Agevolazioni prima casa: quando decadono?

Le agevolazioni sulla prima casa sono agevolazioni destinate esclusivamente all’abitazione principale e concesse al mutuatario per alleggerire il costo finanziario di un mutuo.

Le agevolazioni sulla prima casa sono soggette a determinati requisiti, oggettivi o soggettivi, quali ad esempio il fatto che l’immobile oggetto delle agevolazioni deve essere ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente/mutuatario, che deve procedere con il trasferimento di residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

In generale per ottenere le agevolazioni sulla prima casa deve trattarsi di acquisti stabili e duraturi, onde evitare speculazioni. Quando decadono le agevolazioni sulla prima casa? L’Agenzia delle Entrate è intervenuta con la risoluzione 112/E del 27/12/2012 a chiarire tutti gli aspetti della questione.

Agevolazioni prima casa: requisiti

Le agevolazioni sulla prima casa prevedono:

• un’aliquota ridotta dell’imposta di registro o dell’IVA;
• una misura fissa per le imposte ipotecarie e catastali.

Quali sono i requisiti? In riferimento all’immobile:

• non deve presentare le caratteristiche delle abitazioni di lusso stabilite dal decreto n. 1072 del 2 agosto 1969 (la categoria catastale è irrilevante);
• deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente risiede o in cui vuole stabilire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto o nel Comune in cui svolge la sua attività;
• deve essere ubicato nel Comune in cui ha sede l’attività dell’azienda in cui lavora l’acquirente se si è dovuto trasferire all’estero per lavoro;
• può essere ubicato in qualsiasi Comune italiano purchè l’acquirente sia cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE);
• non deve essere necessariamente destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Può essere acquistato con agevolazioni prima casa anche l’immobile affittato o da affittare dopo l’acquisto.

In riferimento all’acquirente, egli deve dichiarare:

• di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile (casa di abitazione) sita nel territorio del Comune in cui sorge l’immobile oggetto delle agevolazioni;
• di non essere titolare di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un altro immobile (casa di abitazione) comprata, anche dal coniuge, beneficiando delle agevolazioni prima casa;
• di trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto nel Comune dove si trova l’immobile da acquistare, qualora già non sia residente (requisito da cui sono esonerate le Forze armate e le Forze dell’ordine).

Agevolazioni prima casa: rinuncia o decadenza?

Cona la circolare suddetta l’Agenzia delle Entrate ha operato una distinzione tra rinuncia volontaria e decadenza irrevocabile, circostanze che dipendono da quanto espresso nella dichiarazione relativa alla sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi dell’acquirente e dal suo comportamento/adempimento.

Sulla rinuncia volontaria, la risoluzione ha specificato che l’acquirente che ha dichiarato di voler fruire delle agevolazioni sulla prima casa non può rinunciarvi in seguito, perché le agevolazioni non sono revocabili "per definizione, tanto meno in vista di un successivo atto di acquisto” (come ha stabilito la Corte di Cassazione con la Sentenza n. 8784/2000).

La rinuncia alle agevolazioni sulla prima casa è prevista solo nelle ipotesi in cui dette agevolazioni siano soggette al comportamento dell’acquirente. L’acquirente deve specificare all’amministrazione finanziaria l’impossibilità di adempiere ad un determinato impegno (esempio mancato trasferimento di residenza entro 18 mesi o alienazione infraquinquennale non seguita da un riacquisto entro un anno), manifestando espressamente la rinuncia alle agevolazioni sulla prima casa precedentemente godute.

Questa disposizione genera un contraddittorio. Infatti, da una parte l’Agenzia delle Entrate stabilisce una facoltà, ovvero che:

“il soggetto che si trovi nelle condizioni di non poter ovvero di non voler rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, può comunicare il proprio intendimento all’Amministrazione finanziaria”

Dall’altra pone a carico dell’acquirente un obbligo:

“il soggetto che non intende adempiere all’impegno di procedere all’acquisto di un nuovo immobile è tenuto a presentare una apposita istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con agevolazioni prima casa”.

La decadenza delle agevolazioni sulla prima casa subentrano in caso di:

• dichiarazioni mendaci;
• mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi;
• trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito dell’immobili acquistato con le agevolazioni prima del decorso di un quinquennio, a meno che non acquisti un altro immobile entro un anno da adibire a propria abitazione principale.

Le sanzioni

I contribuenti che non vogliono/possono più beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa devono presentare un’istanza di revoca:

• entro 18 mesi dall’acquisto;
• entro un anno dall’alienazione dell’immobile.

In questi termini non può essere addebitato all’acquirente:

• il mancato trasferimento della residenza;
• il mancato acquisto di un altro immobile “prima casa”.

Al contrario, le agevolazioni decadono e l’acquirente è tenuto al versamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ordinaria, nonché di una sanzione pari al 30% di tali imposte e gli interessi di mora. L’acquirente, grazie al ravvedimento operoso, può beneficiare di una riduzione della sanzione, purchè presenti un’istanza all’Ufficio competente in cui:

• dichiari l’avvenuta decadenza dalle agevolazioni;
• chieda la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.