In questi casi gli agenti immobiliari possono dire addio alla provvigione. Nessun illecito, ma un diritto dei clienti riconosciuto dalla legge. Ecco quando non si paga.
Il lavoro deve essere retribuito, ma tutto sempre nei termini di legge. L’agente immobiliare in particolare, il lavoratore a provvigione per eccellenza, rischia spesso di perdere il suo compenso. A prevedere questa possibilità è proprio la legge, che tutela le parti che si avvalgono della mediazione e impone severi obblighi a carico dell’agenzia. Quest’ultima è infatti tenuta a favorire l’incontro tra acquirente e venditore con correttezza, trasparenza e imparzialità, a prescindere dalla parte che si avvale del suo servizio (l’unica tenuta peraltro al pagamento).
Oltre alla modalità con cui l’agente immobiliare svolge l’incarico, sono poi determinanti i requisiti legali per il riconoscimento della professione e i risultati effettivamente ottenuti. Vediamo quando l’agenzia immobiliare può dire addio alla provvigione e si può non pagare legalmente, informazioni fondamentali tanto per i professionisti quanto per i clienti.
Agenzia immobiliare abusiva
L’agente immobiliare deve essere regolarmente iscritto al registro delle imprese presso la Camera di commercio e ha l’obbligo di esibire il tesserino se richiesto, altrimenti non ha diritto alla provvigione. Si rientra in questo campo anche quando l’agenzia immobiliare rispetta i suddetti criteri ma le attività proprie dell’agente immobiliare vengono svolte da un mediatore non autorizzato, senza essere affiancato. Per accertarsi dell’abilitazione è sufficiente chiedere una visura presso la Camera di commercio, online oppure presso gli sportelli del «Registro Imprese».
Agente immobiliare non imparziale
L’agenzia immobiliare deve operare in modo indipendente e corretto ed essere completamente neutrale. Non ci devono essere legami con le parti (nessuna dipendenza, collaborazione o rappresentanza), ma in generale non deve essere agevolata una parte a danno dell’altra.
L’agente immobiliare che non rispetta l’obbligo di imparzialità e danneggia una parte per favorire l’altra non ha diritto alla provvigione.
Non sono state comunicate informazioni importanti
L’agente immobiliare deve comunicare con le parti in modo trasparente e onesto, informando di tutte le situazioni di fatto e di diritto che riguardano l’immobile oggetto della trattativa. Per esempio, l’acquirente ha diritto a sapere fin da subito com’è lo stato dell’immobile, se ci sono guasti o problematiche non immediatamente rilevabili ma che l’agente immobiliare avrebbe dovuto conoscere, informandosi secondo l’ordinaria diligenza. Uno degli esempi più tipici è quello delle difformità edilizie.
Riguardo alle situazioni di diritto, gli esempi principali riguardano l’esistenza di ipoteche, pignoramenti o servitù che gravano sull’immobile. Se le informazioni taciute sarebbero state rilevanti per la decisione, si può non pagare la provvigione, anche nel caso in cui non le conoscesse lo stesso agente. L’agente immobiliare è infatti tenuto a indagini specifiche soltanto se previsto dal mandato, ma deve comunque informarsi circa lo stato fisico e giuridico dell’immobile, secondo la “comune diligenza”.
Informazioni errate o imprecise
L’agente immobiliare deve permettere alle parti di valutare l’affare, fornendo loro informazioni verificate e precise. Nel caso in cui fornisca informazioni imprecise, inesatte o errate (spontaneamente oppure dietro la specifica richiesta delle parti) perde il diritto alla provvigione, purché si trattasse di aspetti rilevanti nella conclusione dell’affare.
Servizio non richiesto
In questo caso il principio è molto semplice: se una delle parti ha espresso dissenso ad avvalersi dei servizi dell’agenzia immobiliare ha diritto a non pagare alcun corrispettivo, a cui è invece tenuta la parte che ha conferito il mandato.
Contratto concluso dopo la scadenza del mandato
L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione anche quando il contratto si conclude dopo la scadenza del mandato, ma soltanto quando le trattative siano iniziate per tempo. Al contrario, se anche l’incontro tra le parti è avvenuto dopo la scadenza non c’è diritto alla provvigione.
Contratto non riuscito
Di norma l’agente immobiliare ha diritto al compenso per il servizio svolto, purché abbia operato con diligenza e correttezza, a prescindere dall’esito della trattativa. Anche la giurisprudenza riconosce questo diritto dal momento in cui viene firmato il contratto preliminare di vendita o di locazione.
Può però essere precisato nell’incarico che la provvigione sia subordinata al buon fine dell’accordo e in questi casi la provvigione è dovuta soltanto quando e se avviene il rogito notarile. A tal proposito, bisogna far riferimento al contratto, tenendo presente che la questione è aperta a contestazioni se c’è stato l’intervento di più agenzie (di norma si prevede un pagamento pro quota) o il compenso non era stato pattuito con precisione.
In ogni caso, ha diritto alla provvigione l’agenzia immobiliare che ha svolto un’attività determinante nella conclusione del contratto, anche se si tratta della semplice visita all’immobile tenuta dal professionista. Il compenso può invece essere negato se l’agente immobiliare non ha svolto la mediazione, circostanza da provare soprattutto se effettivamente la compravendita è avvenuta, oppure se l’affare non si è concluso (salvo cause di forza maggiore intervenute dopo il reciproco impegno). Ulteriori ipotesi potrebbero essere previste dalle clausole contrattuali accettate dalle parti.
La giusta causa
Se una delle parti cambia idea sull’affare l’agente immobiliare ha comunque diritto al pagamento, se ha messo le parti in condizioni ottimali e ha agito con correttezza. Ciò però non vale nel caso in cui il cambiamento di idea sia dovuto a una giusta causa per circostanze sopravvenute o appena conosciute. Per esempio, si parla di giusta causa quando il venditore rinuncia all’affare apprendendo che l’acquirente intende pagare in un secondo momento.
Prescrizione della provvigione
Il diritto al compenso dell’agente immobiliare, che inizia a decorrere dalla conclusione dell’affare, ha un tempo di prescrizione di 1 anno. Dunque l’agente immobiliare non può riscuotere la provvigione se è trascorso ormai 1 anno e non ha nel frattempo avanzato richieste di pagamento formali.
Lo stesso accade anche nel caso in cui le parti concludano l’affare dopo 1 anno dalla conclusione del mandato, ma se ciò è avvenuto tramite una frode la prescrizione comincia a decorrere dalla scoperta della stessa da parte dell’agente.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
