Tardiva registrazione contratti di locazione. Sanzioni solo sul primo anno

L’Agenzia delle entrate finalmente si adegua agli orientamenti espressi dalla Cassazione negli ultimi tempi in materia di tardiva registrazione del contratto di locazione.

Viene ufficialmente sposata la tesi in base alla quale la sanzione per la tardiva registrazione deve essere commisurata alla sola prima annualità di locazione e non a tutte le annualità contrattuali.

Si tratta sicuramente si un’interpretazione pro contribuente che consente un bel risparmio per chi ha provveduto in ritardo ossia trascorsi 30 giorni alla registrazione del contratto con il modello RLI da trasmettere all’Agenzia delle entrate.

Registrazione tardiva contratti di locazione. Cosa dice la norma?

Per meglio capire l’intervento dell’Agenzia delle entrate ossia il contesto in cui è intervenuta è necessario partire dalla norma la quale prevede una sanzione per omessa o tardiva registrazione degli atti soggetti a tale obbligo.

I contratti di locazione sono soggetti all’obbligo di registrazione. A esclusione dei c.d. affitti brevi, i quali richiedono però diversi adempimenti.

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Detto ciò, l’articolo 69 (rubricato “Omissione della richiesta di registrazione e della presentazione della denuncia”) del DPR 131/1986, TUR, come modificato, da ultimo, dall’articolo 20, comma 1, del decreto legislativo 12 giugno 2025, n. 81,1 prevede che «Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa pari al centoventi per
cento dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa del quarantacinque per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 150 euro».

Dunque:

• la piena omissione sconta la sanzione del 120% dell’imposta dovuta con un minimo di 250 euro;
• la tardiva registrazione nei 30 gg dal termine ordinario (30 gg dalla stipula+30) sconta invece la sanzione ridotta del 45%.

Si ricorda che per le locazioni abitative l’imposta è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità; per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Si veda il combinato disposto ex art.43, c.1 del TUR e art.5 c.1 lett. b) della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

Norme che dal 1° gennaio 2026 confluiscono nel Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti, approvato con decreto legislativo 1° agosto 2025, n. 123

Teniamo bene a mente questi passaggi che ci torneranno utili nel proseguo.

In base all’art.17 del TUR, posto che l’imposta è liquidata dalle parti contraenti e assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo, per i contratti che durano più anni si può scegliere di (Fonte portale Agenzia delle entrate):

• pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
• versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti ISTAT), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Registrazione tardiva contratti di locazione. Il Fisco si adegua alla Giurisprudenza

La questione oggetto di intervento da parte dell’Agenzia delle entrate riguarda l’applicazione della sanzione per omessa o tardiva registrazione del contratto.

Ebbene, fino a ieri, l’Agenzia delle entrate riteneva che per i contratti di locazione pluriennali:

• non assume rilievo la modalità di assolvimento dell’imposta (annuale o in unica soluzione),
• con la conseguenza che la sanzione deve essere, in ogni caso, commisurata all’ammontare dei corrispettivi pattuiti
  per l’intera durata del contratto di locazione.

Il parere della Giurisprudenza

Tuttavia di diverso parere è stata la Giurisprudenza nel corso del tempo.

Un po’ come è successo per la cedolare secca per le imprese.

Infatti, secondo i Giudici di legittimità (sezione V della Cassazione, con le pronunce 18 gennaio 2024, n. 1981, 24 gennaio 2024, n. 2357, 29 gennaio 2024, nn. 2585 e 2606, 18 aprile 2024, n. 10504, e 26 giugno 2024, n. 17657, per i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale, la sanzione per tardiva registrazione di cui all’articolo 69 del TUR:

• deve essere commisurata all’“imposta dovuta” sul canone pattuito per la prima annualità,
• qualora il contribuente decida di pagare annualmente l’imposta.

Nei fatti l’imposta di registro per i contratti di locazione è un’imposta annuale; il pagamento in unica soluzione consente allo Stato di incassare in anticipo il quantum dovuto senza incidere sulle peculiarità dell’imposta.

L’Agenzia delle entrate cambia il proprio orientamento

In considerazione della posizione assunta dalla Cassazione, l’Agenzia delle entrate torna sui propri passi chiarendo che:

• in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale non in regime di cedolare secca,
• la sanzione prevista dall’articolo 69 del TUR deve essere commisurata all’imposta di registro calcolata, in caso di pagamento annuale dell’imposta, sull’ammontare del canone relativo alla prima annualità.

Inoltre, in ipotesi di opzione per la cedola secca, la tardiva registrazione sconterà la sola sanzione fissa di 150 euro. Rimane ferma la chance di ravvedimento operoso. La nuova posizione assunta dal Fisco rileverà anche nei contenziosi in essere, tutto ciò in favore del contribuente.