Cedolare secca e modello Unico: compilazione del quadro RB, aliquote e soggetti esclusi

La cedolare secca sugli affitti è un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) e delle relative addizionali (regionali e comunali), nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, oltre che delle imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

La cedolare secca, introdotta con l’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 porta con sé l’indubbio vantaggio di consentire la riduzione degli adempimenti a carico del proprietario dell’immobile; niente più versamenti annuali di imposta di registro in sede di registrazione, risoluzione o rinnovi annuali, niente più bolli, Irpef sul canone di locazione.

Tuttavia, il proprietario dell’immobile concesso in locazione ad uso abitativo dovrà rinunciare all’applicazione degli incrementi annuali Istat sul contratto stesso.

Cedolare secca: i soggetti esonerati
La cedolare secca trova applicazione solo se i soggetti interessati sono persone fisiche e gli immobili sono abitativi.
In altre parole, non possono, quindi, accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e non commerciali e il regime sostitutivo è applicabile solo con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10).

Sono esclusi dall’applicazione della cedolare secca:

• gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi);
• gli immobili accatastati come abitativi per i quali è stato stipulato un contratto di locazione per uso ufficio o promiscuo.

Cedolare secca: aliquote applicabili e versamento
La base imponibile su cui calcolare l’imposta è pari al 100% del canone di locazione annuo. L’aliquota ordinaria è del 21%.
Tuttavia dal 2014 è prevista un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini relativi ad abitazioni site nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dall’art. 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i Comuni confinanti con gli stessi e gli altri Comuni capoluogo di provincia) e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere (codice 8 nella colonna ‘‘Utilizzo’’ della sezione I del quadro RB).

Il versamento deve essere effettuato tramite presentazione del Modello F24 e con le stesse scadenze previste per i versamenti l’Irpef. Pertanto, l‘imposta cedolare si paga a saldo il 16 giugno (o il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse) e l’acconto si paga entro la fine di novembre.

L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi (art. 2, comma 1, lettera c), della Legge 24 febbraio 1992, n. 225). In questo caso, nella sezione II del quadro RB, va barrata la casella di colonna 9 ‘‘Stato di emergenza’’.

Cedolare secca e modello Unico
L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. L’opzione viene espressa in dichiarazione solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

In entrambi i casi (opzione in sede di registrazione e opzione in dichiarazione) nella sezione I del quadro RB vanno indicati i dati dell’immobile concesso in locazione e va barrata la casella di colonna 11 ‘‘Cedolare secca’’, mentre nella sezione II del quadro RB devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione (nel caso di contratti di durata non superiore a 30 giorni non registrati va invece barrata la casella ‘‘Contratti non superiori a 30 gg.’’).