Non sarà più possibile scegliere per un immobile la tassazione alleggerita al 21%
Arriva una brutta notizia per chi affitta la propria casa per brevi periodi; nel DdL di bilancio 2026 viene previsto un innalzamento della tassazione al 26%.
Nello specifico se fino a oggi il contribuente che metteva in affitto più immobili poteva scegliere per quale applicare la cedolare secca al 21% anziché al 26% ora questa scelta non sarà più possibile.
Tutti gli affitti saranno tassati al 26%.
Vediamo come dovrà comportarsi chi mette in affitto o subaffitto un immobile a scopi turistici o per altri fini.
Gli affitti brevi
Gli affitti brevi individuano quelle locazioni della durata non superiore a 30 giorni.
Grazie all’art.4 del DL 50/2017, il legislatore ha previsto la chance di applicare al canone lordo la cedolare secca al 21%.
Ciò è consentito anche laddove, oltre alla semplice messa a disposizione dell’immobile, il locatore metta a disposizione dell’ospite anche altri servizi quali:
- fornitura di biancheria e di pulizia dei locali,
- fornitura di utenze, wi-fi,
- aria condizionata.
Nella circolare n°24/e 2017 sugli affitti brevi, l’Agenzia delle entrate ha avuto modo di precisare che
La
disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.
Cedolare secca. Tassazione al 26%
Lo scorso anno il Governo Meloni ha deciso di aumentare la tassazione sui redditi degli affitti brevi in cedolare secca.
Infatti, l’aliquota impositiva è passata dal 21% al 26%.
Tuttavia, è stata riconosciuta la possibilità al contribuente di scegliere per quale immobile applicare la vecchia aliquota del 21%.
Dunque siamo nella seguente situazione: il contribuente mette in affitto più di un immobile e opta per la cedolare secca:
- in sede di dichiarazione dei redditi,
- potrà scegliere per quale degli immobili affittati applicare il 21%,
- agli altri immobili si applicherà il 26%.
Laddove la casa viene messa in affitto tramite intermediari ovvero (si pensi ad esempio ad AIRBNB) o tramite agenzia immobiliare che interviene nel pagamento, questi sono tenuti a operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% , da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al locatore.
La ritenuta è a titolo di acconto; poi sarà il contribuente a scegliere la tassazione più conveniente in dichiarazione dei redditi.
La novità opera a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni di locazione.
Ciò non toglie che chi affitta può anche decidere di far concorrere l’affitto al reddito complessivo ai fini Irpef. Dunque senza optare per la cedolare secca.
Nei fatti, il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a
- determinare il quantum dovuto a titolo di Irpef o cedolare secca;
- versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per i versamento a saldo delle imposte sui redditi (30 giugno).
DdL di bilancio 2026. Tassazione al 26% per tutti gli immobili
L’art.7 della Legge di bilancio 2026 attualmente in bozza interviene sulla tassazione degli affitti brevi.
La norma prevede quanto segue: 1. All’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, sono apportate le seguenti modificazioni: a) al comma 2, il secondo periodo è soppresso; b) al comma 5, le parole «una ritenuta, a titolo d’acconto del 21 per cento» sono sostituite dalle seguenti: «una ritenuta del 26 per cento» e, in fine, è aggiunto il seguente periodo: «Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.». 2. Le disposizioni di cui al comma 1, lettera a), si applicano a decorrere dal periodo d’imposta 2026. Le disposizioni di cui al comma 1, lettera b), si applicano a decorrere dal 1° febbraio 2026.
Dunque, cambiano:
- non solo le regole di tassazione che passa dal 21% al 26%,
- ma anche la connotazione della ritenuta effettuata dagli intermediari.
Nel complesso, se fino a oggi il contribuente che metteva in affitto più immobili poteva scegliere per quale applicare la cedolare secca al 21% anziché al 26% ora questa scelta non sarà più possibile.
Dal periodo d’imposta 2026, tutti gli affitti saranno tassati al 26%. Inoltre la ritenuta sarà considerata a titolo d’imposta, dunque con effetto tombale sul totale dovuto allo Stato.
Attenzione però, laddove il contribuente in sede di dichiarazione dei redditi opti per la tassazione Irpef la ritenuta sarà a titolo d’acconto e il contribuente potrà scomputarla dall’Irpef dovuta.
Indipendentemente dalla tassazione scelta dovranno essere messi in atto tutti gli altri adempimenti richiesti dalla legge.
Per l’ufficialità delle novità, non rimane che attendere l’approvazione della Legge di bilancio 2026 che dovrà avvenire entro il 31-12-2025.
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