Mutuo SAL: Stato avanzamento lavori, cos’è e come funziona

Stefano Tempera - Antonella Ciaccia

12/07/2022

12/07/2022 - 17:38

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Il mutuo SAL (Stato avanzamento lavori) è il finanziamento ideale per chi vuole acquistare una proprietà ma deve anche ristrutturarla. È prevista una formula particolare di erogazione. Come funziona?

Mutuo SAL: Stato avanzamento lavori, cos'è e come funziona

Chi vuole costruire una nuova abitazione o ha deciso di acquistare un immobile che necessita di una ristrutturazione può accedere al mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori), che permette di disporre di una somma di denaro in varie erogazioni.

Il mutuo SAL è una particolare tipologia di finanziamento per gli acquirenti di quegli immobili che necessitano una ristrutturazione e prevede che l’erogazione venga concessa in maniera graduale allo stato di avanzamento dei lavori.

In questo caso il rischio, sia per la banca che per il richiedente il mutuo, si riduce notevolmente.

In questa guida vedremo cos’è il mutuo SAL, come funziona e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di ricevere il prestito dalla banca in più tranche.

Cos’è il mutuo SAL: erogazione a stato avanzamento lavori

Il mutuo SAL è una formula di finanziamento che prevede un’erogazione del mutuo in più tranche, che vengono concesse dalla banca solo al momento della verifica dello stato di avanzamento dei lavori eseguiti e al raggiungimento del valore necessario per lo svincolo delle somme.

Solitamente, la prima tranche viene erogata contestualmente all’acquisto del terreno edificabile o di un immobile allo stato grezzo. Le successive erogazioni vengono concesse quando un perito di fiducia della banca stabilisce che i lavori sono stati effettuati in linea con il piano di finanziamento stabilito nel contratto.

Il mutuo a stato avanzamento lavori (SAL) è un mutuo ipotecario edilizio destinato sia alle imprese che ai privati che hanno l’esigenza di finanziare una parte della somma relativa all’acquisto dell’immobile e una parte riguardante il costo della ristrutturazione dello stesso bene.

Il mutuo SAL viene concesso ai costruttori immobiliari che acquistano un terreno su cui edificare un bene o a privati che intendono acquistare un’abitazione e svolgere successivamente dei lavori di ristrutturazione o ampliamento.

La differenza sostanziale tra il mutuo a stato avanzamento lavori dalle altre tipologie di prestito è la tempistica di erogazione delle somme.

Mentre nel caso del mutuo ipotecario tradizionale l’erogato viene concesso contestualmente al rogito, nel caso del mutuo SAL, la somma viene suddivisa in più tranche, in linea con lo stato dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

Mutuo SAL: come funziona

Quando si richiede un mutuo a stato avanzamento lavori, la banca che accetta di concedere il prestito erogherà la somma totale in più fasi. Solitamente, nella prima tranche l’istituto di credito concede fino all’80% del valore dell’immobile e successivamente erogherà altre tranche in base ai lavori svolti.

Facciamo un esempio. La banca delibera per intero un mutuo del valore di 200.000 euro per un immobile che vale 100.000 euro. Come prima tranche, che al mutuatario serve per effettuare l’acquisto del bene, l’istituto erogherà un importo massimo dell’80% del valore iniziale, ovvero 80.000 euro.

Mano a mano che i lavori vengono effettuati dal proprietario dell’immobile, l’istituto di credito, attraverso una perizia da parte di un tecnico di sua fiducia che effettua un sopralluogo, verifica lo stato dei lavori ed eroga una nuova tranche al mutuatario.

Come richiedere un mutuo SAL: il progetto e i documenti necessari

Prima di sottoscrivere un mutuo a stato di avanzamento lavori, come per tutte le altre tipologie di finanziamento, è necessario stipulare un contratto attraverso il quale saranno definite tutte le condizioni, tra cui il tasso di interesse, l’ammontare del mutuo, la durata del preammortamento e dell’ammortamento definitivo.

Per definire l’entità dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, al fine di identificare il valore complessivo dell’immobile una volta completati gli interventi, per la richiesta di un mutuo SAL è necessario fornire alcuni documenti specifici.

Oltre ai classici documenti da presentare per una tradizionale domanda di mutuo, la banca richiederà:

Mutuo SAL: preammortamento e calcolo degli interessi

Tutti i mutui a stato avanzamento lavori hanno una fase di preammortamento, che è caratterizzato dal calcolo degli interessi che avviene in modo differente rispetto a tutti gli altri mutui.

Infatti, per quanto riguarda il classico mutuo per acquisto, l’erogazione avviene in un’unica soluzione e la quota di interessi, così come la quota capitale, iniziano a decorrere dalla prima rata successiva al rogito notarile.

Nel caso del mutuo SAL, durante il periodo di preammortamento verranno rimborsati solo gli interessi. Solitamente il preammortamento ha una durata massima di 36 mesi.

Mutuo SAL: pro e contro

Il mutuo SAL è un prodotto finanziario molto vantaggioso per certi aspetti, dato che permette di poter affrontare la costruzione di un edificio o una ristrutturazione senza dover immediatamente pagate per intero le rate del mutuo, se non dopo il completamento dei lavori.

Dunque, il mutuo SAL è il finanziamento ideale per le realizzazioni immobiliari di una certa portata e per le somme economiche ingenti.

Rispetto ad un mutuo tradizionale, il mutuo SAL prevede però dei costi aggiuntivi, che come abbiamo visto sono principalmente gli interessi relativi alla fase del preammortamento.

Inoltre, per il fatto che la banca dovrà periodicamente verificare lo stato dei lavori in corso d’opera, il costo maggiore di questa tipologia di mutuo è rappresentato anche dalle perizie immobiliari. Infatti, ogni volta che viene concessa una nuova tranche da parte dell’istituto di credito è necessario il pagamento del perito.