Affitto con riscatto: cos’è e come funziona. Conviene?

Affitto con riscatto: una guida completa su questa gettonata tipologia di affitto.

Affitto con riscatto: cos'è e come funziona. Conviene?

Complice la crisi del mercato immobiliare, i contratti di affitto continuano a rivestire un ruolo determinante nel settore. Non è un caso che negli ultimi tempi si senta parlare spesso di affitto con riscatto, anche se molti utenti non hanno ancora un’idea chiara su cos’è e come funziona.

La nostra guida si pone l’obiettivo di spiegare il significato del contratto di affitto a riscatto, sottolineando le differenze con il classico accordo stipulato tra il proprietario dell’immobile e il locatario.

Parleremo in maniera dettagliata dei singoli aspetti che lo regolano, così da avere una panoramica completa e prendere una decisione realmente consapevole. Nel descrivere il funzionamento, risponderemo alle domande più frequenti poste dagli utenti in rete (quali sono le tasse da pagare, per quanti anni è possibile affittare l’immobile, ecc.).

Ci soffermeremo inoltre sulla sua reale convenienza, indicando pro e contro nel firmare un accordo di questo tipo.

Leggi anche: Che differenza c’è tra affitto e locazione

Cos’è un affitto con riscatto

Un affitto con riscatto è una speciale tipologia di contratto che permette al conduttore di ricevere in affitto l’immobile e di esercitare un’opzione di acquisto sullo stesso versando una quota mensile maggiorata a titolo di anticipo. Dunque, diversamente da un normale patto scritto tra locatore e affittuario, è prevista la possibilità da parte del locatario di diventare entro un tempo prestabilito il futuro proprietario dell’abitazione.

Esistono differenti modelli di affitto con riscatto. La versione più utilizzata è il contratto di locazione con preliminare di vendita (o patto di futura vendita), per la redazione del quale è necessario rivolgersi a un notaio. Se il conduttore non dovesse finalizzare la compravendita della casa perderebbe le quote versate in precedenza, che il venditore tratterrebbe per sé a titolo di indennizzo, mentre il contratto di affitto proseguirebbe normalmente (a patto che l’affittuario non decida di lasciare l’immobile richiedendo il recesso con un preavviso di 6 mesi).

A tal riguardo, si consiglia la lettura dell’approfondimento su cosa succede se non si paga l’affitto.

La seconda modalità più diffusa è nota come affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto. Esso consiste nella stipula di un normale contratto di affitto, al termine del quale (o in una data stabilita al momento dell’atto) il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario versa al proprietario dell’abitazione un canone maggiorato. L’importo del «premio» viene poi detratto dalla somma totale richiesta per la vendita dell’immobile.

La terza tipologia di contratto più impiegata si chiama affitto con riscatto con riserva di proprietà, che consente al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita. Si tratta di un vero e proprio contratto di compravendita, per effetto del quale le imposte sono a carico dell’affittuario.

Come funziona un affitto con riscatto

Il contratto di affitto con riscatto presenta regole precise, che vanno a definire l’accordo tra il proprietario della casa e la persona interessata all’affitto con l’aggiunta dell’opzione di acquisto. Per spiegare come funziona, risponderemo adesso alle domande più frequenti poste dagli utenti.

Quanto anticipo versare

In un affitto con riscatto l’inquilino di solito paga un canone mensile maggiorato del 20-30% rispetto a una normale rata prevista dai contratti di locazione. La parte eccedente del pagamento serve come anticipo per l’eventuale acquisto futuro dell’immobile.

Facciamo un esempio. Un immobile viene affittato a 500 euro. L’inquilino è interessato a stipulare con il proprietario della casa un contratto di locazione con opzione di futuro acquisto. Entrambi stabiliscono un premio maggiorato del 30%, che si traduce in una spesa di 150 euro in più al mese per il potenziale compratore.

A distanza di quattro anni, l’inquilino esercita l’opzione di acquisto, con la parte in eccesso versata ogni mese che viene sottratta dal prezzo di vendita dell’abitazione. Nel caso specifico, l’inquilino può contare su un anticipo pari a 7.200 euro, somma che si ottiene dal semplice calcolo:

  • (Quota mensile in eccesso * 12 mesi) * 4 anni = (150 * 4) * 4 = 1.800 * 4 = 7.200

Nota: a differenza dei tradizionali preliminari di vendita, l’anticipo dell’affitto con riscatto non è una caparra da versare al momento della firma del contratto ma può essere equiparato al pagamento della mensilità di un mutuo.

Quanto dura

La durata dell’affitto con riscatto non può essere superiore ai dieci anni. Lo stabilisce l’articolo 23 (comma 3) del decreto legge numero 133 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12 settembre 2014.

Ecco quanto riportato nell’articolo in questione: “Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile”.

Le due parti (proprietario dell’immobile e conduttore) hanno la facoltà di scegliere la durata del contratto di locazione. Ad esempio, nulla vieta loro di adottare la classica formula 4+4 (o 3+2), fermo restando il limite dei dieci anni imposto dalla legge. In genere la scelta ricade spesso su un periodo che va dai 3 ai 4 anni.

Il termine entro cui far valere l’opzione di futuro acquisto va a incidere sulla quota maggiorata della rata di affitto. Infatti, tanto è più bassa la scadenza quanto sarà più alto il premio che l’inquilino verserà al titolare dell’abitazione.

Chi paga l’IMU

L’IMU va pagata dal proprietario della casa, essendo una tassa legata alla condizione di possesso dell’immobile. Di conseguenza, fino a quando l’inquilino non diventa formalmente titolare della proprietà, dopo aver esercitato l’opzione di acquisto e finalizzato la compravendita, l’importo annuale dell’IMU deve essere saldato dal locatore.

Il pagamento delle tasse nel corso della durata dell’affitto con riscatto è dunque regolato allo stesso modo di un classico contratto di locazione.

Il medesimo discorso vale per la TASI. Se l’inquilino trasferisce la propria residenza nella casa in affitto è in automatico esonerato dal pagamento dell’imposta, che va a gravare al 100% sul portafoglio del proprietario. Qualora invece il locatario non cambi la sua precedente residenza la TASI viene spartita tra lui e il titolare dell’immobile (10-30% al primo, 70-90% al secondo).

A chi rivolgersi

Per la stipula di un contratto d’affitto con opzione di futuro acquisto o preliminare di futura vendita è bene rivolgersi a un notaio. A fronte di un costo superiore della pratica si ottengono maggiori garanzie, indispensabili quando vi sono in ballo così tanti soldi. Nel caso specifico di una locazione con preliminare, l’intervento di una figura professionale diventa obbligatorio.

Qualora il contratto preveda un affitto con opzione di futuro acquisto, il compito del notaio sarà quello di verificare la presenza di un’eventuale ipoteca. Il rischio maggiore (per i potenziali compratori) è quando scelgono di accettare la proposta di affitto con riscatto avanzata dai costruttori per gli immobili rimasti invenduti. Può accadere infatti che l’impresa costruttrice si sia avvalsa di un’ipoteca a garanzia del mutuo contratto per l’acquisto dell’intera area dei lavori. Tale ipoteca si estende anche agli immobili edificati successivamente nell’area.

Affitto con riscatto: conviene?

L’affitto con riscatto conviene quando non si può accedere momentaneamente a un mutuo bancario. Nel corso degli anni, permette non solo di acquisire merito creditizio, ma anche di ottenere un mutuo con rate di importo inferiore. Infatti, l’anticipo versato mensilmente al titolare dell’immobile va poi sottratto dal prezzo finale di compravendita, di conseguenza l’importo richiesto alla banca sarà più basso.

Sullo stesso argomento, consigliamo la lettura della guida sul mutuo al 100%.

Al proprietario dell’abitazione il contratto di locazione con opzione di futuro acquisto o preliminare di futura vendita conviene perché può ottenere da subito una somma di denaro mensile, che va ad aggiungersi a quella versata dal temporaneo locatario per l’affitto. Inoltre, nella maggior parte dei casi la vendita dell’immobile è sicura. Qualora l’inquilino risulti inadempiente o non voglia esercitare l’opzione di acquisto, il proprietario avrebbe il vantaggio di trattenere il premio maggiorato corrisposto dall’affittuario.

Pro

  • Maggiori possibilità di ottenere un mutuo a condizioni migliori (compratore)
  • Premio maggiorato utilizzato come anticipo per l’acquisto dell’immobile (compratore)
  • Tassa IMU pagata dal proprietario (locatario)
  • Prezzo immobile fissato al momento della stipula del contratto di locazione (compratore)
  • Vendita dell’abitazione più veloce (venditore)
  • Entrate sicure da subito (venditore)
  • Rate affitto e premio maggiorato restano al locatore qualora il conduttore sia inadempiente o non eserciti l’opzione di acquisto (venditore)

Contro

  • Canone di affitto maggiorato perso se inadempiente (compratore)
  • Pagamento tassa IMU fino alla cessione definitiva dell’immobile (venditore)
  • Denaro a rate e non in un’unica soluzione come una normale compravendita (venditore)

Per ottenere un considerevole risparmio una volta esercitata l’opzione di acquisto, ti suggeriamo di valutare la surroga del mutuo.

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