Con l’introduzione dei nuovi limiti per l’applicazione della cedolare secca per gli affitti brevi, cambiano anche gli adempimenti: molti proprietari sono ora tenuti a presentare la Scia.
Affitti brevi, la Scia, Segnalazione certificata di inizio attività, diventa obbligatoria per queste attività.
Le novità fiscali impiegano sempre un po’ di tempo ad entrare in rodaggio e i dubbi per i contribuenti sono tanti. Il Ministero del Turismo nelle Faq pubblicate nei giorni scorsi ha chiarito in quali casi, se si concedono immobili con contratto di locazione breve, è necessario presentare la Scia (Segnalazione Certificata di inizio attività).
Ecco chi è tenuto ai nuovi adempimenti amministrativi, presentazione della Scia, se ha immobili concessi con affitti brevi.
Affitti brevi, la Scia è obbligatoria in questi casi
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto importanti novità in materia di affitti brevi con cedolare secca. A partire dal 1° gennaio 2026 è possibile fruire dell’aliquota agevolata al 21% per un solo immobile, per il secondo immobile l’aliquota sale al 26%, ma soprattutto a partire dal terzo immobile è necessario avere una partita Iva.
Si configura, quindi, l’attività di impresa. Proprio dalla necessità di aprire una partita Iva e iniziare un’attività di impresa vera e propria deriva l’obbligo di Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Ricordiamo brevemente che è stato presentato un emendamento al decreto Milleproroghe per prorogare l’entrata in vigore dell’obbligo di partita Iva di 6 mesi.
Il Ministero del Turismo specifica che la Scia è obbligatoria per:
- per chi concede in locazione breve (ai sensi del D.L. 50/2017, contratti fino a 30 giorni) più di due appartamenti;
- per chi concede in locazione per finalità turistiche più di due appartamenti, anche per periodi superiori ai 30 giorni.
Cos’è la Scia, a chi deve essere presentata e sanzioni
La Scia è uno dei principali adempimenti amministrativi da compiere per iniziare, modificare o cessare un’attività produttiva artigianale, commerciale o industriale. Si tratta di un’autocertificazione da rilasciare allo Sportello Unico Attività Produttive del Comune in cui ha sede l’attività. Consente all’Amministrazione di attivare i controlli per verificare il rispetto di tutte le normative: amministrative, igienico-sanitarie, normative ambientali, conformità urbanistica.
Entro 60 giorni l’ufficio competente procede alla verifica della Scia, delle dichiarazioni e delle certificazioni allegate e, in caso di assenza dei requisiti e dei presupposti di legge, può inibire la prosecuzione dell’attività, salva la regolarizzazione della stessa entro un termine fissato dall’amministrazione medesima, in ogni caso non inferiore a 30 giorni.
La mancata presentazione della SCIA comporta una sanzione fino a 10.000 euro. Ora appare evidente che concedere un immobile in locazione breve senza particolari adempimenti, se non l’esposizione del CIN, codice identificativo nazionale, risulta più semplice rispetto alla presentazione di una Scia che di fatto può attivare molti controlli.
Il B&B ha sempre l’obbligo di partita Iva?
Questo non è però l’unico chiarimento in merito all’obbligo di apertura di partita IVA per gli affitti brevi, infatti, in questi giorni è stata pubblicata una nota dell’AIDC (Associazione Italiana Dottori Commercialisti) viene chiarito il caso di un B&B.
Cosa succede se un titolare di un B&B all’interno della stessa struttura concede diverse camere in affitto? Si tratta di un’attività imprenditoriale o di un’attività occasionale?
L’AIDC ritiene che in questo caso, alla luce del dettato della Legge di Bilancio, si deve ritenere che non ci sia obbligo di partita Iva, infatti, la norma fa riferimento ad appartamenti/unità abitative e non al caso di un unico immobile all’interno del quale sono concesse in locazione diverse camere.
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