I REITs stanno sempre più attirando l’attenzione degli investitori a causa del significativo deprezzamento subito negli ultimi anni, dovuto all’aumento dei tassi d’interesse. Con le nuove aspettative legate ai tassi, recentemente un po’ smorzate, molti si chiedono se sia giunto il momento propizio per un rimbalzo nel prezzo dei vari REITs quotati nelle borse internazionali.
La risposta a questa domanda non è immediata e l’investimento in questi asset, pur essendo allettante, richiede un’attenta considerazione, specialmente in questo periodo storico particolare. Infatti, sebbene si preveda un prossimo abbassamento dei tassi, ciò non implica automaticamente un ritorno a condizioni finanziarie favorevoli nel breve termine per le aziende, e nel caso specifico dei REITs, ciò potrebbe avere un costo elevato.
Cosa sono i REITs e come è strutturato il loro business?
I REITs, acronimo di Real Estate Investment Trusts, sono società che possiedono, gestiscono o finanziano proprietà immobiliari redditizie. Offrono agli investitori la possibilità di partecipare al mercato immobiliare senza l’onere di acquistare, gestire o finanziare direttamente gli immobili. Per conservare lo status di REIT, devono distribuire almeno il 90% dei loro redditi imponibili agli azionisti, rendendoli attraenti per chi cerca entrate regolari. Inoltre, essendo quotati in borsa, i REITs offrono maggiore liquidità rispetto all’investimento diretto in immobili. Consentono di diversificare gli investimenti su vari tipi di immobili e aree geografiche, ma espongono anche agli alti rischi del settore immobiliare.
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Come impattano i tassi d’interesse sul business di un REITs?
I REITs presentano rischi legati alle fluttuazioni del mercato immobiliare e ai cambiamenti dei tassi d’interesse, e la loro performance è influenzata dalla gestione aziendale. Un fattore chiave è il rapporto tra i REITs e l’andamento del mercato monetario, dovuto alla loro dipendenza dal debito per finanziare acquisti e sviluppi immobiliari. L’aumento dei tassi d’interesse alza il costo del debito, riducendo i margini di profitto dei REITs, mentre tassi più bassi possono abbassare il costo del debito, migliorando la redditività. Inoltre, i tassi d’interesse influenzano il valore delle proprietà: tassi più alti possono diminuire la domanda e abbassare i prezzi degli immobili.
I REITs utilizzano spesso la leva finanziaria per massimizzare i profitti, il che può renderli vulnerabili a rialzi improvvisi e prolungati dei tassi d’interesse, aumentando il costo del servizio del debito. Se i tassi rimangono elevati, i REITs possono subire pressioni sui flussi di cassa. In situazioni estreme, un REIT fortemente indebitato con entrate insufficienti per coprire i costi del debito può rischiare difficoltà finanziarie o fallimento.
Cosa sta accadendo a i titoli con alta leva finanziaria?
Il rischio di fallimento commerciale, accentuato dalla struttura finanziaria attuale, sta crescendo, soprattutto negli Stati Uniti, dove le dichiarazioni di fallimento sono aumentate del 72% nel 2023. La causa è semplice: la pandemia del 2020 ha incrementato il bisogno di finanziamenti per le società, che hanno sfruttato tassi quasi nulli. Tuttavia, l’incremento dei costi finanziari unito al rapido aumento dei tassi d’interesse negli ultimi anni ha pesantemente gravato sui bilanci delle società con eccessiva leva finanziaria, portandole spesso al collasso. I REITs, non tutti, sono considerati società ad alta leva finanziaria a causa della natura del mercato immobiliare. Il fallimento di WeWork, ad esempio, società di affito e compravendita di spazi di co-working, nel novembre 2023, ha allarmato molti investitori, nonostante il suo modello di business differisca da quello tipico dei REITs.
Cosa aspettarsi quindi dai REITS?
Si deve considerare che, al fine di affrontare determinate difficoltà, la struttura finanziaria dei REITs si è progressivamente orientata verso il mercato. I REITs, nei quali è possibile investire attraverso il mercato borsistico, raccolgono gran parte del loro fabbisogno finanziario dal mercato azionario, al fine di ridurre la leva finanziaria. Questo comporta una riduzione dell’esposizione a breve termine, ma al contempo un incremento di quella a lungo termine.
Rimangono comunque fortemente ancorati alle performance e alla dimensione dei dividendi, che potrebbero diventare meno competitivi sul mercato in periodi di alti rendimenti obbligazionari.
Poiché la maggior parte dei REITs quotati sono di grado investment, si presume che abbiano accesso a condizioni finanziarie vantaggiose, spostando l’attenzione sul lungo periodo. Per questo preoccupava l’idea, precedentemente ipotizzata da Powell, di «tassi alti per più tempo», considerando che la durata media del debito dei REITs è di 6,5 anni, e che il debito è prevalentemente a tasso fisso.
I verbali del FOMC non hanno fornito indicazioni specifiche sull’andamento futuro dei tassi d’interesse, e i funzionari della Fed mostrano un elevato grado di incertezza sulle prospettive economiche degli Stati Uniti. Nonostante ciò, il mercato e molti esperti prevedono tre tagli dei tassi nel 2024, a partire da marzo, ma ciò dipenderà principalmente dall’andamento economico del paese. Di conseguenza, recentemente le borse hanno ridotto le scommesse sui tassi d’interesse.
Questa incertezza rende più complesse le decisioni di investimento nei Trust immobiliari. Guardando al mercato degli ETF a livello globale, l’Ishares Developed Markets Property Yield ha mostrato un andamento positivo nelle ultime sessioni. Sebbene sia ancora lontano circa il 30% dai massimi del 2022 e abbia chiuso il 2023 in perdita, a dicembre ha registrato una crescita del 18% dai minimi del mese, sostenuto dai nuovi presupposti di politica monetaria della banca centrale statunitense.
