Mutuo a tasso fisso o variabile 2020: quale conviene di più?

Quali sono le differenze tra mutuo a tasso fisso e tasso variabile e quale conviene di più nel 2020?

Mutuo a tasso fisso o variabile 2020: quale conviene di più?

La scelta del tasso del mutuo è una decisione che richiede la massima attenzione e chiunque si avvicini all’acquisto di un immobile dovrebbe conoscere alcuni aspetti fondamentali.

In questa guida vedremo come scegliere il tasso del mutuo, quali sono le migliori condizioni offerte dalle banche nel 2020, e alla luce degli avvenimenti che stanno caratterizzando quest’anno, cercheremo di capire quale tipo di tasso conviene oggi.

Scopriremo se sia meglio avere un mutuo variabile indicizzato all’Euribor, o se sia più conveniente optare per un mutuo a tasso fisso che garantisca al mutuatario di mantenere la stessa rata per tutta la durata del prestito.

Faremo infine delle simulazioni di mutuo per valutare la differenza di rata tra una tipologia di tasso e un altro, e analizzeremo alcune alternative al classico fisso o variabile, come il mutuo con Cap e i cosiddetti mutui misti.

Comprare casa con un mutuo

Comprare casa è uno dei eventi economici più importanti per molte famiglie, soprattutto quando si decide di investire i propri risparmi in un immobile che richiederà altri investimenti e continui sforzi finanziari. Se si necessita di un mutuo, a maggior ragione, la scelta richiede una particolare attenzione ai dettagli e la fase di ricerca del finanziamento ideale risulta essere fondamentale.

Quando si acquista un immobile con un finanziamento, così come quando si sta valutando di cambiare le condizioni del proprio mutuo tramite la surroga, uno dei primi dubbi che si ha quando si intende sottoscrivere un mutuo è relativo alla scelta del tasso, se fisso o variabile.

Mutuo: quale conviene di più tra tasso fisso o variabile?

Fino a qualche anno fa, la scelta del tasso del mutuo era spesso obbligata a favore del variabile in quanto la differenza della rata con il tasso fisso era notevole.

Ad esempio, nel 2011, gli indici Euribor oscillavano tra l’1,50 e il 3,00%, mentre l’Eurirs era tra il 3,00 e il 3,50%. Con questa forbice tra i due tassi di circa due punti base significava, in termini di rata per un mutuo di 150.000 euro in 20 anni, una differenza di circa 160 euro al mese.

Molte famiglie, con un rapporto rata/reddito che non consentiva di spendere più di una certa somma, si trovavano costrette, pur di ottenere il mutuo desiderato, ad accettare un tasso indicizzato all’Euribor, con tutti i rischi del caso.

Nello specifico, chi aveva sottoscritto un mutuo a tasso variabile una decina di anni fa, avrebbe poi avuto dei vantaggi in quanto la rata, nel corso del tempo, è scesa costantemente grazie al forte abbassamento dell’Euribor. Oggi tutte le scadenze Euribor sono addirittura negative.

In ogni caso, alla domanda «come scegliere il tasso di un mutuo?», la risposta giusta è sempre «dipende». La decisione se optare per un tipo di tasso o un altro, infatti, dipende da diversi fattori, tra cui la capacità di reddito, se questo può incrementare nel corso degli anni (pensiamo ad un dirigente in carriera) o se rimarrà stabile (come nel caso di un pensionato), la scadenza del mutuo, l’importo richiesto alla banca, se questo è troppo alto in base alle proprie possibilità o se corrisponde ad un impegno minimo per le proprie entrate mensili.

Chiaramente, come per tutte le decisioni finanziarie, un fattore che gioca un ruolo importante per la scelta del tasso di un mutuo è la propensione al rischio.

Per qualcuno può essere più stimolante rimanere aggiornato sull’andamento dei tassi e monitorare i grafici dell’Euribor per individuare il momento giusto per rinegoziare le vecchie condizioni o surrogare il mutuo, mentre per altri avere una rata costante nel tempo che non desterà preoccupazioni è già di per sé un valore aggiunto, anche a rischio di un costo maggiore.

Non esiste una risposta univoca al quesito di quale sia la tipologia del tasso giusto. È difficile dire se sia meglio il fisso o il variabile. È possibile però conoscere le differenze tra i due tipi di tasso per capire quale potrebbe essere il nostro personale orientamento.

Mutuo a tasso fisso, come si calcola e perché conviene?

Il mutuo a tasso fisso è la scelta ideale per chi non vuole avere preoccupazioni e teme che i tassi di interesse possano salire nel tempo. Da qualche anno, il tasso fisso è la scelta preferita dagli italiani. In base agli ultimi dati, circa tre famiglie italiane su quattro optano per la rata costante.

In particolare, nel 2020, la scelta del tasso del mutuo da parte dei nuovi mutuatari sta andando nella direzione del fisso, per una serie di ragioni, tra cui l’incertezza dal punto di vista sanitario e di conseguenza la situazione economica che potrebbe non garantire stabilità.

Anche chi sta valutando il trasferimento del mutuo tramite la surroga, la scelta più gettonata degli ultimi anni rimane il tasso fisso, e in particolare, nel 2020, con i tassi IRS vicini allo zero, chi aveva un mutuo a tasso variabile non ci pensa due volte a passare ad un tasso fisso con possibilità di prendere un Tan a partire da 0,60%.

La decisione di optare per il tasso fisso è una scelta improntata sulla tranquillità di avere un impegno mensile che non subirà mai variazioni, indipendentemente da eventuali rialzi futuri dei tassi di interesse.

L’unica preoccupazione di chi decide di stipulare un mutuo a tasso fisso è che il giorno del rogito il tasso di riferimento sia meno conveniente rispetto a quando era stato fatto il preventivo.

L’Eurirs, il parametro su cui viene calcolato il mutuo fisso, infatti, viene rilevato da alcune banche pochi giorni prima la stipula dell’atto e non può essere modificato. A pagarne le conseguenze, in caso di aumento improvviso dell’IRS, è il malcapitato mutuatario che si trova in mano un contratto di mutuo con un tasso più alto di quanto si immaginasse.

Per calcolare il valore del tasso fisso che ci verrà applicato dalla banca al momento del rogito è necessario conoscere l’Eurirs di riferimento del nostro mutuo. Ad esempio, se si stipula un mutuo della durata di 25 anni, bisognerà cercare l’indice Eurirs di pari durata, ovvero 25 anni, che applicato allo spread, che corrisponde al guadagno della banca, determinerà il tasso finito che si porterà avanti per tutta la durata del mutuo.

Ogni banca ha un suo metodo di rilevazione del tasso Eurirs. Alcuni istituti prendono come riferimento l’indice del primo giorno del mese, altri la media del mese precedente. È importante conoscere questo valore almeno qualche giorno prima della sottoscrizione del contratto per sapere con precisione quale sarà il tasso fissato.

A chi conviene il mutuo a tasso fisso?

In generale, il tasso fisso è più indicato a chi ha un reddito stabile, che non prevede negli anni scatti di livello importanti o quando non si rientra nelle categorie di lavoro con avanzamenti di carriera.

Inoltre, si può sostenere che se in un determinato periodo storico, il tasso fisso fosse vicino al livello del tasso variabile del momento, quella sarebbe una buona opportunità per bloccare la rata, proprio come sta accadendo nel 2020.

L’analisi della scelta tra mutuo a tasso fisso e variabile nel 2020 favorisce proprio chi opta per la rata costante per il fatto che la differenza tra le due tipologie è minima, soprattutto quando simuliamo un mutuo di importi relativamente bassi (70-80.000 euro) e durate inferiori a 15 anni.

Mutuo a tasso variabile, come si calcola e perché conviene?

Il mutuo a tasso variabile, per definizione, è imprevedibile. Soprattutto quando parliamo di proiezioni sull’andamento dei tassi oltre i 10 anni, periodo sul quale è praticamente impossibile fare previsioni.

Molte persone, in memoria di quanto accaduto in seguito alla bolla immobiliare tra il 2007 e il 2008, che ha visto diverse famiglie non riuscire più a pagare le rate del mutuo a causa dell’impennata dell’Euribor che schizzo oltre il 5%, oggi decidono di non sottoscrivere un mutuo che abbia un tasso indicizzato a qualunque indice volatile.

Perché l’Euribor sale? Gli indicatori che influenzano l’andamento dei tassi dei mutui a tasso variabile sono due: l’Euribor, appunto, e il Tasso BCE, il cosiddetto Refi, attualmente fissato dalla Banca Centrale Europea a 0,00%.

Gli indici Euribor e Refi, rispetto al parametro Eurirs per i mutui a tasso fisso, partono quasi sempre in partenza ad un livello più conveniente. Nel corso del 2020, la differenza tra i due indici si è molto assottigliata rispetto agli anni passati.

Attualmente, tra la media di tutte le scadenze Euribor e quella di tutte le durate Eurirs, il gap è di circa mezzo punto percentuale. E questo elemento spinge tante persone a scegliere il mutuo a tasso fisso.

A chi conviene il mutuo a tasso variabile?

Contrariamente alla situazione sopra descritta dei lavoratori dipendenti o dei pensionati che dispongono di una sola entrata costante, se in una famiglia fossero presenti più redditi con potenzialità di incremento e si avesse una buona propensione al risparmio, il tasso variabile potrebbe essere la decisione giusta, supportata dal fatto che storicamente, confrontando le due principali tipologie di mutuo, chi ha optato per una rata indicizzata ha sempre avuto ragione in termini di convenienza.

Un altro vantaggio che spinge ancora a sottoscrivere il tasso variabile, presumendo di partire con una rata più bassa rispetto al fisso, è che l’abbattimento del capitale avviene più velocemente in quanto la quota di interessi da rimborsare alla banca è inferiore, e di conseguenza, come è tipico per l’ammortamento alla francese (utilizzato dalla stragrande maggioranza degli istituti di credito italiani), la quota di capitale che si paga all’inizio è più alta.

Non solo fisso e variabile: quali alternative?

Spesso ci si sofferma sulla scelta del mutuo pensando che esista solo il tasso fisso o il tasso variabile, tralasciando delle alternative che ai mutuatari più attenti non saranno sfuggite.

Una soluzione che negli anni ha riscosso molto successo è il mutuo variabile con Cap, un buon compromesso per chi intende sfruttare al meglio l’andamento dei tassi quando questi sono stabili o in fase di ribasso, ma allo stesso tempo si cerca la sicurezza che oltre una certa cifra la rata non potrà salire.

Con la clausola cosiddetta Cap, dall’inglese «cappello», viene indicato nel contratto di mutuo quale sarà il tetto massimo prestabilito, espresso sotto forma di tasso di interesse, che definisce il limite entro cui la rata mensile del mutuo non potrà andare.

Un’altra tipologia di tasso ibrida che viene offerta da alcune banche è la «rata costante con durata variabile». La caratteristica principale è che il giorno del rogito il tasso viene rilevato sulla base dell’Euribor oltre allo spread, come nel caso del mutuo variabile, ma lo stesso tasso viene bloccato negli anni come se fosse un mutuo fisso.

Questo significa che nel corso degli anni successivi, periodicamente, come stabilito dal contratto, verrà calcolata la differenza tra tasso applicato e tasso effettivo che il mutuatario avrebbe dovuto pagare. Sulla base di questo gap, la durata finale del mutuo potrebbe diminuire o aumentare.

Ad esempio, chi ha sottoscritto un mutuo a rata costante prima del 2015, quando l’Euribor era ancora in territorio positivo, oggi, grazie alla discesa dell’indice attualmente sotto zero, avrebbe una forte riduzione degli anni restanti da pagare. Probabilmente, nel 2020 questa scelta potrebbe essere più azzardata in quanto i tassi sono già molto bassi e sarà difficile che la media dell’Euribor potrà calare ulteriormente in futuro.

In ogni caso, qualunque sia la scelta del tasso, è importante che prima di sottoscrivere il contratto di mutuo sia avvenuta precedentemente un’attenta valutazione che tenga conto della propria situazione personale, delle migliori offerte di mutuo presenti sul mercato, delle condizioni commerciali proposte dai vari istituti di credito, tra cui il reale costo del finanziamento, tramite il Taeg, e l’analisi di tutte le clausole del finanziamento che potrebbero compromettere o limitare la convenienza dello stesso tasso, come ad esempio il Floor, dall’inglese «pavimento», che in opposto al Cap, stabilisce un tasso minimo al di sotto del quale la rata non può scendere.

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