In caso di contratto di locazione la cedolare secca si può applicare anche se il conduttore agisce nell’attività di impresa. Ecco cosa dice la Corte di Cassazione.
Il regime fiscale della cedolare secca sulle locazioni è possibile nel caso in cui il conduttore sia un’impresa e stipuli un contratto di locazione intestato a una società? A mettere un punto fermo sulla questione è la Corte di Cassazione con la sentenza 12079 del 7 maggio 2025.
Ecco qual è il giusto trattamento fiscale nel caso in cui il conduttore agisca nell’attività di impresa, ad esempio sia una società.
Cos’è la cedolare secca sugli affitti
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale applicabile alle locazioni di immobili. Si tratta di un regime di favore in quanto prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva, che appunto sostituisce Irpef e addizionali regionali e comunali, imposta di registro. Si tratta di una flat tax, quindi, con aliquota fissa al 21%, l’aliquota è ulteriormente ridotta nel caso in cui il contratto di affitto sia a canone concordato.
Questo implica che chi ha anche altri redditi, ad esempio reddito da lavoro dipendente, non cumula gli importi e quindi non rischia di avere l’applicazione di un’aliquota Irpef elevata. Se a ciò aggiungiamo che il primo scaglione Irpef sconta un’aliquota al 23%, appare subito evidente il vantaggio economico.
Limiti all’applicazione della cedolare secca per esercizio attività di impresa
Vi sono però dei limiti all’applicazione della cedolare secca sulla locazione degli immobili. In particolare non è possibile optare per tale regime nel caso in cui i contratti di affitto siano stipulati nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
Fatta questa breve premessa, vediamo cosa dice la sentenza 12079 del 7 maggio 2025 per il caso in cui il conduttore sia un imprenditore.
L’articolo 3, comma 6, del decreto legislativo 23 del 2011 prescrive che alle locazioni di unità immobiliari a uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, di arti e professioni, non si applichi la cedolare secca.
Dal 2011 l’Agenzia delle Entrate ha espresso un’interpretazione restrittiva della norma. Ne deriva che in base a tale interpretazione deve ritenersi che per valutare i requisiti di accesso alla cedolare secca non si deve avere riguardo solo al locatore, cioè non si deve valutare solo la qualità del locatore come imprenditore, ma si deve avere riguardo anche al conduttore. Secondo tale interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate, non si può applicare la cedolare secca nel caso in cui il conduttore affitti l’immobile in qualità di imprenditore/professionista, cioè nell’esercizio della professione. Entrambi i soggetti del contratto non devono agire nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
Si può applicare la cedolare secca se il conduttore è un’impresa?
A questa interpretazione restrittiva si contrappongono però diverse sentenze e tra queste l’ultima è appunto del 7 maggio 2025 della Corte di Cassazione. Nel caso in oggetto la Corte di Cassazione è investita di un caso in cui il locatore intende applicare la cedolare secca ad un contratto di locazione ad uso abitativo in favore di una SRL. Il caso è quello di una SRL che stipula un contratto di locazione a uso abitativo per un amministratore delegato e la sua famiglia.
Ribadisce la Corte di Cassazione che l’articolo 3 del decreto legislativo 23 del 2011 nel limitare l’accesso all’opzione per la cedolare secca si riferisce esclusivamente alla posizione del locatore che non deve agire nell’esercizio di attività di impresa e non si riferisce al conduttore. Una sentenza dello stesso tenore era stata già emessa nel 2024, si tratta della pronuncia 12395. Diverse corti territoriali si sono inoltre espresse nello stesso modo. Ne deriva che può ritenersi consolidato tale orientamento sebbene in contrasto con l’Agenzia delle Entrate.
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