Non sempre l’intero importo degli interessi passivi del mutuo ipotecario può essere portato in detrazione, anche se non si supera il limite del 4.000 euro. Ecco cosa sapere.
Con la presentazione della dichiarazione dei redditi è possibile portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo ipotecario richiesto per l’acquisto dell’abitazione principale. Si tratta di una detrazione importante che riconosce il 19% degli interessi corrisposti alla banca nel limite di 4.000 euro l’anno. Lo sconto di imposta che deriva da questa agevolazione è pari a un massimo di 760 euro l’anno.
Quello che non tutti sanno è che, anche se si richiede il mutuo per l’acquisto della prima casa, gli interessi passivi potrebbero non essere del tutto detraibili.
La detrazione è riconosciuta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato, appunto, come abitazione principale e determinante, ai fini del diritto alla detrazione, è anche l’importo del mutuo richiesto in relazione al costo dell’immobile. Vediamo questo particolare che potrebbe comportare una detrazione minore di quella attesa.
Importo del mutuo è importante
Le detrazioni per gli interessi passivi spettano solo per un mutuo che si riferisce al costo dell’immobile (riportato sul rogito) aumentato delle eventuali spese accessorie (come spese notarili e altre spese accessorie). Il mutuo per cui spettano le detrazioni deve avere, quindi, un importo massimo pari al costo dell’immobile a cui aggiungere le spese accessorie.
In alcuni casi, però, in occasione dell’acquisto dell’abitazione principale, si richiede mutuo di importo maggiore per far fronte alle prime spese che abitare la casa comporta: qualche lavoro di ristrutturazione, l’arredamento dei vani, l’onere da sostenere se l’acquisto è avvenuto tramite agenzia immobiliare, ad esempio.
In questo caso bisogna considerare che non tutti gli interessi passivi danno diritto alla detrazione, ma solo quelli riferiti alla parte di mutuo necessaria per l’acquisto della casa e per le spese accessorie.
Come si determinano gli interessi passivi per la detrazione?
Se l’importo del mutuo è inferiore a quello del costo dell’immobile non c’è nessun problema e la detrazione si calcola, sempre nel limite di 4.000 euro, su tutti gli interessi passivi corrisposti alla banca. Nel caso, invece, l’importo del mutuo è più alto bisogna determinare gli interessi passivi su cui calcolare la detrazione al 19%.
Per farlo la formula da utilizzare è la seguente:
[(costo dell’immobile + spese accessorie) x interessi pagati] / importo concesso con il mutuo
Facciamo un esempio pratico per vedere come si applica la formula in questione.
Supponiamo che un immobile sia costato in tutto 180.000 euro a cui si aggiungono le spese notarili pari a 5.000 euro. Supponiamo, poi, che l’importo del mutuo totale richiesto sia di 210.000 euro e che gli interessi passivi versati alla banca siano pari a 4.500 euro l’anno. Su quanti interessi passivi si calcola la detrazione al 19%? Applichiamo la formula per scoprirlo:
[(180.000+5.000) x 4.500] / 210.000 = 3.964 euro.
La detrazione al 19%, quindi, non potrà essere calcolata sugli interessi passivi realmente versati (4.500 euro), ma soltanto su 3.964 euro, ovvero quelli corrispondenti al mutuo che sarebbe servito a coprire solo il costo dell’immobile e le spese accessorie.
Facciamo un altro esempio per comprendere a pieno come funziona l’agevolazione. Supponiamo che l’immobile sia costato 195.000 euro a cui aggiungere 15.000 euro di spese accessorie. In questo caso l’importo richiesto con il mutuo è uguale a quello necessario per l’acquisto della casa. Ma bisogna fare attenzione al tetto limite per la detrazione: non si potrà applicare la detrazione al 19% sull’intero importo corrisposto a titolo di interessi passivi (che ricordiamo essere di 4.500 euro), ma si potrà calcolare solo su 4.000 euro, ovvero la soglia limite di spesa per la quale l’agevolazione fiscale spetta.
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