Quali inquilini non si possono sfrattare, ecco a cosa fare attenzione quando affitti casa

Esistono degli inquilini che non possono essere sfrattati? Ecco cosa prevede la legge e a cosa bisogna far attenzione prima di affittare casa.

Prima di affittare casa è bene conoscere i rischi a cui si va in contro, soprattutto nel caso in cui gli inquilini smettessero di pagare il canone o le spese. Ovviamente per i casi di morosità è prevista la procedura di sfratto, così da liberare l’immobile e affittarlo a qualcun altro, oltre al recupero crediti per ottenere l’adempimento. Nulla di tutto ciò è rapido e semplice come d’auspicio e anche le dure previsioni del Codice civile a volte si rivelano insufficienti a ottenere i provvedimenti nei tempi sperati. Esiste comunque una certa tendenza allo sveltimento di questi casi, oltre a una rinnovata attenzione nei confronti dei padroni di casa e della tutela a loro riservata.

Quali inquilini non si possono sfrattare?

Fino a non molto tempo fa, le leggi periodicamente approvate impedivano o sospendevano lo sfratto dei nuclei familiari più deboli, contenenti disabili, anziani, minori o in grave stato di povertà. Ecco perché la più grande paura dei locatori è quella di trovarsi impossibilitati a cacciare via gli inquilini morosi.

Chiedersi quali inquilini non si possono sfrattare è legittimo, ma in realtà non è più necessario da diversi anni. Sia per la tutela dei locatori, che per evitare la discriminazione di tali soggetti, questo tipo di norme non è più approvato. Non esistono inquilini che non possono essere sfrattati, perché sarebbe incostituzionale far prevalere le loro difficoltà su quelle dei locatori minando un loro diritto.

Questo però non vuol dire che la procedura sia tutta in discesa, i tempi per l’esecuzione dello sfratto sono di norma dilatati rispetto alle più ristrettive previsioni della legge, tanto più quando il nucleo familiare versa in condizioni di fragilità. L’unica soluzione possibile per i locatori, oltre all’accertamento delle garanzie prima di stipulare il contratto d’affitto, è quindi proprio anticipare il tempo per avviare la procedura. In ogni caso, è bene sapere che lo sfratto può essere richiesto ed eseguito indipendentemente dalle condizioni personali degli inquilini, che siano di salute o economiche.

Quanto dura la procedura di sfratto?

Il procedimento di sfratto può facilmente durare perfino 1 anno, a seconda della collaborazione degli inquilini e del carico di lavoro del tribunale e dell’ufficiale giudiziario. La legge permette al locatore di agire contro l’inquilino moroso dopo un ritardo di 20 giorni, anche se di solito questo passo è anticipato da diversi solleciti bonari e informali e infine dalla diffida dell’avvocato.

La procedura civile vera e propria, poi, prevede la fissazione di una prima udienza, prima della quale gli inquilini hanno pieno diritto a continuare ad abitare nell’immobile. Di norma, è necessario almeno un mese di attesa fra la richiesta e l’udienza, periodo che si dilata ulteriormente per eventuali trattative in corso. In occasione dell’udienza, poi, gli inquilini possono richiedere il cosiddetto termine di grazia (pari a 90 giorni) per procurarsi il denaro per pagare.

Anche in questo periodo gli inquilini rimangono nell’abitazione, così come anche dopo la seconda udienza, in cui il giudice sentenzia lo sfratto (se nel frattempo non è avvenuto l’adempimento) dando ai debitori un termine massimo per andarsene. Se in seguito al termine, di solito non inferiore a 3 settimane, gli inquilini restano ancora in casa, si può chiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario, che può farsi aiutare dalla forza pubblica soltanto a partire dal cosiddetto terzo accesso. Nel caso in cui l’inquilino decidesse di presentare un’opposizione allo sfratto, poi, i tempi si allungherebbero ancora.

Sfratto per minori, anziani e disabili

Come già anticipato, chiunque può essere sfrattato, purché effettivamente moroso e titolare di un contratto. Allo stesso tempo, le circostanze più delicate godono di una tutela maggiore, che incide significativamente sulle tempistiche dello sfratto. In presenza di figli minorenni, ad esempio, lo sfratto è sospeso finché i servizi sociali non trovino loro un’altra sistemazione adeguata. In caso di rallentamenti, il locatore può accordarsi per ricevere il pagamento dai servizi sociali o chiedere l’intervento del giudice tutelare.

Un meccanismo molto simile riguarda anche gli inquilini disabili, anche se in questo caso il giudice può perfino impedire lo sfratto che rischia di aggravarne la disabilità, sempre finché non venga trovata un’altra sistemazione. Infine, anche per gli inquilini over 70 è prevista la sospensione dello sfratto in attesa della disponibilità di un’altra sistemazione. In tutti questi casi, lo sfratto subisce notevoli rallentamenti, ma dopo un tortuoso percorso può essere portato a compimento.