Tramontata l’ipotesi di una proroga dell’obbligo di partita Iva per affitti brevi, ci sono incompatibilità per dipendenti pubblici e professionisti. Ecco cosa fare se non si può avere partita Iva.
La Legge di Bilancio 2026 ha drasticamente modificato la disciplina delle locazioni brevi andando a ridurre il numero di unità immobiliari cedibili con la forma della locazione breve, cioè durata non superiore a 30 giorni, senza obbligo di partita Iva e, quindi, in forma non imprenditoriale: a partire dal terzo immobile è obbligatorio avere la partita Iva.
La novità ha destato perplessità soprattutto a chi aveva fatto affidamento sulla precedente disciplina e si trova ora a dover modificare assetto, cosa succede nel caso in cui ci sia incompatibilità e non è possibile avere la partita Iva? Il problema si può porre per i dipendenti pubblici e per alcune categorie di professionisti.
Ecco i casi di incompatibilità tra partita Iva e status di dipendente pubblico o alcune professioni e i problemi in caso di affitti brevi.
Dipendenti pubblici possono aprire la partita Iva per le locazioni brevi?
Tramontata l’ipotesi di uno slittamento dell’obbligo di partita Iva per chi gestisce l’attività di affittacamere, emendamento non approvato nella conversione Milleproroghe, si pone il problema di risolvere incompatibilità tra partita Iva e lavoro svolto, come nel caso di commercialisti, notai e dipendenti pubblici.
In Italia nessuna norma vieta a un lavoratore dipendente di avere una partita Iva e sappiamo che i lavoratori dipendenti, in determinati limiti di reddito possono accedere anche al regime forfettario.
Ma cosa succede se il lavoratore dipendente è un dipendente pubblico?
La normativa prevede, in linea generale, l’incompatibilità tra il lavoro alle pubbliche dipendenze e la tenuta di una partita Iva, vi sono però delle eccezioni.
É possibile avere una partita Iva nel caso in cui il lavoro alle dipendenze pubbliche sia part time con un limite massimo del 50%.
Possono, inoltre, avere una partita Iva insegnanti, infermieri, revisori contabili o collaboratori editoriali, ma deve trattarsi di attività compatibili.
Infine, possono avere la partita Iva coloro che svolgono attività intellettuali che non siano incompatibili con l’attività posta in essere con la partita Iva. In ogni caso i dipendenti pubblici, prima di aprire una partita Iva devono chiedere l’autorizzazione all’amministrazione di appartenenza.
La ratio del divieto generale di avere la partita Iva è rappresentata dal fatto che il dipendente pubblico potrebbe sfruttare la sua influenza, o il suo potere, per ottenere un maggior numero di clienti o comunque influenzare la libera scelta.
Dipendente pubblico non può svolgere attività di impresa
La conferma del divieto di esercizio di attività imprenditoriale per i dipendenti pubblici è rilevabile anche nella sentenza 5854 del 2025 del Consiglio di Stato. Lo stesso ha stabilito che non vi è un divieto generale di partita Iva, non vi è compatibilità nel caso in cui l’attività abbia carattere imprenditoriale.
Nel caso analizzato dalla sentenza un maresciallo della Guardia di Finanza aveva aperto una partita Iva per svolgere attività agricola occasionale su terreni di proprietà, ma per uso familiare e non per vendita. Proprio l’occasionalità e il fatto che non vi fosse un rientro economico derivante dalla vendita, hanno fatto propendere per la compatibilità. La stessa non potrebbe però esservi in caso di attività di affittacamere.
Dipendenti pubblici, cosa fare se non si può aprire la partita Iva per affitti brevi?
Nel nostro caso, cioè nel caso in cui un dipendente pubblico abbia gestito l’attività di “affittacamere” con locazioni brevi, ad esempio 3 appartamenti, si potrebbe ritrovare ora nella impossibilità di continuare a gestire l’attività avendo fatto affidamento su una normativa precedentemente in vigore.
Vi sono però possibili soluzioni. Ricordiamo che l’incompatibilità vi è con la gestione dell’attività e non con la proprietà, si potrebbe quindi passare la gestione dell’attività di affittacamere ad altro soggetto, in questo caso il gestore deve chiedere lui il CIN. Disgiungendo quindi la proprietà dalla gestione.
In alternativa potrebbe vendere degli immobili e, quindi, liberarsi del problema. Un’altra soluzione è donare gli immobili, ad esempio a un familiare. Infine, il proprietario dipendente pubblico potrebbe decidere di lasciare gli affitti brevi e dedicarsi agli affitti a uso abitativo di lunga durata.
Resta che l’introduzione dell’obbligo dal primo gennaio 2026 senza un periodo transitorio desta forti perplessità e confusione in tutti i casi in cui è difficile, o crea confusione, la transizione da un regime all’altro.
Per quanto riguarda invece i liberi professionisti, il divieto di ulteriore partita Iva si applica a commercialisti e notai.
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