Esame avvocato 2018: la prima traccia della prova di diritto civile riguarda l’usucapione e la trascrizione

Isabella Policarpio

11 Dicembre 2018 - 16:44

11 Dicembre 2018 - 17:03

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Le tracce oggetto della prova di diritto civile sono ormai note. La prima riguarda il rapporto tra l’istituto dell’usucapione e la trascrizione ai fini dell’opponibilità. Ecco la spiegazione della sentenza di riferimento.

Esame avvocato 2018: la prima traccia della prova di diritto civile riguarda l'usucapione e la trascrizione

Oggi ha avuto inizio l’esame di avvocato 2018 con la prova scritta in materia di diritto civile. La prima traccia ha ad oggetto la relazione tra l’usucapione e la trascrizione dell’acquisto di un immobile. In riferimento al caso proposto, abbiamo individuato la sentenza della Corte di Cassazione che serve ad emettere un parere corretto.

Si tratta della sentenza n. 2161 del 3 febbraio 2005, con la quale gli ermellini hanno fatto chiarezza sul rapporto che intercorre tra l’acquisto della proprietà a mezzo di usucapione e la trascrizione presso il Registro immobiliare da parte di un soggetto terzo.

Andiamo ora a spiegare cosa prevede la sentenza in questione.

Usucapione e trascrizione: quale prevale?

La prima traccia della prova di diritto civile ha ad oggetto l’opponibilità dell’acquisto di un immobile tra un soggetto che ha usocapito il bene e chi, invece, lo ha acquistato a titolo derivato.

Per risolvere la controversia, è necessario avere presente cosa ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2161 del 3 febbraio 2005, dove gli ermellini si sono espressi per risolvere il conflitto tra l’acquirente a titolo originario e l’acquirente a titolo derivato.

In particolare, qui la Corte decide quale titolo prevale in caso di controversia: quello di chi acquista la proprietà del bene mediante usucapione oppure quello di chi lo acquista a titolo derivato (trascrivendo l’atto nel Registro apposito) e sancisce la prevalenza del primo.

L’intervento della Suprema Corte va a riempire il vuoto normativo sulla materia, visto che l’articolo 2644 del Codice Civile dirime solamente le controversie tra più acquirenti a titolo derivato, tralasciando il rapporto che intercorre tra usucapione e trascrizione.

Sappiamo che nel nostro ordinamento, la trascrizione dell’acquisto di un immobile ha un significato dichiarativo: vuol dire che, tra più contendenti, risulta vincitore chi ha trascritto l’immobile per primo, a prescindere dalla data della compra-vendita. La trascrizione, infatti, non ha valore in merito alla validità e all’efficacia della vendita, ma esplica la sua funzione solo riguardo l’opponibilità ai terzi.

Cosa succede se il terzo ha acquisito la proprietà dell’immobile per usucapione?

La sentenza della Corte di Cassazione che abbiamo citato va a dirimere questa ipotesi: nello specifico si rivolge all’opponibilità dell’acquisto tra due soggetti, uno con titolo originario, l’altro con titolo derivato, quando la trascrizione non era nota.

La Suprema Corte risolve la controversia sancendo il principio della prevalenza degli acquisti a titolo originario, tra cui appunto l’usucapione; ne deriva che, dove ci sono le condizioni dell’usucapione, per il terzo che ha stipulato una compra-vendita sarà inutile far valere l’atto di trascrizione dell’immobile, a prescindere dalla sua data.

In virtù di quanto detto, formula un parere corretto il candidato che ha tenuto conto della superiorità legale degli acquisti a titolo originario e della sentenza suddetta. Invece, per quanto riguarda la seconda traccia, la sentenza di riferimento è la n. 7694 del 2015 con argomento la disciplina dei debiti di gioco.

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