Come funziona il subaffitto, quando è legale e quando no? Vediamo quali sono le regole per chi vuole subaffittare un immobile in locazione o parte di esso senza incorrere in nessun rischio.
Cos’è il subaffitto e come funziona? Si tratta di una pratica sempre legale? Quali sono le regole? In alcuni casi per coprire le spese dell’affitto si può decidere, in caso di assenza, di subaffittare l’immobile locato a una terza persona. In questo caso l’inquilino può sottoscrivere un contratto di subaffitto indipendente dal contratto di locazione principale. La durata del subaffitto può essere inferiore o uguale a quella del normale contratto di affitto. La legge, inoltre, consente sia di subaffittare l’intero immobile, che solo una parte di esso.
Ci sono, però, delle precise regole che si devono rispettare Il subaffitto è spesso oggetto di dubbi, più che altro perché in apparenza può sembrare strano che l’inquilino abbia il potere di affittare a sua volta l’immobile, pur non avendone la proprietà. In realtà, la possibilità di affittare non deriva direttamente dalla proprietà, pertanto in alcuni casi è concessa anche all’inquilino stesso. La confusione riguardo al subaffitto, tecnicamente chiamato sublocazione, deriva anche dai vari usi scorretti, che possono portare conseguenze non indifferenti, come spesso si apprende dalle notizie.
Da una parte, l’inquilino originario riesce a fronteggiare il canone mensile in modo più agevole; dall’altro canto, il subaffittuario ha modo di pagare dei costi più contenuti (magari perché ha necessità di una sola stanza) o comunque di trovare un’abitazione per un periodo di tempo limitato senza incorrere in particolari problemi.
Per queste ragioni la scelta del subaffitto può rivelarsi estremamente utile, ma è bene conoscerne le regole per evitare rischi e sanzioni. Ecco quando il subaffitto è legale e quali criteri bisogna seguire.
Cos’è il subaffitto
Un contratto di subaffitto, o sublocazione, altro non è che un accordo che sottoscrivono il locatario di un immobile e una terza persona autorizzata a utilizzare l’immobile in uno specifico periodo. Il contratto di affitto originale, quello stipulato tra proprietario e inquilino, rimane in vigore, ma tra l’inquilino e chi subaffitta si stipula un nuovo accordo.
Per essere possibile il subaffitto totale dell’immobile non solo il proprietario dell’immobile deve essere informato, ma deve anche fornire un permesso scritto all’inquilino, a meno che il contratto di locazione originario non preveda già espressamente che il subaffitto è consentito.
Il sublocatario paga il canone mensile di locazione al locatario originale; il sublocatario, quindi, non ha rapporti con il proprietario ma solo con l’inquilino. Si tratta, quindi, di una modalità che consente all’inquilino di avere una entrate economica in modo del tutto legale.
L’articolo 1624 del Codice civile recita:
“L’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore”.
Dunque prima di procedere alla sublocazione è necessario controllare cosa è scritto nel contratto di locazione e avvisare il padrone di casa. Inoltre, come andremo a spiegare, bisogna distinguere tra sublocazione dell’intero appartamento e parziale.
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Quando il subaffitto è legale
Può accade che quando si prende in affitto un appartamento risulti essere troppo grande e qualche stanza risulti inutilizzata. O, ancora, che durante i mesi estivi la casa rimanga vuota. Una pratica comune è quella di subaffittare una stanza, soprattutto tra gli studenti universitari. E anche se non tutti lo sanno, la sublocazione è espressamente prevista dalla legge e non è una procedura illegale in modo assoluto. Ma prima di procedere nel sublocare tutto o parte dell’immobile bisogna fare attenzione a:
- cosa è stabilito nel contratto di locazione;
- la tipologia di subaffitto (dell’intera casa o di una stanza);
- il parere del proprietario dell’immobile.
Il subaffitto è legale quando viene eseguito nel modo corretto e origina da un effettivo diritto in disponibilità del sublocatore. Per conoscere meglio questo aspetto, tuttavia, è utile distinguere fra le due tipologie di sublocazione esistenti per legge:
- La sublocazione totale (relativa all’intero spazio in possesso del sublocatore);
- la sublocazione parziale (limitata a una porzione di spazio o tempo, di norma una o più stanze o alcune ore del giorno).
La sublocazione totale è senza dubbio la forma meno utilizzata, in quanto è legale soltanto quando questa possibilità è espressamente menzionata nel contratto di affitto. Tutto quello che si deve fare per capire se è possibile affittare l’intera casa a un’altra persona è quindi verificare il contratto di locazione, controllando la presenza di una clausola apposita. Eventualmente, è possibile chiedere una successiva autorizzazione scritta al padrone di casa. Altrimenti, il subaffitto totale non si può fare.
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Oltretutto, la forma totale dimostra utilità sono in casi eccezionali perché prevede che il sublocatore trovi un’altra sistemazione per lasciare l’immobile in subaffitto all’inquilino secondario. Per esempio, si tratta di una scelta conveniente quando non è ancora possibile recedere dal contratto e non si vuole continuare a pagare il canone (magari in aggiunta a un altro affitto o al mutuo) senza usufruirne. In genere, subaffittare l’intera casa può servire anche a chi è costretto ad allontanarvisi per un certo periodo di tempo, ma non è sempre scontato che questo coincida con le esigenze di un nuovo inquilino.
Al contrario, il subaffitto parziale riguarda per l’appunto solo una parte della casa. Si tratta della forma contrattuale più semplice per affittare delle stanze e avere così un’entrata mensile senza privarsi della casa. Di pari passo, è anche molto più facile trovare un inquilino disposto ad affittare una stanza perché non deve sobbarcarsi il costo di un canone intero e c’è più margine di scelta per quanto riguarda le tempistiche.
Prima di approfondire le tempistiche contrattuali, è però bene sapere che il subaffitto parziale non necessita della specifica menzione nel contratto di locazione; perciò, si verifica la situazione diametralmente opposta a quanto osservato per il subaffitto totale. La sublocazione parziale è legale fintanto che il contratto non la vieta esplicitamente. Ciò non esclude, però, l’obbligo di avvisare il padrone di casa consentendogli di opporsi entro 30 giorni. Il mancato avviso non è da solo un grave inadempimento, ma lascia aperta la possibilità di opposizione in ogni momento.
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La durata del contratto di subaffitto
Diversamente dal “classico” contratto di locazione, per il contratto di sublocazione non sono previsti termini minimi. Le parti possono scegliere con notevole discrezionalità la durata del subaffitto e le sue condizioni, tenendo presente che la durata non può comunque superare quella del contratto di locazione del sublocatore. In realtà, è abbastanza evidente: non posso affittare una casa per più di tempo di quanto io stesso non la abbia a disposizione. La stessa libertà contrattuale si applica anche per quanto riguarda il canone, che, così come nella locazione 4+4, può essere determinato liberamente dalle parti.
La legge non stabilisce la durata minima o massima del subaffitto; tuttavia è logicamente impossibile che il subaffitto duri di più del contratto di affitto principale. Quindi se l’inquilino ha un contratto standard 3+2, l’eventuale sublocatario non potrà restare nell’immobile per più di 5 anni.
Se la persona in subaffitto dovesse rifiutare di lasciare l’immobile alla data concordata, spetta all’inquilino occuparsi dell’eventuale sfratto, inoltre egli è responsabile nei confronti del proprietario per il ritardo nella restituzione dell’immobile e potrebbe essere condannato a risarcire i danni.
Le sanzioni per chi non rispetta le regole
Il rispetto delle regole riguardanti il subaffitto è fondamentale, perché in alcuni casi l’opposizione del proprietario può condurre fino allo sfratto. In particolare, il padrone di casa può agire in giudizio per lo sfratto e la disdetta del contratto principale se l’affittuario concede l’immobile in subaffitto nonostante il suo divieto. Quest’ultimo può desumersi dal contratto, ma anche essere manifestato in maniera successiva riguardo al caso specifico, se la sublocazione è considerata inappropriata per gravi motivi (ad esempio un diverso uso dei locali rispetto a quanto pattuito in origine).
Il mancato avviso al proprietario, perciò, non comporta in automatico un inadempimento ma ammette la possibilità per il padrone di casa di chiedere la risoluzione della sublocazione in qualsiasi momento. Ricordiamo, infatti, che il locatore principale ha diritto a conoscere le condizioni della sublocazione. Come conseguenza ultima, cioè quando la sublocazione è vietata ma persiste, c’è lo scioglimento contrattuale e sostanzialmente entrambi gli inquilini devono andare via.
Mancando il contratto principale, infatti, quello di sublocazione perde ogni tipo di base giuridica. Lo stesso può accadere, peraltro, in caso di morosità del sublocatore. Quest’ultimo resta, infatti, obbligato a pagare l’intero canone contrattuale a prescindere dalla presenza di una sublocazione e dagli adempimenti dell’inquilino secondario (che può a sua volta essere citato in giudizio).
Subaffitto: contratto e regole
Subaffittare una o più stanze è lecito, a meno che non sia espressamente vietato nel contratto di affitto, mentre sublocare l’intero appartamento è possibile solo dietro espresso consenso del padrone di casa.
Vediamo allora quali adempimenti seguire per il subaffitto:
- comunicare al proprietario (con raccomandata a/r) periodo e durata del subaffitto e i nominativi delle persone subentranti;
- per subaffitti superiori a 30 giorni bisogna stipulare un contratto apposito e registrare all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (con imposta di registro al 2%);
- se la persona in subaffitto è uno straniero extracomunitario occorre presentare la “dichiarazione di ospitalità”: un modulo precompilato da scaricare sul sito del Comune.
Il contratto di subaffitto è un accordo tra privati, ma come detto va registrato all’Agenzia delle Entrate. Per stipulare il contratto si può prendere ad esempio il facsimile di seguito allegato.
Il subaffitto va indicato in dichiarazione dei redditi
L’importo percepito a titolo di subaffitto deve essere dichiarato nel 730 dal locatario dell’immobile precisamente alla colonna 1, riga D4 inserendo il codice “3”. Per chi utilizza il modello Redditi, invece, il reddito derivante va inserito al Rigo RL10. Il reddito da indicare nella dichiarazione dei redditi è pari alla differenza tra quanto incassato dal sublocatore nell’anno e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del Tuir).
Attenzione alle detrazioni per gli oneri di affitto: la detrazione dei canoni di locazione per gli studenti universitari fuori sede non è fruibile per i contratti di sublocazione.
Il beneficio, infatti, spetta, a determinate condizioni, per i canoni versati in relazione a contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/1998, a contratti di ospitalità, nonché per gli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.
La sublocazione non è contemplata tra gli schemi contrattuali indicati dalla normativa.
I 3 rapporti nel subaffitto
I rapporti fra il locatore e il conduttore principale
Il conduttore principale è responsabile nei confronti del locatore se il sub conduttore decidesse di usare il locale subaffittato in modo diverso da quello permesso.
Attenzione: una relazione contrattuale ufficiale e legale esiste solo fra:
- locatore e conduttore principale;
- conduttore principale e sub conduttore.
I rapporti fra il locatore e il sub conduttore
Potrebbero anche non incontrarsi mai: fra il locatore e il sub conduttore non è prevista alcuna relazione contrattuale.
Ma sono previsti 4 casi dove può esistere un rapporto giuridico diretto fra il locatore e il sub conduttore:
- il locatore può rivolgersi direttamente al sub conduttore per obbligarlo a usare il locale conformemente all’uso permesso
- il locatore può entrare in possesso (ritenzione) degli oggetti del sub conduttore, se non paga l’affitto.
- in caso di disdetta della locazione principale, il locatore subentra nel ruolo dell’ex conduttore nel contratto di sublocazione (art. 273b cpv. 2 CO).
Al termine del contratto di locazione principale, il locatore può domandare lo sfratto del sub conduttore all’Ufficio di conciliazione e al Pretore
I rapporti fra il conduttore principale e il sub conduttore
Esiste un contratto di locazione fra il conduttore principale e il sub conduttore: è il contratto di sublocazione.
In caso di difetti del locale affittato notati e comunicati dal sub conduttore, il conduttore principale deve informare il locatore immediatamente.
Se il locatore non dovesse intervenire, sarà il conduttore principale ad essere responsabile verso il sub conduttore, perché il locatore è considerato un suo ausiliario.
Infine, secondo l’art. 273b CO, le disposizioni sulla protezione dalle disdette e sulla proroga sono applicabili anche alla sublocazione.
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