Vendere casa con ipoteca è possibile: ecco cosa rischia chi la compra

Ilena D’Errico

18 Gennaio 2023 - 20:42

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Visto che è possibile vendere una casa con ipoteca, è bene sapere quali sono i rischi a carico dell’acquirente e quali i mezzi per tutelarsi.

Vendere casa con ipoteca è possibile: ecco cosa rischia chi la compra

Vendere una casa con ipoteca è possibile, perché questo tipo di garanzia segue l’immobile e non il proprietario. Di fatto una casa ipotecata può essere, più o meno liberamente, venduta o lasciata in eredità. Ecco perché è così importante capire cosa rischia chi la compra.

Cosa rischia chi compra una casa ipotecata e come tutelarsi

L’ipoteca è un diritto di garanzia in tutela del creditore, in quanto gli permette di espropriare il bene per soddisfare un credito non saldato da parte del debitore. Appurato che l’ipoteca segue la casa anche con la vendita, questo significa la casa può essere pignorata anche se appartiene a un proprietario diverso dal debitore. In virtù di questo principio, la legge prevede alcuni mezzi di tutela al favore dell’acquirente di una casa ipotecata. Il primo fra questi, di enorme importanza, è l’obbligo del venditore di informare l’acquirente dell’ipoteca. In particolare, la comunicazione dell’ipoteca deve palesarsi sia nel contratto preliminare (il compromesso), che nell’atto di vendita, ossia il rogito notarile.

Di conseguenza, quando il potenziale acquirente non viene informato può tutelarsi, in modi differenti a seconda del momento in cui viene a conoscenza dell’ipoteca. Quando quest’ultima viene scoperta prima del compromesso, ma è stato depositato un anticipo, l’offerta è considerata nulla. Pertanto è possibile richiedere all’agenzia immobiliare o al venditore privato la restituzione dell’anticipo, oltre a un risarcimento per i danni subiti.

Allo stesso tempo, è molto facile che se il venditore è intenzionato a nascondere l’ipoteca, questa venga allo scoperto anche in seguito, ad esempio dopo la stipula del compromesso. Quest’ultimo obbliga le parti della compravendita a concludere il contratto entro un certo termine, a meno che vi siano gravi inadempimenti. Uno di questi è proprio la mancata comunicazione dell’ipoteca, per cui l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto, insieme al rimborso dell’anticipo e al risarcimento danni.

Ho comprato una casa ma non sapevo che fosse ipotecata

In un’ipotesi ancora peggiore, l’acquirente potrebbe venir a conoscenza dell’ipoteca soltanto in fase del rogito notarile, se non dopo. Anche in questo caso l’acquirente può esercitare il suo diritto e richiedere:

  • La risoluzione del contratto.
  • La restituzione di quanto già pagato.
  • Il risarcimento danni.
  • Il mantenimento della proprietà con la restituzione, anche totale, del prezzo.
  • La sospensione del saldo residuo da pagare.

Questa disciplina si applica quindi anche qualora il nuovo proprietario dovesse subire il pignoramento della casa, e venire in quel momento a conoscenza dell’ipoteca.

L’unico modo possibile per l’acquirente di tutelarsi è quindi l’accertamento dell’ipoteca, possibilmente nel minor tempo possibile. Per farlo è sufficiente richiedere una visura ipotecaria dell’immobile all’Agenzia delle entrate, pratica per cui non è neanche necessaria l’assistenza legale.

Al contrario, se l’acquirente conclude la vendita pur sapendo dell’ipoteca non può più difendersi in alcun modo e la casa può essere pignorata. Su questo punto, tuttavia, bisogna precisare che se il creditore è l’Agenzia delle entrate, la casa non può essere pignorata per un debito inferiore a 120.000 euro. Nonostante ciò, l’acquisto di una casa ipotecata può in alcuni casi risultare vantaggioso. Nel caso di ipoteca volontaria, cioè la tipologia associata al mutuo, l’acquirente può risolvere il problema accollandosi il mutuo del precedente proprietario. In questo caso bisogna tuttavia verificare le condizioni con l’ente di credito e verificare se questa procedura sia possibile, oltre a considerare la convenienza effettiva. In questo proposito, bisogna comunque constatare che di norma le case ipotecate possono essere acquistate a prezzi decisamente competitivi.

Questo meccanismo non si applica se sulla casa grava un’ipoteca giudiziale, che può essere estinta esclusivamente dal precedente proprietario, anche contestualmente alla vendita. È quindi possibile un accordo tra le parti dietro cui il venditore si impegna a estinguere l’ipoteca grazie al pagamento della casa da parte dell’acquirente.

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