Mutuo a tasso fisso o variabile 2021: quale conviene di più?

Stefano Tempera

29 Dicembre 2020 - 12:04

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Meglio un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? Vediamo quali sono le differenze e quale conviene di più nel 2021.

Mutuo a tasso fisso o variabile 2021: quale conviene di più?

Una delle decisioni più importanti da prendere quando si compra casa con un mutuo è la scelta del tasso di interesse applicato dalla banca. In questa guida faremo delle simulazioni per valutare se sia più conveniente un mutuo a tasso fisso o variabile e analizzeremo delle alternative, come il mutuo con Cap e i cosiddetti mutui misti. Infine scopriremo quali sono le migliori condizioni proposte da parte delle banche nel 2021.

Mutuo: quale conviene di più tra tasso fisso e variabile?

È meglio sottoscrivere un mutuo variabile indicizzato all’indice Euribor o conviene di più scegliere un mutuo a rata fissa per tutta la durata del prestito? Quando si acquista una casa con un mutuo o si è intenzionati a richiedere una surroga per cambiare le condizioni del vecchio finanziamento, la prima domanda che solitamente ci si pone è quale tasso sia migliore.

Fino a pochi anni fa, quando la differenza tra i tassi dei mutui fissi e quelli variabili era nettamente a vantaggio di questi ultimi, la decisione di optare per un mutuo indicizzato all’Euribor era più che altro una scelta obbligata. Spesso, infatti, la rata di un prestito a rata fissa risultava troppo elevata e pertanto la stessa banca considerava l’indebitamento del mutuatario troppo rischioso.

Molte famiglie, con un rapporto rata/reddito che non consentiva di spendere più di una certa somma, si trovavano costrette, pur di ottenere il mutuo desiderato, ad accettare un tasso variabile, con tutti i rischi del caso.

Esattamente un decennio fa, nel 2011, gli indici Euribor oscillavano tra l’1,50 e il 3,00%, mentre le scadenze Eurirs giravano tra il 3,00 e il 3,50%. Con una forbice così netta tra i due tipi di tasso significava che per un mutuo di 150.000 euro in 20 anni, in termini di importo di rata, la differenza mensile era di circa 160 euro. Sul lungo periodo, un mutuo a tasso fisso costava in media diverse decine di migliaia di euro in più rispetto ad un mutuo a tasso variabile.

Oggi la differenza del tasso tra un mutuo fisso e un mutuo variabile è minima, tanto da spingere la maggioranza delle famiglie a optare per un finanziamento a rata costante.

Le scadenze dell’Euribor sono in territorio negativo da diversi anni e chi aveva sottoscritto un mutuo a tasso variabile nel 2010 ne ha beneficiato nel tempo grazie ad una forte diminuzione della rata. Negli ultimi anni, anche le durate dell’indice Eurirs, il parametro di riferimento dei mutui a tasso fisso, sono scese fino a raggiungere quote vicino allo zero. Le scadenze a 10 e 15 anni sono negative ormai da tempo, mentre le durate da 15 a 30 anni si aggirano costantemente intorno a quota zero, favorendo la scelta di quasi il 90% dei nuovi mutuatari verso il tasso fisso.

Alla domanda «quale tasso del mutuo scegliere?», la risposta corretta è sempre «dipende». La decisione se optare tra tasso fisso o variabile, infatti, dipende da vari fattori, tra cui la capacità di reddito del richiedente, se ad esempio questo può essere incrementato nel corso degli anni (pensiamo ad un dirigente in carriera) o se rimarrà stabile (come nel caso di un pensionato).

Inoltre è importante valutare la durata del mutuo e l’importo richiesto, e in particolare calcolare se questo è troppo alto in base alle proprie possibilità o se corrisponde ad un impegno sostenibile rispetto alle proprie entrate mensili.

Chiaramente, come per tutte le decisioni finanziarie, un fattore che gioca un ruolo importante per la scelta del tasso di un mutuo è la propensione al rischio.

Il tasso variabile è sempre più conveniente in partenza, ma alla lunga il rischio del mutuo indicizzato è che la rata possa salire al di sopra delle proprie possibilità economiche.

Chi sceglie un mutuo a tasso variabile dovrebbe costantemente rimanere aggiornato sull’andamento degli indici di riferimento e monitorare i grafici dell’Euribor per individuare il momento giusto per rinegoziare le vecchie condizioni o surrogare il mutuo.

Chi invece non vuole avere preoccupazioni e allo stesso tempo teme un rialzo dei tassi di interesse opterà per una rata costante nel tempo, anche correndo il rischio che questo tipo di tasso possa costare di più.

Tasso fisso o tasso variabile? Non esiste una risposta univoca al quesito. È difficile dire se sia meglio un mutuo ipotecario a fisso o variabile. È possibile però conoscere le differenze tra i due tipi di tasso per capire quale potrebbe essere il nostro personale orientamento.

Mutuo a tasso fisso, come si calcola e perché conviene?

Il mutuo a tasso fisso è la scelta ideale per chi non vuole avere preoccupazioni e teme che i tassi di interesse possano salire nel tempo. Da qualche anno, il tasso fisso è la scelta preferita dagli italiani. Secondo gli ultimi dati di Banca d’Italia, circa il 90% delle famiglie italiane opta per la rata costante.

Per una serie di ragioni, nel 2021, la scelta del tasso del mutuo da parte dei nuovi mutuatari sarà sempre più orientata nella direzione del fisso. L’incertezza causata dal rischio sanitario e di conseguenza la situazione economica che potrebbe non garantire stabilità sono fattori che preoccupano le famiglie che vogliono acquistare casa con un mutuo.

La scelta del tasso fisso è un’opportunità anche per chi vuole sostituire il vecchio mutuo con uno più vantaggioso tramite la surroga. Secondo ogni aspettativa, nel corso del 2021, i tassi IRS rimarranno ai livelli attuali, vicini allo zero, e pertanto, anche chi aveva sottoscritto un mutuo a tasso variabile non ci penserà due volte a passare ad un tasso fisso con la possibilità di prendere un Tan (Tasso nominale annuo) a partire da 0,50%.

La decisione di optare per un mutuo a tasso fisso è una scelta improntata sulla tranquillità di avere un impegno mensile che non subirà mai variazioni, indipendentemente da eventuali rialzi futuri dei tassi di interesse.

L’unica preoccupazione di chi decide di stipulare un mutuo a tasso fisso è che il giorno del rogito il tasso di riferimento sia meno conveniente rispetto a quando era stato fatto il preventivo.

L’Eurirs, infatti, viene rilevato da alcune banche pochi giorni prima della stipula dell’atto e non può essere modificato. A pagarne le conseguenze, in caso di aumento improvviso dell’IRS, è il malcapitato mutuatario che si trova in mano un contratto di mutuo con un tasso più alto di quanto si immaginasse.

Per calcolare il valore del tasso fisso che ci verrà applicato dalla banca al momento del rogito è necessario conoscere l’Eurirs di riferimento del nostro mutuo. Ad esempio, se si stipula un mutuo della durata di 25 anni, bisognerà cercare l’indice Eurirs di pari durata, ovvero 25 anni, che applicato allo spread, che corrisponde al guadagno della banca, determinerà il tasso finito che si porterà avanti per tutta la durata del mutuo.

Ogni banca ha un suo metodo di rilevazione del tasso Eurirs. Alcuni istituti prendono come riferimento l’indice del primo giorno del mese, altri la media del mese precedente. È importante conoscere questo valore almeno qualche giorno prima della sottoscrizione del contratto per sapere con precisione quale sarà il tasso fissato.

A chi conviene il mutuo a tasso fisso?

In generale, il tasso fisso è più indicato a chi ha un reddito stabile, che non prevede negli anni scatti di livello importanti o quando non si rientra nelle categorie di lavoro con avanzamenti di carriera.

Inoltre, si può sostenere che se in un determinato periodo storico, il tasso fisso fosse vicino al livello del tasso variabile del momento, quella sarebbe una buona opportunità per bloccare la rata, proprio come è accaduto nel 2020 e come sarà per il 2021.

L’analisi della scelta tra mutuo a tasso fisso e variabile nel 2021 favorisce proprio chi opta per la rata costante per il fatto che la differenza tra le due tipologie è minima, soprattutto se facciamo la simulazione di un mutuo di importo relativamente basso, ad esempio 80.000 euro e una durata fino a 15 anni.

Mutuo a tasso variabile, come si calcola e perché conviene?

Il mutuo a tasso variabile, per definizione, è imprevedibile. Soprattutto quando parliamo di proiezioni sull’andamento dei tassi oltre i 10 anni, periodo sul quale è praticamente impossibile fare previsioni.

Molte persone, in memoria di quanto accaduto in seguito alla bolla immobiliare tra il 2007 e il 2008, che ha visto diverse famiglie non riuscire più a pagare le rate del mutuo a causa dell’impennata dell’Euribor che schizzo oltre il 5%, oggi decidono di non sottoscrivere un mutuo che abbia un tasso indicizzato a qualunque indice volatile.

Perché l’Euribor sale?

Gli indicatori che influenzano l’andamento dei tassi dei mutui a tasso variabile sono due: l’Euribor, appunto, e il Tasso BCE, il cosiddetto Refi, attualmente fissato dalla Banca Centrale Europea a 0,00%.

Gli indici Euribor e Refi, rispetto al parametro Eurirs per i mutui a tasso fisso, partono quasi sempre in partenza ad un livello più conveniente. Nel corso del 2020, la differenza tra i due indici si è molto assottigliata rispetto agli anni passati e tutte le indicazioni lasciano presagire che anche nel 2021 la forbice sarà molto stretta.

Attualmente, tra la media di tutte le scadenze Euribor e quella di tutte le durate Eurirs, il gap è inferiore a mezzo punto percentuale. E questo elemento spinge tante persone a scegliere il mutuo a tasso fisso.

A chi conviene il mutuo a tasso variabile?

Contrariamente alla situazione sopra descritta dei lavoratori dipendenti o dei pensionati che dispongono di una sola entrata costante, se in una famiglia fossero presenti più redditi con potenzialità di incremento e si avesse una buona propensione al risparmio, il tasso variabile potrebbe essere la decisione giusta, supportata dal fatto che storicamente, confrontando le due principali tipologie di mutuo, chi ha optato per una rata indicizzata ha sempre avuto ragione in termini di convenienza.

Un altro vantaggio che spinge ancora a sottoscrivere il tasso variabile, presumendo di partire con una rata più bassa rispetto al fisso, è che l’abbattimento del capitale avviene più velocemente in quanto la quota di interessi da rimborsare alla banca è inferiore, e di conseguenza, come è tipico per l’ammortamento alla francese (utilizzato dalla stragrande maggioranza degli istituti di credito italiani), la quota di capitale che si paga all’inizio è più alta.

Non solo fisso e variabile: quali alternative?

Spesso ci si sofferma sulla scelta del mutuo pensando che esista solo il tasso fisso o il tasso variabile, tralasciando delle alternative che ai mutuatari più attenti non saranno sfuggite.

Una soluzione che negli anni ha riscosso molto successo è il mutuo variabile con Cap, un buon compromesso per chi intende sfruttare al meglio l’andamento dei tassi quando questi sono stabili o in fase di ribasso, ma allo stesso tempo si cerca la sicurezza che oltre una certa cifra la rata non potrà salire.

Con la clausola cosiddetta Cap, dall’inglese «cappello», viene indicato nel contratto di mutuo quale sarà il tetto massimo prestabilito, espresso sotto forma di tasso di interesse, che definisce il limite entro cui la rata mensile del mutuo non potrà andare.

Un’altra tipologia di tasso ibrida che viene offerta da alcune banche è la «rata costante con durata variabile». La caratteristica principale è che il giorno del rogito il tasso viene rilevato sulla base dell’Euribor oltre allo spread, come nel caso del mutuo variabile, ma lo stesso tasso viene bloccato negli anni come se fosse un mutuo fisso.

Questo significa che nel corso degli anni successivi, periodicamente, come stabilito dal contratto, verrà calcolata la differenza tra tasso applicato e tasso effettivo che il mutuatario avrebbe dovuto pagare. Sulla base di questo gap, la durata finale del mutuo potrebbe diminuire o aumentare.

Ad esempio, chi ha sottoscritto un mutuo a rata costante prima del 2015, quando l’Euribor era ancora in territorio positivo, oggi, grazie alla discesa dell’indice attualmente sotto zero, avrebbe una forte riduzione degli anni restanti da pagare. Probabilmente, nel 2021 questa scelta potrebbe essere più azzardata in quanto i tassi sono già molto bassi e sarà difficile che la media dell’Euribor potrà calare ulteriormente in futuro.

In ogni caso, qualunque sia la scelta del tasso, è importante che prima di sottoscrivere il contratto di mutuo sia avvenuta precedentemente un’attenta valutazione che tenga conto della propria situazione personale, delle migliori offerte di mutuo presenti sul mercato, delle condizioni commerciali proposte dai vari istituti di credito, tra cui il reale costo del finanziamento, tramite il Taeg, e l’analisi di tutte le clausole del finanziamento che potrebbero compromettere o limitare la convenienza dello stesso tasso, come ad esempio il Floor, dall’inglese «pavimento», che in opposto al Cap, stabilisce un tasso minimo al di sotto del quale la rata non può scendere.

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