Mutuo a tasso fisso o variabile 2022: quale conviene di più?

Redazione

22/10/2022

22/10/2022 - 15:16

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Tasso fisso o variabile? Quale mutuo scegliere nel 2022, considerando gli effetti della politica monetaria europea?

Mutuo a tasso fisso o variabile 2022: quale conviene di più?

Quale mutuo scegliere? Meglio tasso fisso o tasso variabile? Questa domanda, che già normalmente si presenta nel momento in cui è necessario richiedere un mutuo, negli ultimi mesi, e in particolare nelle settimane più recenti, è diventata ancora più comune e pressante.

Se è vero che la risposta è sempre “dipende”, poiché nel momento in cui si richiede un mutuo bisogna tenere conto di una serie di variabili non legate esclusivamente alla tipologia degli interessi, è anche vero con il recente rialzo dei tassi di interesse, le implicazioni legate alla scelta del tasso fisso o di quello variabile si sono fatte più importanti.

La decisione della Bce di alzare i tassi ufficiali dello 0,75%, infatti, pone tutti davanti a una questione importante: scegliere con attenzione il tasso che la banca applicherà alle nostre rate. Questo ha portato, e porterà, a diversi cambiamenti.

Vediamo tutte le informazioni necessarie per scegliere l’alternativa più adatta a noi, analizzando le diverse possibilità.

Mutuo: quale conviene di più tra tasso fisso e variabile?

Cosa sottoscrivere per fare la scelta migliore per le nostre finanze familiari? Un mutuo variabile indicizzato all’indice Euribor o un mutuo a rata fissa per tutta la durata del prestito?

Con l’acquisto di una casa tramite mutuo o quando si vuole chiedere una surroga per cambiare le condizioni del vecchio finanziamento, ci si interroga subito su quale tasso sia migliore.

Se fino a poco tempo fa il problema non si poneva, poiché la differenza tra i tassi dei mutui fissi e quelli variabili era nettamente a vantaggio di questi ultimi, ora le circostanze sono differenti.

La scelta del mutuo a tasso variabile era quasi obbligata, aiutata anche dalle considerazioni dell’istituto bancario stesso. La rata di un prestito a tasso fisso risultava troppo elevata e pertanto la banca considerava l’indebitamento del mutuatario troppo rischioso. Questo però ha portato molte famiglie con un rapporto rata/reddito che non consentiva di spendere più di una certa somma, ad accettare un tasso variabile, pur di ottenere il mutuo desiderato, con tutti i rischi del caso.

Per esempio, nel 2011, gli indici Euribor oscillavano tra l’1,50 e il 3,00%, mentre le scadenze Eurirs giravano tra il 3,00 e il 3,50%. Una forbice così netta tra i due tipi di tasso significava che per un mutuo di 150.000 euro in 20 anni, in termini di importo di rata, la differenza mensile era di circa 160 euro. In questa situazione sul lungo periodo, un mutuo a tasso fisso costava in media diverse decine di migliaia di euro in più rispetto a un mutuo a tasso variabile.

Oggi la situazione è la seguente: secondo le ultime rilevazioni l’Irs a dieci anni (benchmark per i mutui a tasso fisso) è passato dall’1,51% di aprile all’1,78% di maggio, mentre la scadenza ventennale è salita dall’1,56% all’1,84%. Questo mentre l’Euribor, riferimento per i mutui a tasso variabile, è ancora negativo: a un mese si attesta a -0,55%, a tre mesi a quota -0,39%.

Alla domanda «quale tasso del mutuo scegliere?», la risposta corretta è sempre: «dipende».

Scegliere se optare per un tasso fisso oppure uno variabile infatti dipende da diversi fattori, come per esempio la capacità di reddito del richiedente, se questo può essere incrementato nel corso degli anni, come un dirigente in carriera, o se rimarrà stabile come può avvenire nel caso di un pensionato.

Sarà anche fondamentale valutare la durata del mutuo e l’importo richiesto, che potrebbe essere considerato troppo alto in base alle proprie possibilità, o corrispondere a un impegno sostenibile in relazione alle entrate mensili.

Inoltre, come per tutte le decisioni finanziarie, un fattore che gioca un ruolo importante per la scelta del tasso di un mutuo è la propensione al rischio. Il tasso variabile infatti, anche se conveniente in partenza, alla lunga può essere un rischio.

Proprio per questo motivo coloro che scelgono un mutuo a tasso variabile dovrebbero prestare attenzione a rimanere sempre aggiornati sull’andamento degli indici di riferimento e premurarsi di monitorare i grafici dell’Euribor per individuare il momento giusto per rinegoziare le vecchie condizioni o surrogare il mutuo.

Chi invece non vuole avere preoccupazioni e allo stesso tempo teme un rialzo dei tassi di interesse può optare per una rata costante nel tempo, anche accettando il rischio che questo tipo di tasso possa costare di più.

Quindi, tasso fisso o tasso variabile? È difficile dire se sia meglio un mutuo ipotecario a fisso o variabile, proprio per le differenti condizioni di partenza. È possibile però conoscere le differenze tra i due tipi di tasso per capire quale potrebbe essere il nostro personale orientamento.

Come visto, la forbice tra le due soluzioni si è ampliata. Il Tan medio variabile registrato ad aprile 2022 è dell’1,08%, mentre il Tan medio fisso è 2,24%.

Questo spiega la forte crescita in termini relativi del tasso variabile rispetto allo scorso trimestre (+53%), anche se in assoluto questi contratti riguardano solo un sesto del totale, contro i 4/5 di mutui a tasso fisso e una quota marginale (3,5% del mix) del variabile con cap (dallo 0,6% al 3,5% del mix), che consente ai mutuatari di mettersi al sicuro da eccessivi aumenti dei tassi d’interesse.

Mutuo a tasso fisso, come si calcola

La scelta di questa tipologia di mutuo è la più consigliata per coloro che non desiderano avere preoccupazioni per la variazione dei tassi di interesse, che possono diminuire o aumentare. Negli ultimi anni è diventata l’opzione preferita dagli italiani, e anche nel 2021, secondo le dichiarazioni delle banche, c’è stata una prevalenza di tassi fissi, sia per nuovi mutui che per surrogati.

Le cause dell’incertezza hanno diversi fattori, dalla ripresa economica della pandemia, alla crescente inflazione, e hanno spinto le famiglie maggiormente su un tasso fisso. A questo si è aggiunto il timore che la Bce potesse aumentare aumentare il tasso di riferimento finora rimasto a zero per calmare i prezzi, situazione poi effettivamente verificatisi.

La scelta del tasso fisso è un’opportunità anche per chi vuole sostituire il vecchio mutuo con uno più vantaggioso tramite la surroga. La decisione di optare per un mutuo a tasso fisso è una scelta spesso legata anche alla tranquillità di avere un impegno mensile che non subirà mai variazioni, indipendentemente da eventuali rialzi futuri dei tassi di interesse.

Infatti l’unica preoccupazione di chi decide di stipulare un mutuo a tasso fisso è che il giorno del rogito il tasso di riferimento sia meno conveniente rispetto a quando era stato fatto il preventivo.

In questo caso infatti l’Eurirs viene rilevato da alcune banche pochi giorni prima della stipula dell’atto e non può essere modificato. A pagarne le conseguenze, in caso di aumento improvviso dell’Irs, è il malcapitato mutuatario che si trova in mano un contratto di mutuo con un tasso più alto di quanto si immaginasse.

Il modo migliore per evitare di trovarsi in questa situazione è calcolare il valore del tasso fisso che verrà applicato dalla banca al momento del rogito, conoscendo l’Eurirs di riferimento del nostro mutuo. Ad esempio, se si stipula un mutuo della durata di 25 anni, bisognerà cercare l’indice Eurirs di pari durata, ovvero 25 anni, che applicato allo spread, che corrisponde al guadagno della banca, determinerà il tasso finito che si porterà avanti per tutta la durata del mutuo.

Ogni banca ha un suo metodo di rilevazione del tasso Eurirs. Alcuni istituti prendono come riferimento l’indice del primo giorno del mese, altri la media del mese precedente. È importante conoscere questo valore almeno qualche giorno prima della sottoscrizione del contratto per sapere con precisione quale sarà il tasso fissato.

Le ultime rilevazioni dell’Irs a dieci anni (benchmark per i mutui a tasso fisso) mostrano che è passato dal 2,440% di inizio settembre 2022, al 2,880% di inizio ottobre 2022, mentre la scadenza ventennale è salita dal 2,407% al 2,681%.

A chi conviene il mutuo a tasso fisso?

Come accennato anche in precedenza, il tasso fisso è più indicato a chi ha un reddito stabile, che non prevede negli anni scatti di livello importanti o cambiamenti al proprio stile di vita, o quando non si rientra nelle categorie di lavoro con avanzamenti di carriera.

Inoltre, si può sostenere che, se in un determinato periodo storico, il tasso fisso fosse vicino al livello del tasso variabile del momento, quella sarebbe una buona opportunità per bloccare la rata.

L’analisi della scelta tra mutuo a tasso fisso e variabile nel 2022 favorisce proprio chi opta per la rata costante per il fatto che la differenza tra le due tipologie è minima, soprattutto per gli effetti dell’aumento del tasso di riferimento della Bce.

Mutuo a tasso variabile, come si calcola

Il mutuo a tasso variabile, per definizione, è imprevedibile. Questo è particolarmente vero quando parliamo di proiezioni sull’andamento dei tassi oltre i 10 anni, periodo sul quale è praticamente impossibile fare previsioni affidabili.

Molte persone, in memoria di quanto accaduto in seguito alla bolla immobiliare tra il 2007 e il 2008, che ha visto diverse famiglie non riuscire più a pagare le rate del mutuo a causa dell’impennata dell’Euribor che schizzò oltre il 5%, oggi decidono di non sottoscrivere un mutuo che abbia un tasso indicizzato a qualunque indice volatile.

Gli indicatori che influenzano l’andamento dei tassi dei mutui a tasso variabile sono due: l’Euribor, appunto, e il Tasso Bce, il cosiddetto Refi, attualmente fissato dalla Banca Centrale Europea a 1,25%%, a seguito degli aumenti del luglio scorso e, in particolare, di settembre, pari allo 0,50% e allo 0,75%, che hanno portato al valore odierno, passando dal precedente 0,0%.

Gli indici Euribor e Refi, rispetto al parametro Eurirs per i mutui a tasso fisso, partono quasi sempre da un livello più conveniente. La calibrazione di questi aumenti dei tassi dipende dalle prospettive aggiornate sull’inflazione a medio termine.

Il tasso variabile era rimasto quasi immune in quanto l’Euribor a 3 mesi (benchmark di riferimento) è legato ai tassi negativi applicati dalla Bce alle banche che depositano le proprie eccedenze presso l’Eurotower. Se anche questa misura dovesse essere revocata, anche per le nuove erogazioni del variabile c’è da attendersi una crescita dei tassi.

A chi conviene il mutuo a tasso variabile

Contrariamente alla situazione sopra descritta dei lavoratori dipendenti o dei pensionati che dispongono di una sola entrata costante, se in una famiglia fossero presenti più redditi con potenzialità di incremento e si avesse una buona propensione al risparmio, il tasso variabile potrebbe essere la decisione giusta, supportata dal fatto che storicamente, confrontando le due principali tipologie di mutuo, chi ha optato per una rata indicizzata ha sempre avuto ragione in termini di convenienza.

Un altro vantaggio che spinge ancora a sottoscrivere il tasso variabile, presumendo di partire con una rata più bassa rispetto al fisso, è che l’abbattimento del capitale avviene più velocemente in quanto la quota di interessi da rimborsare alla banca è inferiore, e di conseguenza, come è tipico per il piano di ammortamento alla francese (utilizzato dalla stragrande maggioranza degli istituti di credito italiani), la quota di capitale che si paga all’inizio è più alta.

Non solo fisso e variabile: quali alternative?

Spesso ci si sofferma sulla scelta del mutuo pensando che esista solo il tasso fisso o il tasso variabile, tralasciando delle alternative che ai mutuatari più attenti non saranno sfuggite.

Una soluzione che negli anni ha riscosso molto successo è il mutuo variabile con Cap, un buon compromesso per chi intende sfruttare al meglio l’andamento dei tassi quando questi sono stabili o in fase di ribasso, ma allo stesso tempo cerca la sicurezza che oltre una certa cifra la rata non potrà salire.

Con la clausola “Cap”, dall’inglese “cappello”, viene indicato nel contratto di mutuo quale sarà il tetto massimo prestabilito, espresso sotto forma di tasso di interesse, che definisce il limite entro cui la rata mensile del mutuo non potrà andare.

Un’altra tipologia di tasso ibrida che viene offerta da alcune banche è la “rata costante con durata variabile”. La caratteristica principale è che il giorno del rogito il tasso viene rilevato sulla base dell’Euribor oltre allo spread, come nel caso del mutuo variabile, ma lo stesso tasso viene bloccato negli anni come se fosse un mutuo fisso.

Questo significa che nel corso degli anni successivi, periodicamente, come stabilito dal contratto, verrà calcolata la differenza tra tasso applicato e tasso effettivo che il mutuatario avrebbe dovuto pagare. Sulla base di questo gap, la durata finale del mutuo potrebbe diminuire o aumentare.

Ad esempio, chi ha sottoscritto un mutuo a rata costante prima del 2015, quando l’Euribor era ancora in territorio positivo, oggi, grazie alla discesa dell’indice attualmente sotto zero, avrebbe una forte riduzione degli anni restanti da pagare. Probabilmente, nel 2022 questa scelta potrebbe essere più azzardata in quanto i tassi sono già molto bassi e sarà difficile che la media dell’Euribor possa calare ulteriormente in futuro.

In ogni caso, qualunque sia la scelta del tasso, è importante che prima di sottoscrivere il contratto di mutuo sia avvenuta precedentemente un’attenta valutazione che tenga conto della propria situazione personale, delle migliori offerte di mutuo presenti sul mercato, delle condizioni commerciali proposte dai vari istituti di credito, tra cui il reale costo del finanziamento, tramite il Taeg, e l’analisi di tutte le clausole del finanziamento che potrebbero compromettere o limitare la convenienza dello stesso tasso, come ad esempio il Floor, dall’inglese “pavimento”, che in opposto al Cap, stabilisce un tasso minimo al di sotto del quale la rata non può scendere.

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