Ristrutturazione casa in affitto: chi paga e come funziona?

Chi vive in affitto si sarà trovato più di una volta a dover svolgere piccoli lavori in casa, anche se questa non è di sua proprietà. Quando si ristruttura una casa in affitto solitamente i progetti più impegnativi vengono decisi dal proprietario, mentre per quel che riguarda le migliorie minori, queste possono avvenire anche solo per mano dell’inquilino. Ma chi è che deve pagare i lavori?

Per la legge italiana l’inquilino prima di cominciare i lavori deve richiedere e ottenere il permesso del proprietario dell’immobile, indipendentemente dall’urgenza dei lavori stessi. Ma una volta approvati, su chi ricadono i costi? L’inquilino che anticipa i soldi, deve essere rimborsato? Ecco le regole.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Prima di iniziare a parlare dei lavori di ristrutturazione in una casa in affitto, bisogna analizzare le differenze fondamentali tra i tipi di lavori possibili, ovvero quelli di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria.

La manutenzione ordinaria, per legge, ricade sull’inquilino. Si tratta di quei lavori di entità minore, come piccole sostituzioni. Per esempio, se si rompe il pomello della porta ed è da sostituire, questo rientra nella manutenzione ordinaria.

Solitamente questi lavori sono conseguenza dell’utilizzo o di piccoli incidenti. Tuttavia, se a provocare la rottura della cosa in questione, anche se piccola, è l’usura del tempo, a dover pagare il lavoro è il proprietario di casa. Per esempio, la sostituzione del sifone del lavandino che perde perché vecchio dovrà essere pagato dal proprietario dell’immobile, o rimborsato all’inquilino quando ha anticipato i costi.

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La ristrutturazione di un appartamento, invece, non rientra in questa categoria. Quando si parla di lavori di maggiore entità, per esempio la sostituzione di un pavimento, oppure l’installazione di un nuovo bagno, questi sono manutenzione straordinaria. La manutenzione straordinaria è dovere del proprietario dell’immobile.

Regole per la ristrutturazione della casa in affitto

Di regola, per poter eseguire grandi o medi lavori in una casa in affitto è necessario ottenere il permesso del proprietario dell’immobile. È infatti il proprietario ad avere i diritti reali di proprietà sulla casa, e il suo permesso è sempre fondamentale prima di procedere, anche se i lavori sono voluti dall’inquilino.

Si possono comunque trovare accordi particolari tra inquilino e proprietario per i lavori di manutenzione straordinaria. Per esempio, è comune che l’inquilino anticipi piccole somme per le riparazioni, per poterle scalare direttamente dall’affitto. Questo accordo prevede comunque che ci sia il permesso del proprietario e deve essere inserito all’interno del contratto.

In generale, nel contratto sarebbe opportuno inserire tutte le clausole necessarie riguardanti i lavori, soprattutto per gli affitti a lungo termine e per un intero immobile. Comunque essendo i lavori di ristrutturazione dei lavori di manutenzione straordinaria, l’onere ricade sempre sul proprietario dell’immobile, indipendentemente dal fatto che sia stato l’inquilino a richiederli o meno.

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A seconda degli accordi quindi:

• i lavori di ristrutturazione possono essere pagati direttamente dal proprietario di casa;
• possono essere anticipati dall’inquilino, per poi vederli scalati dal canone di affitto.

L’inquilino comunque non può iniziare dei lavori senza il permesso del proprietario dell’immobile. In caso di lavori svolti senza il permesso del proprietario, non potrà infatti ottenere il rimborso. Se invece l’inquilino svolge delle ristrutturazioni, decise da lui ma con il permesso del proprietario, allora il proprietario deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore della cosa al tempo della riconsegna.

Il permesso del proprietario dell’immobile deve essere esplicito. Non basta che sia a conoscenza del desiderio di fare i lavori, ma deve approvarli chiaramente perché si possa venire rimborsati.

Addizioni e innovazioni alla casa in affitto

Due casi particolari sono quelle definite “addizioni” e “innovazioni” della casa in affitto.

• le addizioni sono quelle modifiche che, pur essendo incorporate nella casa, rimangono autonome e individuali, come delle tenda da sole. Se possono essere spostate allora l’inquilino può portarsele via, oppure il proprietario può chiedere di acquistarle. Se invece sono difficilmente separabili, e durante il processo l’immobile potrebbe venire danneggiato (come per un impianto di aria condizionata) allora il locatore diventa proprietario senza dover pagare l’inquilino. Questo, a patto che l’addizione non aumenti il valore dell’immobile;
• le innovazioni sono modifiche che non aumentano il valore del bene, sono incorporate nell’immobile, e sono funzionali alle necessità dell’inquilino. Per esempio, l’installazione di una parete di cartongesso. In questo caso sono a carico dell’inquilino, e non devono diminuire il valore dell’immobile.

Ristrutturazioni e guasti urgenti della casa in affitto

Come si può fare quando ci sono delle riparazioni o modifiche urgenti? Per lavori urgenti si intendono tutte quelle situazioni che incidono negativamente sull’utilizzo concordato tra le parti per l’immobile. Per esempio, è un lavoro urgente liberarsi della muffa causata da un’infiltrazione in un appartamento.

In questo caso a dover pagare le riparazioni e ristrutturazioni è sempre il proprietario dell’immobile, perché ha il dovere di mantenere la casa fruibile come previsto dal contratto.
Nel caso in cui il proprietario si rifiutasse di fare questi lavori, allora l’inquilino ha il diritto di citarlo in giudizio e recedere il contratto, a patto che il problema riguardi una parte essenziale dell’immobile.

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L’inquilino ha, dal canto suo, il dovere di avvisare il proprietario dell’immobile nel caso in cui ci fosse bisogno di lavori e riparazioni, urgenti e non. Se dovesse anticipare i soldi per le riparazioni, l’inquilino ha diritto al rimborso.
L’inquilino ha infatti il diritto di risolvere il problema il più velocemente possibile.

Tutto questo a patto che la ristrutturazione urgente non sia la conseguenza di una danno causato dall’inquilino. In quel caso è suo dovere procedere alle riparazioni, sempre avvisare il proprietario.

Chi beneficia delle detrazioni fiscali

A beneficiare delle detrazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione, come quelle previste per il Superbonus, possono essere sia l’inquilino, sia il proprietario, così come l’usufruttuario di un immobile, o i soci o imprenditori proprietari dell’immobile.

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Infatti, dipende da chi sostiene le spese. Ad avere diritto alle detrazioni fiscali non è direttamente il proprietario dell’immobile, ma chi paga per la ristrutturazione e i lavori. Se a farlo è l’inquilino, allora sarà lui a poterne usufruire.