Rivalutazione terreni e partecipazioni 2026. Imposta e scadenza, ecco tutte le regole

La rivalutazione dei terreni, anche per il 2026, si conferma una delle opportunità fiscali per allineare il valore di acquisto dei propri immobili al prezzo di mercato attuale. Con la proroga della misura l’aliquota dell’imposta sostitutiva rimane fissata al 18% (mentre sale al 21% per le partecipazioni), la percentuale va calcolata sull’intero valore stimato dalla perizia. La scadenza per il versamento e l’asseverazione è slittata al 30 novembre 2026.

L’agevolazione è rivolta principalmente alle persone fisiche e alle società semplici e rappresenta uno step fondamentale per chi pianifica la vendita a breve termine, visto che permette di abbattere la plusvalenza tassabile e di risparmiare sulle imposte.
In questo articolo analizzeremo nel dettaglio i requisiti, le scadenze, le modalità di pagamento e tutto quello che bisogna sapere per non perdere questa importante finestra fiscale.

Oggetto della rivalutazione potranno essere i terreni, siano essi agricoli o edificabili e le partecipazioni detenute in società non quotate, posseduti alla data del 1° gennaio 2026.

Rivalutazione terreni 2026, come funziona

La procedura per effettuare la rivalutazione dei terreni (sia agricoli che edificabili) richiede passaggi precisi e obbligatori, disciplinati dalle regole dell’Agenzia delle Entrate. Se manca anche solo uno di questi step, l’intera rivalutazione perde efficacia.
Il terreno deve essere di proprietà o se ne deve detenere il diritto reale (come l’usufrutto) alla data del 1° gennaio dell’anno di riferimento.

I soggetti che possono rideterminare il costo di acquisto di partecipazioni e terreni posseduti al di fuori del regime d’impresa sono i seguenti:

• persone fisiche;
• società semplici;
• enti non commerciali;
• soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia.

Rivalutazione partecipazioni 2026

La rivalutazione, per quanto concerne le partecipazioni, è fruibile se riguarda esclusivamente i titoli, le quote e i diritti non negoziati nei mercati regolamentati.

Le partecipazioni rientranti nella rivalutazione delle quote sono:

• le partecipazioni rappresentate da titoli (azioni);
• le quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate da titoli (quote di Srl o di società di persone);
• i diritti o i titoli attraverso cui possono essere acquisite le predette partecipazioni (es. diritti di opzione, warrant, obbligazioni convertibili in azioni).

I soggetti destinatari dell’agevolazione sono:

• le persone fisiche;
• le società semplici;
• gli enti non commerciali e i soggetti non residenti, privi di stabile organizzazione in Italia, che intendano affrancare in tutto o in parte le plusvalenze conseguite ai sensi dell’art. 68, comma 1, lettere da a) a c-bis) del Tuir.

Una questione su cui l’Agenzia delle Entrate è stata spesso chiamata a fornire chiarimenti, tramite l’istituto dell’interpello presentato dai contribuenti, riguarda l’ammissibilità della rivalutazione parziale di partecipazioni.

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L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che, qualora il contribuente abbia rideterminato solo una quota parte e intenda avvalersi di nuovo della possibilità di rideterminare il valore delle partecipazioni, la nuova rivalutazione, se effettuata anch’essa in maniera parziale, si considera necessariamente riferita alle azioni o quote di partecipazione già rivalutate in precedenza, perché essa ricade sulle partecipazioni che si assumono acquisite per ultime.

Se il contribuente ha dunque intenzione di rivalutare quelle non rivalutate in precedenza, deve procedere alla rideterminazione dell’intero valore delle partecipazioni possedute, fermo restando il diritto di scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta quella già versata con riferimento ai medesimi beni ovvero di chiederla a rimborso.

È ammessa la rivalutazione delle partecipazioni acquistate in regime di comunione dei beni?

Un’altra questione su cui l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto opportuno soffermarsi, concerne la rivalutazione delle partecipazioni acquistate in regime di comunione dei beni ai sensi dell’articolo 177 del codice civile con riguardo alle quali la rivalutazione operata da uno solo dei coniugi non può assumere rilevanza anche per l’altro.

Ne consegue, dunque, che ciascuno dei coniugi ha diritto di rideterminare esclusivamente il valore della partecipazione allo stesso riferibile, mentre se si intende rideterminare l’intera partecipazione, entrambi i coniugi devono procedere con il versamento dell’imposta sostitutiva per la quota a ciascuno di essi imputabile.

Chi redige la perizia?

Si deve incaricare un professionista che attesti il valore di mercato tramite una perizia di stima.
Chi può fare la perizia di stima? Per i terreni, la perizia deve essere rilasciata da professionisti iscritti ai seguenti albi professionali:

• ingegneri;
• architetti;
• geometri;
• dottori agronomi;
• agrotecnici;
• periti agrari;
• periti industriali edili.

Per le partecipazioni la perizia deve essere rilasciata da professionisti iscritti ai seguenti albi professionali:

• dottori commercialisti;
• ragionieri;
• periti commerciali;
• revisori legali dei conti.

Per l’asseverazione della perizia giurata di stima sono competenti:

• le cancellerie dei tribunali;
• gli uffici dei giudici di pace;
• i notai.

Quanto costa la perizia?

Non esiste una tariffa fissa o un listino prezzi unico: l’onorario del professionista per la redazione e l’asseverazione della perizia è oggetto di libera contrattazione. Il costo complessivo dipende dal valore commerciale del bene da stimare.

Per i terreni la perizia può avere un costo:

• a percentuale sul valore del terreno (solitamente la percentuale oscilla tra lo 0,5% e il 2,5% del valore totale stimato);
• a tariffa fissa per terreni piccoli o agricoli, in questo caso il prezzo di mercato oscilla tra 500 euro e 1.500 euro.

Per la perizia delle partecipazioni e delle quote societarie il costo può essere:

• a percentuale sul valore delle quote (solitamente la percentuale oscilla tra lo 0,5% e il 2,5% del valore totale stimato);
• a tariffa piccola per società di piccole dimensioni con costi che partono da un minimo di 1.500 euro per arrivare anche oltre i 10.000 euro per le aziende più grandi e strutturate.

A questi costi vanno aggiunti quelli accessori obbligatori. Oltre alla parcella del professionista, per completare il giuramento della perizia in Tribunale o davanti a un notaio si devono considerare i seguenti costi vivi:

• marca da bollo: 1 marca da 16,00 euro ogni 4 facciate (pagine) di perizia (comprese le firme).
• marche per gli allegati: 1 marca da 2,00 euro per ciascun allegato inserito nella perizia (es. planimetrie, foto, visure).
• diritti di cancelleria: circa 11,80 euro (se giurata in Tribunale). Se decidi di giurarla davanti a un Notaio, dovrai aggiungere l’onorario del notaio per l’atto di giuramento (solitamente tra i 100 euro e i 300 euro).

Aliquote diverse per terreni e partecipazioni

La Legge di Bilancio 2026 ha sdoppiato le aliquote dell’imposta sostitutiva per la rivalutazione di terreni e partecipazioni prevedendo:

• per i terreni aliquota al 18%;
• per le partecipazioni aliquota del 21%.

La tassazione ordinaria delle plusvalenze da cessioni di terreni e quote societarie è fissa al 26%. Con l’imposta sostitutiva per le partecipazioni al 21%, rispetto al regime ordinario si paga il 5% in meno. L’imposta sostitutiva, però, si applica all’intero valore della perizia e non solo sul guadagno.

Per questo motivo dal 2026 per i terreni la rivalutazione in vista di una vendita resta sempre conveniente, per le partecipazioni conviene soltanto se la plusvalenza attesa è molto alta (la convenienza scatta solo se la plusvalenza supera l’80,77% del valore totale della quota). Se il guadagno stimato è inferiore, quasi sempre conviene pagare il 26% ordinario al momento della vendita.

Rivalutazione partecipazioni e terreni: come si effettua il versamento dell’imposta sostitutiva?

Il versamento dell’imposta sostitutiva si effettua con il modello F24, utilizzando il codice tributo 8055 per le partecipazioni, 8056 per i terreni.

Il versamento può essere effettuato in un’unica soluzione entro il 30 novembre 2026 oppure in tre rate annuali di pari importo maggiorate degli interessi di seguito riepilogate:

• la prima rata entro il 30 novembre 2026;
• la seconda rata entro il 30 novembre 2027;
• la terza rata entro il 30 novembre 2028.

A seguito del versamento della prima rata il contribuente può utilizzare immediatamente il nuovo valore di acquisto per la determinazione della plusvalenza.

Rivalutazione partecipazioni e terreni: come si indica nella dichiarazione dei redditi?

La rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni deve trovare spazio nella dichiarazione dei redditi. Infatti, in sede di compilazione del modello «Redditi» i dati relativi alla rideterminazione del valore delle partecipazioni devono essere indicati nell’apposita sezione del quadro RT, mentre il valore dei terreni deve essere indicato nell’apposita sezione del quadro RM.