Affitti brevi:come devono essere inseriti in dichiarazione dei redditi i canoni percepiti? Le istruzioni aggiornate per il 730/2023.
Dal 2022 sono cambiate le disposizioni da utilizzare per indicare i redditi derivanti dagli affitti brevi nella dichiarazione dei redditi. Ecco la guida completa e aggiornata per compilare correttamente il 730/2023 o il modello redditi PF.
La prima cosa da sottolineare è che dal 1° gennaio 2023 è in vigore una nuova norma che prevede l’obbligo di comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate in caso di affitto breve. Da ciò consegue che soggetti intermediari, come Airnb, sono tenuti a raccogliere e inviare i dati (il codice fiscale in primis) dei soggetti che concedono immobili in locazione mediante la stipula di un contratti di affitto breve.
Questo implica che dalla dichiarazione 2024, l’AdE avrà già a disposizione tali dati.
Siccome in questo momento però ci occupiamo della dichiarazione con il modello 730/2023 e modello Redditi Pf relativi a contratti del 2022, continua ad applicarsi la precedente normativa.
Affitti brevi e cedolare secca
Gli affitti brevi sono regolati dall’art. 4 dl 50/2017 che restringe l’ambito di applicazione della disciplina ai contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni riferiti a immobili a uso abitativo e generalmente di tipo turistico.
Proprio per questo rientrano nella categoria degli affitti brevi anche i contratti che prevedono una serie di servizi ulteriori disponibili, come il cambio della biancheria e la pulizia.
Deve, invece, essere sottolineato che non possono essere inseriti in questa categoria, affitti brevi, i contratti che prevedono anche servizi non connessi con la finalità non residenziale dell’immobile, in particolare nel caso il contratto preveda il servizio colazione, auto a noleggio, fornitura di guide turistiche.
I contratti di affitto breve non sono sottoposti a imposte di registro né di bollo e possono essere sottoscritti solo da locatori che siano persone fisiche.
Fatta questa doverosa premessa, sottolineiamo che per i contratti di locazione breve, il legislatore permette l’applicazione della cedolare secca, a condizione che l’attività sia svolta in forma non imprenditoriale, quindi fino a un massimo di quattro appartamenti l’anno (come precisato dal comma 595 della legge n. 178 del 2020, Legge di bilancio 2021.
Ricordiamo che la cedolare secca è un’imposta sostitutiva, sostituisce Irpef, addizionali e altri tributi generalmente versati sui contratti di locazione.
Le novità introdotte dal 2022 riguardano:
- l’inquadramento come reddito fondiario degli affitti brevi con la fornitura di servizi strettamente connessi alla messa a disposizione dell’immobile (utenze, wi-fi, biancheria, servizio di pulizia) e senza la somministrazione di pasti;
- l’estensione della cedolare secca per i redditi derivanti da contratti di sublocazione e comodato;
- l’applicazione di una ritenuta del 21% da parte degli intermediari intervenuti nella locazione e nella riscossione del canone.
La ritenuta deve essere applicata dagli intermediari, le agenzie immobiliari o gestori di servizi online come Airnb, sul corrispettivo lordo indicato nel contratto di affitto breve e non deve comprendere eventuali somme come deposito cauzionale, caparre o penali.
Nella base imponibile devono invece essere inserite le spese per i servizi accessori, ad esempio wi-fi, cambio biancheria.
Affitti brevi nella dichiarazione precompilata
Gli intermediari immobiliari che hanno favorito la conclusione del contratto di affitto breve e che sono autorizzati a incassare i canoni sono dunque tenuti ad applicare una ritenuta del 21% e a rilasciare la certificazione unica al locatore.
Oltre alle agenzie immobiliari, sono considerati intermediari anche i portali telematici quali Airbnb o Booking.
Nella certificazione unica devono essere riportate le ritenute a carico del locatore e i dati catastali degli immobili. Questi valori vengono poi inseriti nella dichiarazione precompilata o nel 730/2023:
- nel quadro B, come reddito fondiario, barrando la casella 11, se si sceglie la cedolare secca. Nella casella 5 occorre indicare il codice canone 3;
- nel rigo F8, indicando la ritenuta effettuata dall’intermediario sostituto d’imposta e riportando il valore della Cu 2023.
Se il contribuente presenta il modello redditi PF i quadri da compilare sono i seguenti:
- quadro RB, denominato “Redditi da fabbricati" barrando la casella 11 e indicando il codice canone 3 nella casella 5;
- quadro LC per inserire la ritenuta d’acconto certificata tramite Cu dall’intermediario sostituto d’imposta.
Affitti brevi da sublocazione o comodato
Anche i soggetti che hanno la disponibilità dell’immobile in forza di contratti di sublocazione o di comodato possono applicare la cedolare secca ai redditi derivanti dagli affitti brevi.
In questo caso i proventi sono imputati al periodo d’imposta in cui è stato percepito materialmente il canone di locazione, a prescindere dalla data di sottoscrizione del contratto (principio di cassa).
Nel 730/2023 deve essere compilato il quadro D, come reddito diverso, verificando che nella Cu 2023 sia barrata la casella «locatore non proprietario».
La ritenuta del 21% certificata dalla Cu va poi indicata nel rigo F8.
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