Quale impatto del vaccino Covid su mutui e mercato immobiliare?

Stefano Tempera

24 Novembre 2020 - 18:30

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Nonostante il 2020 sia stato contraddistinto dalla pandemia, un eventuale calo del 20% del mercato immobiliare sarebbe da considerarsi positivo. Money.it ha intervistato Gian Battista Baccarini, presidente di Fiaip.

Quale impatto del vaccino Covid su mutui e mercato immobiliare?

Nei primi nove mesi del 2020 si è registrato un calo del 20% del mercato immobiliare rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, ma tenendo conto che il 2019 è stato un anno record per le compravendite delle case e che l’anno in corso è tuttora condizionato dall’emergenza Covid, con il relativo lockdown che ha obbligato il settore a rimanere fermo per diversi mesi, la performance è da considerarsi più che positiva.

In parte, il mercato immobiliare ha retto proprio in seguito agli scenari imprevedibili che si sono innescati con il coronavirus, sia a livello sociale sia a livello economico, portando cambiamenti nello stile di vita delle persone, a partire dalla voglia di acquistare una casa con più spazi e più decentrata rispetto alle aree urbane. Allo stesso tempo anche il mercato creditizio ha beneficiato di questo trend, certamente supportato dai tassi di interesse più bassi di sempre.

In questi ultimi giorni stiamo leggendo con particolare interesse le notizie relative ai vaccini contro Covid-19, oltre che per la situazione sanitaria, anche per capire quali potrebbero essere gli scenari economici futuri. Le prime speranze sono arrivate negli ultimi giorni da Pfizer-BioNTech e da Moderna.

Money.it ha intervistato Gian Battista Baccarini, presidente nazionale di Fiaip - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali - per approfondire la situazione del settore immobiliare italiano alla luce degli eventi che hanno caratterizzato il 2020 e per conoscere la sua opinione in merito alle prospettive future sul mercato immobiliare.

Gian Battista Baccarini: «Considerato il lockdown totale per due mesi, che non ha consentito la definizione delle operazioni immobiliari, è inevitabile un calo fisiologico del numero delle compravendite rispetto al 2019 e il dato del 20% in meno è un dato positivo, se sarà confermato anche per fine anno, in quanto rispecchia il minimo prevedibile anche considerando le previsioni di alcuni noti istituti di statistica che a maggio, subito dopo la riapertura, avevano pronosticato per fine 2020, uno scenario anche con un meno 40% rispetto al 2019.

Questo significa che prima e dopo il lockdown il mercato immobiliare ha avuto sostanzialmente lo stesso andamento dello scorso anno dando prova di tutta la sua forza e resilienza nonostante una fiscalità molto pesante e complessa e l’assenza di politiche strategiche di sostegno e di rilancio del settore.

Ciò dimostra come il settore immobiliare, che rappresenta il 20% del Pil italiano, vada salvaguardato e sul quale sia necessario che il Governo investa tramite politiche attive in quanto vero motore dell’economia del nostro Paese.»

In base agli ultimi studi di Standard & Poor’s, si prevede che in Italia i prezzi degli immobili rimarranno relativamente stabili nei prossimi due anni, con un +0,5% nel 2020 e -0,5% nel 2021, ma la fine della pandemia potrebbe spingere la domanda immobiliare, trainata soprattutto dalle famiglie che desiderano acquistare una casa in base ai nuovi criteri di ricerca, focalizzati sugli spazi maggiori e sulle zone periferiche. Anche su questo abbiamo chiesto un approfondimento sui nuovi trend di ricerca immobiliare al presidente Fiaip Baccarini:

«Il lockdown ha rappresentato un momento di grande riflessione nel rivedere le priorità nella ricerca della propria casa ideale, stando forzatamente al sicuro nelle rispettive abitazioni, e quindi, vivendole di più. Le persone hanno potuto comprendere e valutare al meglio le reali esigenze sia in termini di spazi interni, ad esempio avere uno studio per le videoconferenze o una lavanderia più spaziosa, sia relativamente agli spazi esterni vivibili, quali un ampio terrazzo o un giardino privato, rendendo particolarmente gradite le soluzioni indipendenti o con aree di verde pubblico nelle immediate vicinanze dell’abitazione.»

Il nostro Centro Studi Fiaip - prosegue Gian Battista Baccarini - ha infatti rilevato nei primi tre mesi post-lockdown un più 15% di richieste di prima casa con tali caratteristiche, ma sarà necessario attendere il 2021 per capire se si tratta di un mutamento temporaneo delle esigenze generato dai timori del Covid-19 oppure si tramuterà in un trend consolidato.

Per quanto riguarda le previsioni, anche a noi risulta che i valori di mercato sostanzialmente stanno tenendo anche se è necessario distinguere per aree e per tipologie di immobili ed ecco perché è molto importante, soprattutto in questo periodo di forte disorientamento dettato dai timori e dalle criticità sanitarie, che il cittadino si rivolga ad un agente immobiliare professionale che possa fare una valutazione mirata e congrua dell’immobile.

Anche in seguito all’introduzione di un vaccino contro il Covid-19, in che modo la fine della pandemia potrebbe spingere la domanda immobiliare?

Baccarini: «L’introduzione di un vaccino efficace rappresenterebbe di fatto la fine dei timori e delle incertezze derivanti dalla pandemia scongiurando ulteriori rischi di chiusure parziali o totali di attività professionali ed economiche. Ciò significherebbe da una parte la ripresa totale del sistema produttivo e in generale dell’economia e dall’altra parte si tradurrebbe in una forte iniezione di serenità e tranquillità mentale che andrebbe a rinsaldare quella fiducia da sempre linfa vitale per il mercato immobiliare.»

La fine della pandemia - continua Baccarini - darà certamente ulteriore impulso al mercato immobiliare che, come dicevamo, vive di fiducia, e l’aspetto della serenità psicologica che la fine dell’emergenza sanitaria determinerebbe sarà fondamentale per rivitalizzare il mercato, unitamente al fatto che i mercati finanziari stanno continuando a dimostrare tutti i propri limiti e incertezze. Inoltre, la spinta può proseguire anche grazie ai tassi di interesse per l’accesso ai finanziamenti, mutui prima casa in particolare, che sono ai minimi storici, e soprattutto in virtù della recente introduzione dell’agevolazione fiscale conosciuta come Superbonus 110%.

Questa misura di green economy a sistema circolare è intelligente e ha una visione di tipo strategico in quanto ricomprende una fiscalità di vantaggio per il cittadino che decide di ristrutturare la casa e, tramite la bancabilità, anche per l’impresa, oltre a perseguire una finalità doppiamente virtuosa, ovvero quella di stimolare la riqualificazione energetica e il consolidamento sismico del patrimonio immobiliare nazionale contribuendo alla sua valorizzazione.

Siamo convinti che, con i giusti correttivi, quali la sua estensione anche agli immobili non residenziali, la proroga della durata sino al 2024 e lo snellimento delle procedure di accesso potranno concretamente contribuire ad alimentare la domanda immobiliare, in particolare dell’usato che sappiamo racchiudere circa il 75% delle transazioni immobiliari.

Vaccino Covid-19, cosa succederà ai tassi di interesse?

All’inizio della diffusione della pandemia era difficile prevedere l’andamento dei tassi di interesse. Gli indici di riferimento dei mutui hanno registrato nuovi minimi storici, portando l’Euribor con scadenza mensile, già in territorio negativo da anni, fino a -0,56, mai così basso.

Da inizio anno, tutte le scadenze del parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile sono scese in media di 15 punti base, mentre le durate da 5 a 30 anni dell’indice Eurirs sono diminuite in media di mezzo punto percentuale, facendo scivolare i mutui a tasso fisso ai minimi di sempre.

Nel breve termine, è probabile che i tassi dei mutui rimarranno agli attuali livelli. Anche in questo caso, l’introduzione di un vaccino Covid-19 potrebbe portare fiducia sui mercati e nella previsione di una ripresa economica anche i tassi potrebbero tendenzialmente salire, anche se oggi è troppo prematuro fare analisi.

Volendo analizzare il trend dell’IRS a 30 anni, utilizzato per i mutui a tasso fisso di pari durata, in base alle ultime rilevazioni possiamo vedere che il parametro è tornato a quota 0,11, ai livelli di fine agosto, ma soprattutto, si può verificare che in seguito al primo annuncio dell’efficacia del vaccino da parte di Pfizer-BioNTech, la scadenza Eurirs 30 anni è aumentata di 10 punti base in un’unica sessione e questo evento non era mai capitato nel corso del 2020. Inoltre, ad oggi, la durata IRS trentennale è in territorio positivo da 12 sedute consecutive, e anche questo è un record per il 2020.

Surroga del mutuo e rinegoziazione del tasso

La sostituzione del mutuo continuerà ad essere un traino per il mercato dei mutui. Chi vuole risparmiare sulla rata del proprio mutuo continuerà a chiedere una rinegoziazione con la propria banca o una surroga ad un altro istituto fino a quando i tassi rimarranno bassi. E in certi casi, il taglio della rata è pressoché garantito. Per esempio, chi avesse sottoscritto un mutuo soltanto tre anni fa al tasso del 2,50%, oggi potrebbe portarlo a partire da 0,50%, con un risparmio, per un mutuo di 150.000 euro in 25 anni, di circa 140 euro al mese.

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