Affitto: la cedolare secca conviene? Vantaggi, svantaggi, scadenze e modalità di pagamento

In un periodo di crisi come quello attuale, comprare una casa sembra essere diventata un’utopia, in pochi possono permetterselo e anche quelli ci pensano due volte. E allora sono sempre di più coloro che ripiegano per un affitto, cercando un appartamento vivibile e conveniente in base alle proprie esigenze.

Confedilizia parla di 1.346.793 di contratti d’affitto registrati nel 2013 contro i 1.445.296 del 2012. Il numero scende quindi, ma ciò che colpisce è, all’interno di coloro che scelgono le locazioni, è l’opzione cedolare secca. Il 32% infatti, una persona su tre, nel corso di quest’anno ha deciso di utilizzare un affitto in cedolare.

Dato il progressivo incremento, occorre quindi chiedersi: la cedolare secca conviene? Ecco a voi le informazioni necessarie.

Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca permette al locatore di pagare un’aliquota sul canone delle locazioni adibite ad abitazione. Occorre sottolineare che questo tipo di opzione è accessibile solo per gli immobili adibiti ad abitazione e non per quelli destinati ad altro uso (attività commerciali e artigianali come ad esempio le botteghe).

Per essere utilizzata la cedolare deve essere applicata agli affitti stipulati mediante:

  • contratti a canone libero di 4 anni + 4 (imposta pari al 21%);
  • contratti convenzionali 3 anni + 2 (imposta pari al 19%);
  • mini-locazioni inferiori ai 30 giorni;
  • affitti di un monovano.

La cedolare secca può considerarsi una vera e propria imposta sostitutiva. Essa infatti si applica al posto di:

  • Irpef,
  • addizionali regionale e comunale,
  • imposta di registro (2% sul canone pattuito)
  • imposta di bollo.

I vantaggi

I vantaggi della cedolare secca sono essenzialmente due:

  • la riforma Fornero ha imposto dei tagli alle deduzioni dei proprietari che hanno comportato un rialzo dell’IRPEF al 95% del canone percepito, contro l’85% imposto prima del 2013. La locazione in cedolare quindi conviene in primis ai proprietari di immobili che possono “evitare” i rincari alla tassazione ordinaria stabiliti negli ultimi tempi.
  • Secondo vantaggio portato dalla cedolare secca è la possibilità di scegliere se entrare o uscire dal regime agevolato, anche nel corso del contratto. Se i contratti sono già in corso, il soggetto dovrà attendere la scadenza dell’annualità per poi recarsi all’Agenzia delle Entrate e consegnare il modello 69. Condizione essenziale è che il termine per il versamento dell’imposta di registro non sia decorso. Il soggetto avrà anche la possibilità di revocare la cedolare, qualora decidesse di scegliere altre opzioni. Per effettuare la revoca, basterà attendere ancora una volta la scadenza dell’annualità contrattuale e presentare agli uffici delle Entrate e all’affittuario (in questo secondo caso però non c’è un obbligo) un atto in carta libera. Altra via che consente di revocare la cedolare è attraverso il già citato modello 69.

Svantaggi

Per contro, optare per la cedolare secca potrebbe comportare due svantaggi:

  • chi ha la possibilità di accedere ad alti livelli detrattivi non dovrebbe sceglierla, poiché essa implica la rinuncia alla detraibilità;
  • una volta scelta la cedolare, il soggetto non avrà più la possibilità di apportare modifiche o aggiornare il canone del contratto secondo l’indice Istat Foi o qualsiasi altro indice utilizzato per l’aggiornamento periodico.

Scadenze

Le scadenze per l’anno in corso sono due: 16 giugno e 30 novembre. Se l’importo dell’imposta è inferiore a 257,52 euro il soggetto potrà pagarla per intero alla scadenza di novembre, in caso contrario, la 1° rata dovrà corrispondere al 40% dell’importo totale, la seconda al 60%.

Come si paga?

Dopo aver comunicato la scelta della cedolare secca al proprio inquilino tramite raccomandata, il locatore avrà a disposizione due possibilità che gli consentiranno di accedere al nuovo regime:

  • utilizzare il software Siria in dotazione all’ADE;
  • utilizzare il modello 69.

Infine Il pagamento della cedolare secca 2013 viene effettuato presso le banche convenzionate o Poste Italiane attraverso il Modello F24 con i codici tributo:

  • 1840 per la prima rata
  • 1841 per la seconda o la soluzione unica
  • 1842 per il saldo.

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