condizioni – e mai prima.

Ad esempio, se la locazione abitativa prevede 4 anni di contratto e altri 4 anni di rinnovo automatico, il locatore può evitare il rinnovo e mandare via l’inquilino alla scadenza dei 4 anni contrattuali, oppure aspettare il termine rinnovato. In sintesi:

• L’inquilino può esercitare il diritto di recesso in qualsiasi momento – anche prima delle scadenze – dando il preavviso previsto (di norma pari a 6 mesi).
• Il locatore può esercitare il diritto di recesso ed evitare il rinnovo automatico soltanto alla prima scadenza del contratto, se ne sussistono le condizioni.
• Il locatore non può mandare via l’inquilino prima della prima scadenza, in nessun caso.
• Il locatore può recedere dal contratto soltanto per evitare i rinnovi, ma solo in casi particolari.
• Alle scadenze successive alla prima, il locatore può esercitare il diritto di recesso senza dare giustificazioni.

Mandare via l’inquilino alla prima scadenza: quando si può fare e come

Nel contratto d’affitto, l’inquilino rappresenta il soggetto più vulnerabile, banalmente perché ha diritto a un’abitazione, e quest’ultima non può facilmente essere cambiata in poco tempo. Per questa ragione, il locatore può chiedere di liberare l’appartamento soltanto per esigenze davvero rilevanti:

• Il locatore, il suo coniuge, i suoi genitori, i suoi figli o i suoi parenti entro il 2° grado in linea retta, necessita di abitare l’immobile o adibirlo ad uso commerciale, professionale o artigianale.
• L’inquilino dispone di un altro immobile nello stesso comune in cui abitare.
• L’inquilino non utilizza l’immobile in affitto, assentandosi a lungo senza motivi adeguati.
• L’edificio in cui è compreso l’immobile deve essere ricostruito, demolito o trasformato.
• Il locatore vuole vendere l’immobile e non possiede altri immobili a uso abitativo, tranne quello in cui egli stesso abita. In questo caso all’inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione, quindi la possibilità di acquistare l’immobile con priorità rispetto ad altri acquirenti.

Se è presente una di queste circostanze, il locatore deve informare l’inquilino, inviandogli una comunicazione:

• Che l’inquilino deve ricevere almeno 6 mesi prima rispetto alla prima scadenza del contratto.
• Contenente i motivi specifici.
• Con specificata la data di uscita prevista.

È molto importante che il locatore specifichi tutte le motivazioni, anche perché non può inventare delle scuse: è infatti obbligato a rispettare i motivi della disdetta. Ad esempio, se il motivo era l’abitazione o l’esercizio di un’attività commerciale, il locatore ha 12 mesi di tempo per realizzare l’obiettivo. Nel caso di lavori, invece, devono essere rispettati i termini della concessione edilizia o quelli contenuti nel piano comunale di restauro.

Inquilino mandato via in modo ingiustificato, cosa rischia il locatore

Il locatore che non rispetta i motivi esplicitati nella disdetta rischia gravi conseguenze. L’inquilino ha infatti il diritto di fargli causa in tribunale e ottenere:

• Il ripristino del contratto d’affitto.
• Il rimborso delle spese, ad esempio per il trasloco.
• Un risarcimento danni, non inferiore al corrispettivo di 36 mensilità.

Per i contratti di locazione brevi, invece, il recesso non è esercitabile neanche per le eccezioni presentate, visti proprio i periodi molto corti di utilizzo da parte degli inquilini.

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