L’inflazione lavora ogni mese erodendo il potere di acquisto degli stipendi e provocando anche l’aumento del canone di locazione. Ecco cosa controllare.
L’inflazione incide anche sui rinnovi annuali dei canoni di affitto, ma non si prende in considerazione l’indicizzazione all’Istat prevista a inizio anno, bensì quella riferita al mese precedente a quello del rinnovo del contratto rispetto all’inflazione dello stesso mese dell’anno precedente.
A febbraio, ad esempio, l’inflazione, rispetto all’anno precedente, ha avuto un aumento dello 0,5% che determina su un affitto medio di 1.000 euro un aumento mensile di 5 euro e annuale di 60 euro per i contratti in scadenza a marzo. Si tratta di cifre abbastanza basse, ma solo per il momento. Per i rinnovi contrattuali che si verificheranno nei prossimi mesi il rischio è quello di avere aumenti più elevati come conseguenza della guerra in Medio Oriente e dell’aumento del costo dell’energia.
Affitto e aumenti per l’inflazione
Non tutti i contratti di affitto prevedono che il canone sia indicizzato all’inflazione. Per un contratto di locazione residenziale, infatti, il proprietario deve scegliere se pagare meno con la cedolare secca tenendo il canone di affitto bloccato per tutta la durata contrattuale oppure se scegliere sulla tassazione ordinaria, più alta, ma puntando sugli aumenti annuali dovuti all’inflazione.
Si tratta di una scelta che il proprietario fa senza sapere con certezza quale strada possa rivelarsi più conveniente per la durata contrattuale.
In ogni caso l’indicizzazione del canone di locazione all’inflazione, laddove non è stata scelta l’opzione della cedolare secca, deve essere prevista sul contratto di locazione, altrimenti il proprietario non può pretendere di applicare gli aumenti annuali.
Nel contratto di locazione deve essere inserita una precisa clausola. Riportiamo un esempio della clausola che potrebbe essere contenuta nel contratto:
«Il canone di locazione annuo, convenuto in € [importo], verrà aggiornato annualmente, a partire dal secondo anno e su richiesta del locatore, nella misura del 75% della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) verificatasi nell’anno precedente».
Va ricordato che:
- nei contratti liberi (4+4), il proprietario può richiedere l’adeguamento fino al 100% dell’indice Istat. In questo caso, il canone si adegua interamente alla variazione dei prezzi al consumo registrata dall’Istat;
- nei contratti concordati (3+2), il limite massimo per legge è il 75%. In questo caso, l’aumento è limitato ai tre quarti dell’indice ISTAT, riducendo l’impatto dell’inflazione per l’inquilino.
Aumento dell’inflazione e rinnovo contratti
Se nei prossimi mesi si dovesse registrare un aumento dell’inflazione rispetto all’anno passato, il canone di locazione potrebbe subire aumenti anche elevati. Si pensi a un aumento del 2,5% o del 3%: per un canone di affitto di 1.000 euro comporterebbe una spesa maggiore di 25/30 euro al mese e di 300/400 euro l’anno.
Quando è esplicitamente previsto nel contratto di locazione che il canone sia adeguato all’inflazione bisogna monitorare l’andamento dell’inflazione con particolare attenzione a quella riferita al mese antecedente alla scadenza annuale del contratto.
L’aumento si applica dal mese successivo a quello in cui il contratto ha avuto inizio: ad esempio per un contratto di affitto che si rinnova annualmente a marzo si prende in considerazione l’inflazione di febbraio, ma l’aumento scatta da aprile (l’indice di febbraio, infatti, viene comunicato solo verso la metà di marzo).
Solo una minoranza subirà l’aumento
Per molti inquilini, come abbiamo detto, il problema dell’inflazione non desta pensieri perché gli aumenti scattano soltanto se il proprietario non ha optato per la cedolare secca (anche se l’opzione può essere revocata nel corso della durata contrattuale. Il proprietario può decidere di uscire dalla Cedolare Secca a ogni rinnovo annuale, previa comunicazione con raccomandata).
In Italia sono pochi i proprietari che scelgono la tassazione ordinaria dei canoni da locazione e nel particolare lo fanno solo coloro che hanno soltanto redditi da locazione e spese detraibili che non potrebbero valorizzare a causa dell’incapienza fiscale. Se non ci si trova in una situazione simile quasi mai conviene la tassazione ordinaria (che è minimo del 23%) perché la cedolare secca prevede un’imposta forfettaria del 21% (che scende al 10% nei contratti di locazione a canone concordato in Comuni ad alta tensione abitativa).
In pochi lo sanno, ma l’affitto è legato all’inflazione
Molti firmano il contratto di affitto con l’errata convinzione che il canone resterà fisso per 8 anni. Ma se nel contratto è prevista la clausola dell’adeguamento all’inflazione il proprietario, ogni anno, ha diritto di chiedere l’aumento in base alla variazione dei prezzi al consumo.
L’Istat pubblica l’indice dei prezzi al consumo ogni mese. Anche se nel caso del contratto di affitto il calcolo dell’aumento dovuto all’inflazione si fa una volta l’anno, l’aumento arriva ogni mese anche perché l’inflazione oltre a erodere il potere di acquisto degli stipendi, giorno dopo giorno, porta rincari sul costo della vita e anche sul canone di locazione che può subire anche aumenti significativi con il rinnovo, provocando un aggravio maggiore tutti i mesi fino alla scadenza successiva.
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