Molti degli argomenti che spiegano l’aumento dei prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti riguardano le aree metropolitane. Ad esempio, alcune zone come Manhattan e San Francisco hanno una disponibilità limitata di terreno edificabile. Se a questo si aggiunge la crescente domanda di vivere in questi luoghi e le normative che limitano le nuove costruzioni, il risultato è un incremento dei prezzi delle case che supera quello dei redditi.
Un altro fattore spesso citato è che, in alcune città attrattive, grandi corporazioni finanziarie statunitensi, acquirenti stranieri ad alto reddito o investitori in affitti brevi cercano di acquistare immobili, spingendo così verso l’alto i prezzi.
Ma nella maggior parte delle aree rurali, nessuno di questi fattori si applica realmente. Il terreno edificabile è abbondante, i codici edilizi solitamente non sono particolarmente restrittivi e gli acquirenti provenienti da fuori zona non acquistano con lo stesso fervore. Eppure, anche in queste aree, i prezzi delle case stanno aumentando più rapidamente dei redditi.
Il Council of Economic Advisers (CEA) ha pubblicato un documento che mostra alcune tendenze generali nel rapporto “The Deterioration of Housing Affordability in Rural America” (marzo 2025). La prima figura del rapporto mostra l’evoluzione del reddito e dell’affitto per gli affittuari rurali con reddito mediano; la seconda figura mette a confronto reddito e prezzi delle abitazioni per i proprietari di casa con reddito mediano.
Evoluzione del reddito e dell’affitto per gli affittuari rurali con reddito mediano
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Un confronto tra reddito e prezzi delle abitazioni per i proprietari di casa con reddito mediano
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(Per chi volesse approfondire, il termine “rurale” viene spesso definito come “non urbano”. Il CEA scrive: “Ai fini di questa analisi, una zona rurale è quella con una densità di popolazione inferiore a 250 persone per miglio quadrato.” Con questa definizione, nel 2023 la popolazione rurale stimata negli Stati Uniti è di circa 58 milioni di persone, un dato in linea con altre stime.)
Non è affatto chiaro il motivo di questo fenomeno. Una possibile spiegazione è che le nuove abitazioni costruite in ambito rurale siano in media molto più costose rispetto a quelle precedenti, aumentando così il prezzo medio. Ma se questo fosse un fattore determinante, allora l’età media del patrimonio immobiliare rurale dovrebbe diminuire — e invece sta aumentando.
Età media delle case in campagna
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Un’altra spiegazione possibile è che il lungo periodo di tassi d’interesse bassi abbia spinto gli acquirenti a sentirsi in grado di pagare prezzi più alti per acquistare casa, dato che i tassi più bassi abbassano le rate mensili del mutuo. Tuttavia, non è chiaro perché questo meccanismo dovrebbe influenzare anche il mercato degli affitti. Inoltre, se l’offerta di abitazioni cresce lentamente, le famiglie disposte a spendere di più possono far salire i prezzi. Ma allora, perché l’offerta di case nelle aree rurali — dove ci sono molti terreni disponibili e regolamentazioni meno rigide — non riesce a soddisfare la domanda? O forse le restrizioni edilizie nelle zone rurali sono più severe di quanto si pensasse?
Il CEA non fornisce una risposta definitiva. Tuttavia, il rapporto evidenzia un punto importante: “Dove le case sono costose e scarse, anche le imprese incontrano maggiori difficoltà nel reclutare e trattenere lavoratori. L’America rurale avrebbe molto da guadagnare da una nuova crescita dell’offerta abitativa, che favorisca una maggiore accessibilità economica…”
Questo articolo è ripreso e tradotto da Conversable Economist.
