La convenienza di acquistare immobili assoggettati a IVA o a imposta di registro

Quando si acquista un immobile, oltre al versamento delle imposte ipotecaria e catastale, bisogna ottemperare anche al pagamento dell’imposta di registro e in alcuni casi dell’IVA. L’acquirente di un fabbricato deve porre attenzione a verificare se il cedente sia un privato ovvero un soggetto passivo IVA, in quanto le imposte da versare differiscono notevolmente in relazione al soggetto che pone in essere l’operazione.

Il valore delle imposte da corrispondere all’Erario varia in base ad alcuni parametri. Oltre ad essere correlata alla tipologia dell’immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa o meno ovvero come fabbricato strumentale), lo stesso dipende anche dalla qualità del soggetto venditore:

• soggetto privato: in questo caso trova applicazione la disciplina disposta dal TUR che prevede il versamento a carico dell’acquirente di imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale;
• soggetto passivo IVA: in questo caso al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l’IVA da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia.

Ne deriva che, anche per l’acquirente, i costi complessivi da sostenere variano in relazione al fatto che l’acquisto sia posto in essere da un privato o da un’impresa.
L’Agenzia delle Entrate ha illustrato le modifiche alla tassazione applicabile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (circolare n. 2/E del 2014).
Le nuove misure si applicano dal 1º gennaio 2014 per gli atti pubblici formati o autenticati e per gli atti giudiziari pubblicati o emanati dalla stessa data.
I soggetti cessionari sul prezzo del fabbricato oggetto della vendita devono applicare le imposte di registro e/o l’IVA. Se la vendita viene effettuata nei confronti di cessionari che acquistano un abitazione “prima casa”le imposte da applicare sono nettamente inferiori.

Agevolazione per acquisto prima casa
A decorrere dal 1º gennaio 2014, i privati interessati all’acquisto della “prima casa“ pagano un’imposta di registro ridotta pari al 2% (in precedenza era del 3%) se acquistano da un privato o da un’impresa diversa da quella di costruzione.
Restano, esclusi da tale aliquota agevolata gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso).
Indipendentemente dall’aliquota applicabile, è stato fissato un importo minimo, per cui l’imposta di registro dovuta per eseguire i trasferimenti non potrà essere inferiore ad euro 1.000. In presenza di tale evenienza sono soppresse le esenzioni e le agevolazioni tributarie in vigore, anche se previste in leggi speciali.
In caso di:

• cessioni soggette ad IVA, in applicazione del vigente principio di alternatività IVA/imposta di registro, per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze, l’imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano in misura fissa
• cessioni esenti da IVA, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale, ferma restando l’applicazione delle agevolazioni sussistenti per l’acquisto della “prima casa”per la quale, in alternativa all’IVA, si paga l’imposta di registro con aliquota ridotta del 2%.

Cessioni di fabbricati ad uso abitativo

Imposte di registro, ipotecaria e catastale
In applicazione del principio di alternatività IVA/imposta di registro, per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo, l’imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano in misura:

• fissa (euro 200 cadauna) in caso di cessioni soggette ad IVA
• proporzionale in caso di cessioni esenti da IVA
• ferma restando l’applicazione delle agevolazioni accordate per l’acquisto della “prima casa”.

Determinazione dell’aliquota IVA
Per la determinazione dell’aliquota IVA da versare, si evidenzia che le cessioni di fabbricati abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad IVA con applicazione dell’aliquota del 10%, salva l’applicazione dell’aliquota del 4% qualora il cessionario sia in possesso dei requisiti “prima casa”. La cessione avente ad oggetto un fabbricato abitativo aventi le caratteristiche di abitazione di lusso è, invece, soggetta ad IVA con applicazione dell’aliquota ordinaria del 22%.

Cessioni di fabbricati strumentali

Imposta di registro
Per le cessioni di fabbricati strumentali, l’imposta di registro si applica, in modo uniforme, nella misura fissa di euro 200,00 sia per le operazioni assoggettate ad IVA sia per quelle esenti dall’imposta.
Determinazione dell’IVA
Venditore impresa costruttrice
Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori si deve versare l’IVA al:
– 4% per l’acquisto “prima casa”– 10% per l’acquisto “non prima casa”– 22% per l’acquisto per immobile di lusso.

Venditore impresa non costruttrice
Quando si acquista da un’impresa non costruttrice o che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione lavori (che non opta per l’imponibilità dell’operazione) l’operazione avviene in esenzione IVA con applicazione dell’imposta di registro del 2% (prima casa) ovvero del 9% se oggetto dell’atto di compravendita è inerente a fabbricati diversi dalla prima casa.

Le agevolazioni introdotte a partire dal 2014 determinano riflessi positivi soprattutto per le cessioni dei fabbricati abitativi e delle relative pertinenze effettuate da soggetti passivi IVA in esenzione del tributo (art. 10 n. 8-bis D.P.R. n. 633/1972) nonché le cessioni di immobili esenti da IVA (art. 10 n. 27-quinquies D.P.R. n. 633/1972) in quanto atti soggetti, per deroga al principio di alternatività all’imposta di registro.