Locazione: spese ordinarie e straordinarie. Chi paga l’inquilino o il locatore?

Le spese di manutenzione di un immobile sono molteplici. In caso di locazione e quindi stipula di un contratto d’affitto come sono ripartite le spese ordinarie e straordinarie? Quali sono a carico del locatore e quali dell’inquilino? Ecco una guida.

Dalla locazione di un immobile molto spesso nascono dubbi sulla ripartizione delle spese tra inquilino e locatore. Quali spese sono a carico dell’uno e quali dell’altro? Per risolvere ogni dubbio occorre consultare le tabelle, richiamate nel contratto d’affitto, che elencano le spese ordinarie e straordinarie. Ecco una guida pratica per la ripartizione delle spese.

Locazione: come ripartire le spese tra inquilino e locatore?

L’affitto di un immobile comporta inevitabilmente dei costi derivanti dalle spese di manutenzione della casa e le parti esterne ad essa, il dubbio principale risulta essere la ripartizione di tali spese.

Le spese di manutenzione di un immobile vengono distinte in ordinarie e straordinarie, le prime spettanti all’inquilino (conduttore o locatario), le seconde al locatore (proprietario).

L’art. 1576 c.c prevede, infatti, in linea generale che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore
”.

La L. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) detta disposizioni per quanto attiene altre tipologie di intervento le cui spese sono principalmente a carico dell’inquilino, salvo diversi accordi: spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine ed alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese di portineria, salvo accordi contrari, sono a carico dell’inquilino nella misura del 90%.

Il locatore, in ogni caso, è sempre legittimato a chiedere di visionare la documentazione che certifichi le spese a suo carico.

Invece, le grosse opere o gli interventi importanti che si rendono necessari su un immobile, rientrando nelle spese di ordine straordinario, sono a carico del locatore.

Locazione: spese ordinarie e straordinarie

Per una più corretta ripartizione dei costi derivanti dalle spese per la manutenzione di un immobile dato in locazione sono state elaborate diverse tabelle approvate dalle organizzazioni di categoria (inquilini, proprietari) che si ispirano ai principi di equità.

Per essere vincolanti è necessario che queste tabelle siano recepite dai regolamenti condominiali e richiamate espressamente nei contratti di locazione.

Qualora, invece, il caso concreto non sia indicato nelle medesime tabelle si ricorre alle norme di legge e agli usi locali.

Di seguito riportiamo una tabella con le spese più comuni.

Ascensore
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni Inquilino
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti Proprietario
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge Proprietario
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione Inquilino
Ispezioni e collaudi Inquilino
Autoclave
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) Proprietario
Manutenzione ordinaria Inquilino
Imposte e tasse di impianto Proprietario
Forza motrice Inquilino
Ricarico pressione del serbatoio Inquilino
Ispezioni, collaudi e lettura contatori Inquilino
Impianti di illuminazione, videocitofono, videosorveglianza e speciali
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione Proprietario
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione Inquilino
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme Proprietario
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme Inquilino
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni Proprietario
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni Inquilino
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili Proprietario
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili Inquilino
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza Proprietario
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza Inquilino
Impianti di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua, fonti rinnovabili
Installazione e sostituzione degli impianti Proprietario
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti Proprietario
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario Inquilino
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale Inquilino
Lettura dei contatori Inquilino
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua Inquilino
Impianto antincendio
Installazione e sostituzione dell’impianto Proprietario
Acquisti degli estintori Proprietario
Manutenzione ordinaria Inquilino
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi Inquilino
Impianti sportivi
Installazione e manutenzione straordinaria Proprietario
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) Inquilino
Consumo di acqua per pulizia e depurazione Inquilino
Impianto centralizzato di ricezione radiotelevisiva e di flussi informativi
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo Proprietario
Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo Inquilino
Parti comuni
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico Proprietario
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico Inquilino
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari Proprietario
Manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari Inquilino
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura Proprietario
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti Inquilino
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere Proprietario
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni Inquilino
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni Inquilino
Installazione e sostituzione di serrature Proprietario
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati Inquilino
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo Proprietario
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo Inquilino
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile Inquilino
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali Proprietario
Parti interne all’appartamento
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti Proprietario
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti Inquilino
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell’impianto sanitario Inquilino
Rifacimento di chiavi e serrature Inquilino
Tinteggiatura di pareti Inquilino
Sostituzione di vetri Inquilino
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso Inquilino
Verniciatura di opere in legno e metallo Inquilino
Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento Inquilino
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento Proprietario
Pulizia
Spese per l’assunzione dell’addetto Proprietario
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. Inquilino
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta Proprietario
Spese per le pulizie appaltate a ditta Inquilino
Materiale per le pulizie Inquilino
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia Proprietario
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia Inquilino
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie Inquilino
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti Inquilino
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva Inquilino
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori Proprietario
Sacchi per la raccolta dei rifiuti Inquilino
Sgombero neve, compresi i materiali d’uso Inquilino
Portierato
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. Proprietario 10% Inquilino 90%
Materiale per le pulizie Inquilino
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. Proprietario 10% Inquilino 90%
Manutenzione ordinaria della guardiola Proprietario 10% Inquilino 90%
Manutenzione straordinaria della guardiola Proprietario

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