Cos’è il Loan to Value (LTV) sul mutuo: significato e calcolo

Flavia Provenzani

17/05/2017

05/04/2018 - 12:10

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Cos’è il Loan to Value, quale significato ha e perché le banche lo utilizzano per la concessione dei mutui.

Il Loan to Value è il rapporto tra la somma concessa in prestito da una banca al risparmiatore e il valore della proprietà che il risparmiatore mette come garanzia. LTV è utilizzato dalle banche per decidere se concedere un prestito al richiedente.

Il significato del Loan to Value (rapporto credito/valore, in italiano) implica che più il suo valore è alto, maggiore è il rischio calcolato sulla concessione del mutuo, maggiori i costi che la banca richiede al cliente. Quando il LTV basso, il rischio sul mutuo è limitato. Solitamente, un LTV sopra l’80% è considerato alto, mentre un rapporto Loan to Value al di sotto è considerato più sicuro e nella norma.

Questo rapporto viene per lo più utilizzato nella concessione di mutui per l’acquisto di una casa, occasione in cui il calcolo del Loan to Value avviene direttamente mettendo in rapporto la somma messa in prestito e il valore di mercato dell’immobile acquistato tramite mutuo.

Cos’è il Loan to Value

Tutte la banche valutano il Loan to Value per determinare il livello di rischio esposto che assumono quando sottoscrivono un mutuo, calcolato come delta tra il valore della proprietà e l’importo complessivo preso in prestito.
Quando i clienti chiedono un prestito per un importo pari o vicino al valore stimato della proprietà, e quindi c’è un alto rapporto Loan to Value, le banche percepiscono l’esistenza di una maggiore probabilità che il mutuo vada in default.

In caso di mancato pagamento delle rate, la banca può avere difficoltà a vendere la casa per un importo sufficiente a coprire il saldo ipotecario in essere e ottenere un profitto dall’operazione.

Loan to Value: calcolo

Il rapporto Loan to Value è calcolato come l’importo del mutuo diviso per il valore della proprietà, espresso in percentuale. Ad esempio, un risparmiatore che apre un mutuo da 92.500 euro per acquistare una casa valutata euro dollari ha un Loan to Value del 92,50% (92.500/100.000).
Nel caso di un mutuo al 100%, il LTV è pari a 1.

Il rapporto credito/valore è una componente fondamentale nella sottoscrizione dei mutui.

Il rischio di un Loan to Value alto

Nonostante il Loan to Value non sia l’unico parametro determinante per assicurarsi l’erogazione del mutuo, questo indicatore svolge un ruolo fondamentale nel determinare i costi di mutuo applicati al risparmiatore.

La maggior parte delle banche offre ai mutuatari un tasso di interesse più basso possibile quando il rapporto Loan to Value è pari o inferiore all’80%.
Un alto rapporto LTV non esclude la possibilità di aprire un muto, ma in questo caso i costi aumentano notevolmente.

Ad esempio, un risparmiatore con un Loan to Value del 95% può riuscire a prendere un mutuo, ma il tasso di interesse può essere fino ad un punto percentuale più alto rispetto a quello di un mutuatario con un Loan to Value del 75%. Oltre al tasso di interesse più elevato, gli istituti di credito devono applicare l’obbligo di apertura di un’assicurazione per le transazioni che hanno un rapporto LTV troppo alto. L’assicurazione sul mutuo fa aumentare sostanzialmente i costi.

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