Cosa succede se non pago il mutuo?

Antonella Ciaccia

06/07/2022

06/07/2022 - 10:55

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Cosa comporta il ritardato pagamento delle rate di mutuo? Le conseguenze possono essere anche gravi, per cui occorre rimettersi in regola quanto prima.

Cosa succede se non pago il mutuo?

Cosa rischia chi non paga la rata del mutuo? In tempo di crisi economica una domanda che si fanno molte persone in difficoltà che non possono versare la rata mensile per il mutuo della casa.

I mutui, ma più in generale tutti i finanziamenti, richiedono puntualità. Il pagamento delle rate entro le scadenze prefissate dal contratto rappresenta la condizione indispensabile per la buona riuscita dell’accordo e per il suo perdurare nel tempo.

Ecco perché chiedersi cosa succede in caso di mutuo non pagato è legittimo, così come è importante capire quali sono le conseguenze per chi lo paga in ritardo.

La Banca d’ Italia spiega nella guida “Comprare casa – Il mutuo in parole semplici”, cosa fare in questi casi. In caso di ritardato pagamento di una rata, totale o parziale, l’intermediario informerà il cliente sugli omessi pagamenti e gli indicherà le modalità di pagamento.

Vediamo in questa guida come affrontare l’impossibilità di pagare una o più rate del fido e quali potrebbero essere le conseguenze della nostra inadempienza.

Perdo la casa se non pago il mutuo?

A seconda della condizione in cui ci troviamo le conseguenze possono essere diverse e determinate anche dalla nostra capacità o volontà di adempiere al pagamento.

Ovviamente non ci sono automatismi, in quanto le banche cercano, nel loro interesse, di recuperare il mancato pagamento del mutuo e quindi valutano le azioni da intraprendere in modo differenziato a seconda del contesto che ha portato a sospendere il pagamento delle rate.

Pertanto, anche se siamo in ritardo con le rate per la restituzione del mutuo, non incorreremo subito nel pericolo del pignoramento della casa, ma chiaramente dobbiamo conoscere come le cose possono evolvere e gestire meglio la situazione.

Come specificato dalla Banca d’Italia, attraverso il cd. Patto Marciano, può essere concordata una clausola al momento della conclusione del contratto di mutuo, con la quale la banca e il cliente stabiliscono che, in caso di mancato pagamento di un ammontare equivalente a 18 rate mensili, la banca stessa acquisisca l’immobile costituito in garanzia.

La banca farà propri i proventi della vendita dello stesso, senza dover attivare le procedure esecutive giudiziarie e restituisca al cliente l’eventuale eccedenza tra il valore del bene (stimato da un perito indipendente) o i proventi della vendita dello stesso e l’importo residuo del debito.

Il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola e deve avvertire il consumatore dei vantaggi e degli svantaggi dell’inserimento della clausola nel contratto.

Cosa succede se pago il mutuo in ritardo?

Le conseguenze del ritardo sono molto varie e dipendono dal motivo che è alla base del pagamento tardivo della rata del mutuo.

Prima di tutto specifichiamo che ci sono diverse tipologie di morosità:

  • mancato pagamento anche di una sola rata;
  • ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento, anche di una sola rata;
  • ritardo, tra 30 e 180 giorni dalla scadenza, nel pagamento delle rate fino a sette volte, anche non consecutive. In tal caso il ritardo comporta solo il pagamento degli interessi di mora. Se viene superato il limite delle sette rate non pagate, la banca ha la facoltà di procedere alla revoca immediata del mutuo.

Al mutuatario sarebbe così chiesto il rimborso di tutto il debito residuo, richiesta cui non potrebbe evidentemente far fronte, portando così dritti al pignoramento dell’immobile.

In caso si verificasse una di queste condizioni, oltre al rischio di pignoramento, il mutuatario andrebbe incontro alla segnalazione alla Centrale Rischi interbancaria della Banca d’Italia, il database dove vengono conservati (per un massimo di cinque anni) i nomi di coloro che hanno avuto problemi a rimborsare un debito.

In ogni caso, il cliente ha diritto di essere avvisato dalla banca qualora una qualsiasi di queste procedure venga avviata.

Quindi come muoversi? Se l’inadempimento è dovuto a momentanei motivi economici, ad esempio se alla data di scadenza della rata non si dispone sul conto della copertura sufficiente ad effettuare il pagamento del mutuo, è bene avvisare il prima possibile la banca. Si potranno esporre le problematiche che sono sopraggiunte e provare a chiedere una dilazione della rata o semplicemente avvertire del ritardo.

Se chi vi ha concesso il mutuo è un istituto on line contattate il servizio clienti, se invece ne avete la possibilità presentatevi direttamente allo sportello.

Inoltre, come vedremo in seguito in questo articolo, se il ritardo nel pagamento del mutuo è dovuto alla perdita del lavoro o altra causa di grave entità, si può richiedere la sospensione del mutuo o una rinegoziazione del piano di ammortamento o una surroga.

Invece se il ritardo è dovuto a un problema tecnico, non è responsabilità della banca, ma del mutuatario, il quale deve verificare ogni mese il buon fine del versamento della rata e, in caso di intoppi tecnici, comunicare il problema all’istituto il prima possibile.

Interessi di mora, come si calcolano

Come abbiamo visto, il mancato pagamento della rata del mutuo comporta gli interessi di mora, che si aggiungono al valore della rata omessa.

Nel caso in cui il ritardo nel pagamento della rata del mutuo superi i 30 giorni scattano tali interessi per garantire un risarcimento a favore del creditore, che viene di fatto privato del denaro che gli spetta, secondo i tempi e le modalità pattuite nel contratto di mutuo.

Per calcolare gli interessi c’è una formula standard, che è la seguente:

Interessi di mora = giorni di ritardo x rata x tasso di mora / 36500

Di solito c’è una maggiorazione che va dall’1 al 4 % degli interessi per le rate non pagate e la percentuale viene applicata in base al piano di ammortamento, al fatto che le rate siano costanti, decrescenti o crescenti, mensili o semestrali.

Stando ai più attuali ordinamenti normativi, il tasso moratorio non può essere spropositato e gravare eccessivamente sul mutuatario.

Ad ogni modo nell’ipotesi di interessi di mora eccessivi, vale l’applicazione dell’art. 1384 del Codice Civile che disciplina l’eventuale intervento di un giudice per la riduzione della penale manifestamente eccessiva.

Cosa prevede la legge salva-suicidi per chi non paga il mutuo

Dall’aprile 2016 è entrato in vigore un decreto ministeriale che obbliga la banca ad attendere 18 rate del mutuo non pagate prima di procedere con il pignoramento della casa.

Pertanto, chi non paga le rate del mutuo per l’acquisto di una casa da più di 18 mesi rischia di trovarsi coinvolto in una procedura esecutiva di pignoramento immobiliare e di conseguenza di perdere la casa.

Insomma, le conseguenze per chi a causa di problemi economici non riesce a pagare il mutuo sono molto gravi, tant’è che ci sono stati casi in cui il sovraindebitamento ha indotto il debitore al suicidio.

Per evitare che ciò avvenga, nel nostro ordinamento è stata prevista la legge 3 del 2012 conosciuta “legge salva suicidi”, oggi inglobata nel Codice sulla crisi d’impresa, con la quale è stato messo a disposizione del debitore un importante strumento per estinguere il debito e salvare la propria casa.

Il Codice della crisi e dell’insolvenza, ha riscritto tutta la disciplina delle procedure concorsuali e dell’insolvenza, sostituendosi al regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 e alla disciplina sulla composizione della crisi da sovraindebitamento di cui alla legge n. 3/2012.

L’opera di riforma è finalizzata, ad accorpare in un unico corpus normativo ogni tipo di situazione di crisi e di insolvenza, indipendentemente dalla natura del debitore e dal tipo di attività da questi esercitata.

Il nuovo Codice non stravolge le procedure della legge salva suicidi ma ingloba la norma nata per dare sollievo a chi è sottoposto a un’eccessiva pressione debitoria. Usando le potenzialità delle disposizioni in essa previste è possibile ridurre la propria posizione debitoria che si potrebbe riverberare in eccessivi ritardi nel pagamento delle rate di mutuo e di conseguenza nel pignoramento dell’immobile per la vendita all’asta.

Perché la banca dovrebbe accettare questa proposta? Può sembrare strano che la banca accetti di ridurre il proprio credito, ma in realtà non lo è. Una volta preso atto che a causa della situazione economica del debitore è impossibile recuperare tutto il proprio credito, piuttosto che perderlo completamente le banche sono disposte ad accettarne una riduzione.

Sospensione del mutuo

C’è un altro strumento molto utile per chi si trova in una tale difficoltà economica da non riuscire a pagare le rate del mutuo. Chiedere la sospensione del mutuo o una rinegoziazione della durata del piano di ammortamento, così da ridurre gli importi di ciascuna rata.

La possibilità di chiedere la sospensione temporanea delle rate del prestito o trasferirlo presso un altro intermediario, senza spese o penalità, è stato previsto dal Decreto Bersani del 2007.

Per quanto riguarda la sospensione delle rate va ricordato che le famiglie che si trovano in particolari condizioni di disagio economico possono richiedere alla stessa banca che ha erogato il finanziamento la sospensione della quota capitale delle rate, per un periodo massimo di 12 mesi.

Ricordiamo inoltre che, fino al 31 dicembre 2022, i titolari di un mutuo prima casa che si trovano in situazioni emergenziali temporanee avranno la possibilità di sospendere il pagamento delle rate. Potranno essere messi in pausa i finanziamenti fino a un importo massimo di 400mila euro.

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