Niente più di un immobile è soggetto al conflitto tra valore d’uso e valore di scambio: avere una casa di proprietà, magari ereditata, nel luogo in cui si vive e si lavora, comporta un vantaggio reddituale rilevantissimo, in termini di “fitto imputato” che va ad aggiungersi al montante monetario mensile di cui si dispone per vivere. In questo caso, il patrimonio immobiliare fornisce un reddito aggiuntivo, valutabile nella spesa evitata per affittarlo: un vantaggio non trascurabile in termini di benessere.
Ben diverso è il caso in cui la casa di proprietà non si trova nel luogo in cui si lavora: magari è nella città di origine e più spesso ancora è nel paese in cui abitarono i genitori. Si tratta di immobili che non solo rimangono spesso vuoti e quindi non forniscono un reddito monetario perché non c’è richiesta di prenderli in affitto, ma sono virtualmente invendibili per via della depopolazione del luogo in cui si trovano. Avrebbero comunque un valore d’uso, anche se non di scambio, solo se si lavorasse o si vivesse nel luogo in cui gli immobili si trovano.
E’ da queste considerazioni che si deve partire per comprendere la fisiologia che caratterizza il sistema immobiliare italiano: i canoni di affitto nelle “città in cui c’è lavoro” sono in crescita mentre i prezzi degli immobili segnano un po’ dappertutto una fase riflessiva nonostante la ripresa delle compravendite. Tutto dipende dal vigore dell’economia sottostante: basta vedere il crollo dei valori immobiliari a Genova, città in via di generalizzato abbandono, rispetto alla tenuta di quelli di Roma che beneficia degli effetti del turismo. Milano, all’opposto, ha quartieri residenziali dai prezzi in continua ascesa e zone centrali e semicentrali comunque molto richieste per via delle opportunità di lavoro e nel campo della formazione universitaria.
C’è un aspetto di fondo. Il collasso del sistema delle costruzioni e di quello immobiliare che si è registrato a partire dalla profonda crisi economica e finanziaria che ha colpito l’Italia nel triennio 2010-2012, per un verso ha reso rigida l’offerta delle case in affitto determinando un aumento dei canoni richiesti, e per l’altro ha schiacciato la dinamica delle rivalutazioni dei valori delle compravendite che è stata determinata dalla difficoltà di accedere ai mutui bancari per l’acquisto di un immobile per via delle sempre più elevate garanzie richieste e dall’aumento dei tassi di interesse. L’incasso immediato di una somma, anche se non particolarmente elevata, in conto-vendita fa spesso premio sull’incertezza relativa all’affidabilità del locatario nel pagare i canoni di affitto, soprattutto se sono molto elevati.
Il patrimonio immobiliare è stato costruito in decenni, rispecchiando le dinamiche economiche dell’epoca: ora, al consueto “fattore lavoro”, si aggiunge il “fattore pensione”. Nelle grandi città, per chi è andato in pensione, il costo della vita risulta troppo elevato, anche per chi è proprietario di casa: si vende, si incassa, e ci si trasferisce altrove.
Sono gli uomini che si muovono: le case no, non hanno rotelle.
