Ristrutturazione edilizia: nuova definizione e importanti novità nel Decreto Bollette

Antonella Ciaccia

05/05/2022

05/05/2022 - 15:42

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Ridefinito il concetto di ristrutturazione edilizia: nel decreto Bollette sciolta la questione degli interventi sugli immobili nelle aree sottoposte a vincolo culturale e paesaggistico.

Ristrutturazione edilizia: nuova definizione e importanti novità nel Decreto Bollette

Demolizione e ricostruzione con diversa sagoma e volume: si tratta di «ristrutturazione edilizia» anche in alcune aree sottoposte a vincolo paesaggistico. Facciamo chiarezza sui cambiamenti apportati dal decreto Bollette al Testo Unico dell’ Edilizia sugli interventi di ristrutturazione.

Vengono introdotte novità e semplificazioni sulla questione relativa alla demolizione e ricostruzione qualificabile come ristrutturazione edilizia, per ciò che riguarda gli edifici soggetti ad alcuni vincoli.

Fino ad oggi, la definizione di ristrutturazione edilizia, contenuta all’interno dell’art. 3 del Testo Unico Edilizia aveva creato non poche problematiche agli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree con uno qualsiasi dei vincoli di cui al D.Lgs. n. 42/2004 - Codice dei beni culturali e del paesaggio.

In pratica, per alcuni edifici, risultava possibile inquadrare l’intervento come ristrutturazione edilizia, anche senza il rispetto di sagoma, prospetti e sedime, mentre per tutti quelli soggetti al D.lgs 42/2004 occorreva mantenere il rispetto di tali caratteristiche.

Con questa nuova modifica, in alcune aree sottoposte a vincolo per legge, gli interventi di demolizione e costruzione e quelli di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono «interventi di ristrutturazione edilizia» anche laddove non siano mantenute queste connotazioni.

Rientrano dunque a far parte della categoria anche quelli su edifici tutelati ai sensi del’art-142 del Codice dei Beni culturali e viene dato accesso alle detrazioni fiscali dei bonus edilizi a tutti gli interventi di questo tipo.

Vediamo insieme come il d.l. 17/2022, anche detto (decreto Bollette ed Energia), è intervenuto in maniera incisiva sulla struttura degli articoli del Testo Unico dell’edilizia e come ha ridefinito portata e contenuto degli interventi sugli immobili nelle aree sottoposte a vincolo culturale e paesaggistico.

Le modifiche apportate dal decreto bollette

La legge di conversione del d.l. 17/2022 apporta molteplici modifiche al Testo Unico dell’Edilizia, confermando la quarta cessione del credito per superbonus e bonus edilizi, la semplificazione per le rinnovabili sugli edifici, nuove regole per la ristrutturazione edilizia e viene inserito il geotermico nel Superbonus.

Osserviamo nello specifico cosa cambia nella definizione di «ristrutturazione edilizia».

Le disposizioni previste all’art. 28 del D.L. 17/2022 apportano alcune modifiche al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e più precisamente:

  • l’art. 3, comma 1, lettera d) che definisce l’intervento di ristrutturazione edilizia;
  • l’art. 10, comma 1, lettera c) relativo agli interventi subordinati a permesso di costruire.

In particolare, cambia, la lettera a) dell’articolo 28, modifica l’art. 3, comma 1, lettera d), sesto periodo, del D.P.R. 380/2001, stabilendo espressamente che:

[...]tra gli interventi di ristrutturazione edilizia in esso disciplinati, non rientrano quelli riferiti ad edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del decreto legislativo 42/2004.

Vediamo in sostanza cosa comporta la modifica a questo articolo.

Cosa cambia per le aree sottoposte a vincolo culturale e paesaggistico

Fino ad ora, in tutte le aree sottoposte a vincolo ai sensi del D.lgs. 42/2004 e nei centri storici, gli interventi di ristrutturazione edilizia, realizzati attraverso la demolizione e ricostruzione dell’immobile, dovevano riprodurre un edificio identico a quello demolito, cioè mantenendo sagoma, prospetti, volumetria e sedime.

Prima dell’inserimento di questa modifica era stabilito dal Codice che:

«con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria».

In questi territori, qualsiasi modifica in fase di ricostruzione non comprendeva l’intervento nella definizione di ristrutturazione edilizia con la conseguenza di non poter accedere ai bonus edilizi come superbonus, ecobonus e sismabonus.

La demolizione e ricostruzione godevano di un discreto livello di semplificazione tranne, però, nelle zone vincolate e nelle zone territoriali di tipo A (centri storici). Il legislatore ha voluto intervenire per semplificare la questione a tutti coloro che si trovavano a dover progettare interventi di demolizione e ricostruzione in zone vincolate.

Ad oggi quindi, attraverso questa modifica al Testo Unico dell’edilizia (ultimo periodo della lettera d), comma 1, art. 3, del D.P.R. n. 380 del 2001) viene inclusa un’eccezione alla regola. È stata inserita una specifica dicitura che esclude i vincoli dell’art. 142 del Codice dalle restrittive clausole della ristrutturazione edilizia, sicché ora è in effetti possibile prevedere una demolizione-ricostruzione con variazione della forma anche in queste specifiche zone.

Attenzione: resta ferma la regola per tutti gli altri vincoli stabiliti dal d.lgs. n. 42/2004. Infatti rientrano in questo cambiamento solo gli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del Codice dei beni culturali.
Il che evidenzia come non sia stata esattamente una titanica semplificazione, visti i diversi distinguo ed eccezioni mantenute sugli immobili sottoposti a vincolo del Codice d.lgs. 42/2004.

Se da un lato si registra un notevole passo avanti per incrementare il raggio d’azione della ristrutturazione edilizia, dall’altro rimane ferma la volontà del legislatore di tutelare molti edifici vincolati in altro modo ai sensi del d.lgs 42/2004.

Comunque, tutti gli interventi sugli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del Codice dei beni culturali a questo punto saranno possibili e, di conseguenza, saranno ricompresi tra gli interventi soggetti al permesso di costruire.

Nello specifico saranno interventi:

  • di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree sottoposte a tutela paesaggistica dalla legge;
  • di ripristino di edifici, crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Permesso di costruire: cosa cambia?

La modifica introdotta dalla legge non apporta una semplificazione della procedura. Per tutte le aree vincolate, infatti, per la realizzazione degli interventi di demolizione e ricostruzione con diversi sagoma, prospetti, volumetria e sedime deve essere richiesto il permesso di costruire.

Per effetto e conseguenza diretta della predetta novità, nella stessa direzione è stato successivamente modificato anche il testo dell’art. 10, comma 1, lettera c), del D.P.R. n. 380/2001, Testo Unico dell’Edilizia.

Si stabilisce, infatti, che a questo punto sono subordinati a permesso di costruire anche:

  • gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del D. Lgs. 42/2004;
  • il ripristino di edifici, crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree;
  • in entrambi i casi, ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Ricordiamo però che si dovrà sempre porre la massima attenzione al fatto che una modifica alla definizione dell’intervento edilizio non influisce sulle norme a tutela del paesaggio.

Ad oggi è vero che le demolizioni e le ricostruzioni in zone con vincolo di cui all’art. 142 sono considerate uguali a quelle da porre in essere in zone non vincolate. Ma bisogna sottolineare che resta ferma la necessità di acquisire la preventiva autorizzazione paesaggistica, poiché la legge ha un «vuoto» e non si esprime riguardo a tale adempimento.

La normativa regionale, nel disciplinare gli interventi autorizzabili nei vari vincoli paesaggistici, potrebbe disporre comunque delle limitazioni operative.

Accesso agli incentivi fiscali

Alla luce di queste nuove disposizioni, gli interventi di demolizione e di ricostruzione degli edifici ricadenti in aree tutelate (ai sensi dell’art. 142 del D.lgs n. 142/2004) anche con diversa sagoma, volume, sedime e prospetto cessano di essere considerati nuove costruzioni e sono classificati sempre come “ristrutturazione edilizia”.

Dal punto di vista del titolo edilizio non cambia molto, è sempre necessario richiedere il permesso di costruire, ma la novità fondamentale è che in quanto ristrutturazione è possibile accedere alle detrazioni fiscali.

Questo perché, L’Agenzia delle Entrate ha chiarito più volte che uno dei presupposti fondamentali per ottenere le detrazioni fiscali, come Superbonus, ecobonus e bonus ristrutturazioni, è che i lavori siano classificati come ristrutturazioni edilizie.

Obiettivo dei bonus è quello di incentivare i lavori di recupero del patrimonio edilizio esistente. Il che verrebbe meno nel caso di una nuova costruzione.

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