La tassazione degli immobili in dichiarazione dei redditi

Qual è la tassazione dei redditi derivanti dal possesso di un’abitazione? E quali sono tutte le agevolazioni fiscali di cui si può usufruire? Se anche tu credi di pagare troppe imposte sulla casa potrebbe esserti utile saperne di più.

Tutti i possessori di immobili lo sanno bene: le tasse sulla casa sono tante, e di varia natura. Per questo motivo conoscere i principali regimi di tassazione dei redditi derivanti dall’abitazione può essere un valido strumento per scegliere quello migliore per ognuno.

Partiamo con un dato di fatto: qualunque immobile produce, generalmente, un reddito che va dichiarato nel modello 730 o nel modello Unico. Questo reddito è costituto dalla rendita catastale rivalutata, se l’immobile non è locato, oppure dal canone per gli immobili concessi in locazione. Vediamo, adesso, come avviene la tassazione di questi redditi

Il reddito dell’abitazione rendita o affitto
Per il fisco un immobile è un bene indice di capacità contributiva per il soggetto possessore. Questo significa che gli immobili di per se producono reddito dato, a seconda dei casi, dalla loro rendita catastale rivalutata o dal canone di affitto. Entrambe le tipologie di reddito devono essere riportate in dichiarazione dei redditi, per essere, di norma, assoggettate ad IRPEF, con alcune eccezioni.
La regola generale della tassazione degli immobili non locati prevede una tassazione ai fini IRPEF data dalla rendita catastale, rivalutata del 5%. Tuttavia, per l’abitazione principale, ovvero l’abitazione in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente, spetta una deduzione dal reddito complessivo, fino all’ammontare della rendita catastale. Questo significa, che l’abitazione principale non è soggetta a tassazione ai fini IRPEF. Per gli altri immobili, invece esiste un altro tipo di agevolazione data dall’effetto sostitutivo dell’IMU sull’IRPEF: dal 2013 l’IMU, l’imposta patrimoniale sugli immobili, sostituisce la tassazione IRPEF sugli stessi con un’unica eccezione.

Infatti, il reddito degli immobili abitativi non locati, situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata del 5%;

Il reddito degli immobili concessi in affitto
Quando l’immobile viene concesso in locazione, di regola il 95% del canone di locazione si va a cumulare nella base imponibile IRPEF. Tuttavia, il locatore può scegliere una tassazione alternativa, optando per il “regime della cedolare secca”. La cedolare secca è un regime facoltativo, che consente il pagamento di un’imposta del 21 o del 10% (a seconda che il contratto sia ordinario o a canone concordato), sostitutiva dell’IRPEF.

Il vantaggio di questo regime sta anche nel fatto che scegliendolo non saranno più dovute l’imposta di registro e di bollo, ordinariamente previste per registrazioni, proroghe o risoluzioni dei contratti di locazione. D’altronde, però, la scelta di questo regime comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione dell’indice ISTAT.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento sull’immobile ad uso abitativo (categorie da A1 ad A11 escluso l’A10), che non locano nell’esercizio di arti o professioni.

Dal punto di vista della convenienza fiscale, il regime della cedolare può essere molto vantaggioso per tutti quei soggetti che possiedono altri redditi assoggettati ad IRPEF. Infatti, maggiore è il reddito assoggettato ad IRPEF, maggiori potrebbero essere le aliquote applicabili al canone di locazione qualora questo non fosse “cedolato”. La cedolare, quindi, avvantaggia i soggetti con redditi soggetti ad IRPEF, superiori ai 28.000 €, mentre per redditi più bassi è necessario valutare caso per caso.

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