Come comprare casa senza soldi (o quasi)

Comprare casa senza soldi, con l’inflazione che rema contro il nostro potere d’acquisto, è molto spesso una necessità. Eppure, acquistare un immobile senza anticipare grandi cifre o comunque con un investimento inziale limitato è una possibilità reale.

La maggioranza delle banche finanzia un importo di mutuo non superiore all’80% del prezzo dell’immobile. Questo significa che se si volesse comprare un appartamento del valore di 150.000 euro, l’esborso iniziale corrisponderebbe a 30.000 euro, a cui dover aggiungere tutte le spese relative alla compravendita a carico dell’acquirente (in media tra il 7 e il 10% del prezzo della casa), oltre ai costi di arredamento ed eventuali piccoli lavori di ristrutturazione. A causa di insufficienza di tale somma di denaro, per tantissime persone, la scelta tra chiedere un mutuo o andare in affitto ricade obbligatoriamente sulla seconda opzione.

In questa guida prenderemo in esame tutte le alternative possibili per acquistare un immobile senza necessariamente avere un grosso capitale a disposizione, valutando per ciascuna di queste i relativi vantaggi e svantaggi.

Mutuo ipotecario: la regola dell’80/20

Prima di affrontare il tema dei mutui 100% e le soluzioni alternative per comprare casa con pochi soldi a disposizione, vediamo perché le banche tendono a finanziare somme al massimo fino all’80% del valore della casa.

Di norma, a fronte di un impegno economico da parte dell’acquirente, a cui viene chiesto di anticipare almeno il 20% del prezzo di acquisto dell’immobile, la banca si rende disponibile a finanziare la cifra mancante tramite mutuo ipotecario.

Il motivo per cui gli istituti bancari non concedono una somma superiore all’80% del valore dell’immobile è legata al fatto che non si possono permettere un rischio finanziario qualora il mutuatario non dovesse pagare il prestito. Infatti, in caso di insolvenza, la banca si troverebbe un immobile da rivendere senza recuperare le somme investite o addirittura avrebbe una perdita economica, considerando che l’eventuale messa in asta del bene richiederebbe un forte abbassamento del valore dell’immobile, oltre agli innumerevoli costi e interessi che l’istituto dovrebbe sostenere.

Come detto, sono principalmente le giovani coppie e gli under 30 ad essere i più penalizzati nel mercato del credito. Spesso, la mancanza di un lavoro stabile non ha permesso a queste categorie di persone di risparmiare soldi a sufficienza per far fronte alla spesa iniziale necessaria a concludere la compravendita di una casa, che come abbiamo visto, solitamente deve essere pari almeno pari al 20% del costo dell’immobile.

Da qui nasce l’esigenza di ottenere un mutuo 100%, che permette di essere finanziati da una banca per l’intero valore della casa, anche senza soldi (o quasi).

Naturalmente è importante che l’acquirente abbia la disponibilità minima per sostenere i costi iniziali di acquisto, quali l’onorario del notaio, che in presenza di ipoteca dovrà redigere due atti notarili, per cui oltre all’atto di compravendita deve essere previsto anche l’atto di mutuo, e una serie di altre spese, tra cui l’imposta di registro o Iva, i costi bancari e l’eventuale provvigione dell’agenzia immobiliare.

Comprare casa con mutuo 100%

In certi periodi, diverse banche promuovono mutui al 100%, soprattutto dedicati alle giovani coppie che hanno bisogno di essere finanziate fino al raggiungimento dell’intero prezzo dell’abitazione. Con le dovute tutele assicurative, un mutuo del 100% può essere concesso a tassi intorno al 2% per durate fino a 30 anni.

Rispetto ai migliori mutui del momento, con tassi ben al di sotto dell’1%, anche per scadenze di lungo termine, chi propone un mutuo 100% applica, come è normale che sia, dei tassi di interesse più alti rispetto a chi chiede un prestito con LTV (Loan to value) inferiore all’80%, ma c’è comunque da dire che tali condizioni restano favorevoli.

Basti pensare che per un mutuo al 100% di importo pari a 120.000 euro, con una durata di 25 anni e un tasso fisso dell’1,95%, la rata mensile sarebbe pari a 505,71 euro.

Il mutuo 100% viene proposto sempre con minor frequenza dalle banche, ma ancora nel 2020, grazie alle garanzie statali, è ancora possibile ottenere un finanziamento totale.

Fondo di Garanzia Prima Casa: come funziona

Aderendo al Fondo Prima Casa, istituito presso il Ministero dell’Economia con la legge del 27 dicembre 2013, n. 147 e gestito da Consap, le banche che concedono un mutuo a chi ne ha le caratteristiche, possono usufruire di una garanzia che consiste nell’intervento dello Stato, in caso di mancato pagamento da parte dei mutuatari, nella misura del 50% del capitale fino a 250.000 euro, tutelando maggiormente l’istituto bancario che ha erogato il prestito.

Il Governo è intervenuto in più occasioni sulla disciplina specifica e con la legge 30 dicembre 2021, n.234, “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2022 e bilancio pluriennale per il triennio 2022-2024”, ha prorogato fino al 31 dicembre 2022 il termine previsto dall’art. 64 comma 3 del Decreto Sostegni-bis, riferito alla garanzia pubblica dell’80%.

Il Fondo Prima Casa Consap aiuta in maniera specifica coloro che hanno la necessità di ottenere un mutuo e si trovano in una situazione finanziaria di momentanea difficoltà.

Mutui fino al 95% del prezzo dell’immobile

Poche banche arrivano a finanziare l’intero prezzo della casa e non tutte aderiscono al Fondo istituito da Consap. Tuttavia, alcuni istituti di credito concedono mutui fino al 90 o anche fino al 95% dell’LTC (Loan to cost), ovvero la percentuale di mutuo rispetto al costo dell’immobile.

Il vantaggio principale di questa tipologia di mutuo è che i tassi proposti dagli istituti sono molto vantaggiosi, al pari dei mutui fino all’80%, e decisamente più convenienti dei tassi e delle condizioni imposte dai mutui con garanzia Consap.

In questo momento, alcune banche applicano mutui sia a tasso variabile che a tasso fisso intorno all’1%.

Comprare casa senza soldi (o quasi)

Oltre al mutuo 100%, che finanzia l’intero valore dell’immobile, e i mutui 95% proposti da alcune banche, che rappresentano un buon compromesso tra un esborso iniziale sostenibile e un ottimo tasso di interesse, è possibile ricorrere anche ad altri strumenti finanziari, decisamente meno conosciuti da chi ha intenzione di comprare un immobile senza anticipo, o semplicemente poco pubblicizzati dagli operatori del settore e dagli stessi istituti di credito. Vediamoli:

1) Rent to buy

Letteralmente «affitto per comprare», o più comunemente adattato al mercato italiano con il termine «affitto con riscatto», è la soluzione ideale per chi ha intenzione di acquistare un immobile ma in quel momento non ha le disponibilità economiche.

Con una scrittura privata registrata in presenza di un notaio, il venditore e il futuro acquirente stabiliscono le condizioni economiche del passaggio di proprietà nel corso di un determinato periodo.

In particolare, il Rent to buy è un contratto che prevede che il promissario acquirente, in una prima fase (che può durare da 12 mesi a 10 anni), inizi a pagare un canone di affitto a cui farà seguito l’impegno di saldare il prezzo stabilito o in alternativa di lasciare libero l’immobile.

In genere, il canone prevede una quota di affitto puro a fondo perduto e un’altra quota di anticipo sul futuro acquisto dell’immobile. L’ideale, per la parte acquirente, sarebbe arrivare al termine del periodo di locazione nella condizione di aver anticipato almeno il 20% in modo tale che sarà presumibilmente più facile accedere ad un mutuo ipotecario tradizionale.

2) Leasing immobiliare

Dal 2016, anche per i privati è possibile accedere al leasing immobiliare per i beni residenziali, ed in particolare per l’acquisto della prima casa. Questa formula permette di entrare immediatamente in possesso dell’abitazione senza essere proprietari. Sarà la banca che concederà il leasing ad acquistare l’immobile per conto del futuro acquirente, che si impegnerà a ricomprarlo a sua volta prima della fine del contratto.

Si tratta dello stesso procedimento del leasing delle automobili da parte delle aziende. Anche per quanto riguarda il leasing residenziale, si inizia a pagare all’istituto di credito un canone mensile per un periodo concordato e al termine del contratto di locazione è prevista una maxi rata finale, rimborsata la quale si diventerà effettivamente pieni proprietari dell’immobile. Per il leasing immobiliare sono previste agevolazioni fiscali per gli under 35.

3) Estensione dell’ipoteca

Le banche che per politica commerciale interna non possono intervenire a finanziare un mutuo superiore all’80%, possono, in certi casi, chiedere al potenziale mutuatario se esiste la possibilità di introdurre a garanzia del mutuo, oltre all’immobile che si sta acquistando, anche un altro bene, come ad esempio un immobile di proprietà di un familiare, in modo che venga estesa l’ipoteca, garantendo alla banca un maggior valore immobiliare e tutelandola in caso di mancato rimborso del mutuo. In questo caso, con l’estensione dell’ipoteca, molti istituti di credito possono procedere con l’erogazione del mutuo fino al 100% del prezzo del nuovo immobile. Una condizione importante è che sul secondo bene offerto in garanzia, al momento della nuova ipoteca, non siano presenti altre ipoteche.

4) Mutuo di liquidità su altro immobile

Come per la soluzione dell’estensione della garanzia ipotecaria, anche il mutuo liquidità può essere concesso solo su un immobile libero da vincoli e ipoteche. In particolare, chi ha un bene immobile, a fronte di un’ipoteca a favore della banca che eroga il prestito, può chiedere una liquidità per ristrutturare lo stesso immobile, oppure, in certi casi, ottenere una liquidità pura per sostenere delle spese personali.

In quest’ultimo caso, tale somma, nei limiti di importo che solitamente non supera il 60% del valore dell’immobile, potrebbe essere utilizzata per assicurarsi l’acquisto di un secondo immobile, che abbia naturalmente un valore inferiore al primo.

Ad esempio, se l’immobile da ipotecare, anche di proprietà di un genitore del richiedente, avesse un valore di 200.000 euro, alcune banche potrebbero concedere un liquidità fino a 120.000 euro, cifra che potrebbe essere sufficiente per l’acquisto di un altro immobile di pari importo, finanziandosi di fatto con un mutuo 100%.

Tassi e spese da verificare

Quando si parla di mutuo 100%, ovvero comprare casa senza soldi, bisogna considerare che non anticipare alcun euro è una pura utopia. Infatti, oltre al prezzo dell’immobile, chi acquista un’abitazione ha una serie di spese da affrontare, che come abbiamo visto possono rappresentare anche il 10% del valore dell’immobile.

Comprare casa senza soldi (o quasi) è possibile perché è un’operazione consentita dalla legge e promossa anche da vari strumenti finanziari che abbiamo analizzato.

È importante però a valutare con estrema attenzione tutte le conseguenze che comporta richiedere un mutuo 100%. Come abbiamo visto, i tassi possono essere più alti rispetto ad un classico mutuo 80%, e inoltre, non è possibile scaricare il totale degli interessi passivi del mutuo per l’intero importo del mutuo, ma solo in proporzione fino al limite dell’80%.

Queste ed altre caratteristiche devono essere prese in considerazione informandosi in modo corretto, chiedendo anche il parere di un notaio o avvalersi dell’assistenza di un mediatore creditizio che sarà in grado di suggerire quale sia la banca più adatta alle proprie esigenze.

Le soluzioni per ottenere un mutuo oltre il canonico 80% ci sono, l’importante è scegliere quella che fa al caso proprio.