Spese condominiali, quali sono e come vengono ripartite

Andrea Pastore

20 Novembre 2021 - 20:23

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Avete preso da poco casa in un condominio e avete bisogno di capire quali tipi di spese dovete affrontare? Money vi presenta una piccola guida sul caso.

Spese condominiali, quali sono e come vengono ripartite

Le spese condominiali risultano un onere che si riferisce alle parti in comune di un edificio che grava su tutti i comproprietari. Di fatti, in un palazzo condominiale non vi sono soltanto i beni dei singoli privati, come ad esempio le unità immobiliari, bensì esistono zone di proprietà comune: il costo della gestione di tali zone comuni ricade su tutti gli inquilini.

Per stabilire quale sia o no un bene comune del condominio, è utile riferirsi all’art. 1117 del Codice civile che elenca in modo non del tutto esaustivo quali sono i beni comuni.

Quali sono i beni comuni di un condominio

Secondo il Codice civile, i beni comuni sono:

  • parti dell’edificio destinate all’uso comune: il suolo dove l’edificio sorge, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, ecc.;
  • le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni;
  • impianti, macchinari e installazioni di qualunque genere destinati all’uso comune: ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, gas, energia elettrica ecc.;

Rispetto a tali beni, vigono costi di gestione e manutenzione ordinaria. Vediamo quindi quali sono le spese da affrontare per i condomini.

Quali sono le spese condominiali

Le spese condominiali possono essere divise in due tipologie: spese ordinarie e spese straordinarie.

Sono spese ordinarie quelle relative all’attività di gestione e manutenzione necessarie a garantire la corretta funzionalità del condominio. Rientrano in questa tipologia le seguenti:

  • le pulizie di scale, pianerottoli, cortili, vetrate e in generale delle parti comuni dell’edificio;
  • la manutenzione e revisione dei serramenti, dell’impianto dei citofoni e dell’ascensore, delle caldaie e di eventuali cancelli elettrici;
  • il controllo e la riparazione dell’impianto di illuminazione esterno o interno e la sostituzione di eventuali lampadine bruciate;
  • la riparazione di tubi idraulici e di cavi elettrici;
  • il pagamento dell’assicurazione e delle eventuali imposte che riguardano lo stabile;
  • il compenso dell’amministratore e le spese di cancelleria.

Sono spese straordinarie quelle spese prive di caratteri come la continuità o la periodicità. Sono quindi connesse a particolari situazioni di emergenza o a particolari casi di danneggiamento o rotture, nonché ammodernamenti e/o sviluppo dello stabile.

Esempi tipici sono il rinnovamento della facciata del palazzo oppure le innovazioni che possono essere apportate allo stabile, come ad esempio l’installazione di un ascensore oppure dei pannelli solari.

Queste spese per essere approvate devono ottenere la maggioranza nel voto dell’assemblea condominiale. Inoltre, in alcuni casi possono essere obbligatorie: ad esempio quando riguardano la stabilità dei muri maestri e le cinte murarie, la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai.

Chi paga le spese condominiali?

Anche qui la normativa civile ci dà una mano. Precisamente è l’art. 1118 comma 2 del Codice civile che prevede che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e deve quindi sempre provvedere alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria.

Come vengono ripartite le spese condominiali

Sempre il Codice civile spiega la ripartizione delle spese condominiali tra i condomini.

In particolare, gli articoli dal 1123 al 1126 del Codice civile, spiegano che il criterio fondamentale di ripartizione è quello proporzionale. Per comprendere questa ripartizione è anzitutto necessario introdurre e analizzare il concetto di millesimi.

I millesimi rappresentano le quote di comproprietà delle parti comuni di ciascuno dei condomini del palazzo interessato, rispetto al valore totale dell’edificio e in relazione al valore della singola unità immobiliare proprietà del singolo.

La somma dei millesimi di tutte le unità immobiliare deve dare come risultato 1000, che è il valore convenzionalmente attribuito all’intero condominio.

Le spese condominiali gravano dunque, in generale, su tutti i condomini in misura proporzionale al valore dell’unità immobiliare di proprietà di ciascuno espresso in millesimi.

Più è grande l’unità immobiliare più paga il condomino, ma sempre in maniera proporzionale.

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