Prescrizione spese condominiali 2023: fino a quando l’amministratore può pretendere il pagamento?

Ilena D’Errico

3 Febbraio 2023 - 23:08

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Le spese condominiali sono soggette alla prescrizione: superati alcuni termini il pagamento non può più essere richiesto e il debito si considera estinto.

Prescrizione spese condominiali 2023: fino a quando l’amministratore può pretendere il pagamento?

Le spese condominiali, al pari di qualsiasi altro debito, vanno in prescrizione. Questo vuol dire che se l’amministratore non richiede il pagamento entro il termine previsto dalla legge, il termine di prescrizione per l’appunto, il debito si estingue. Conoscere fino a quando il pagamento è riscosso è fondamentale quindi per entrambe le parti coinvolte. Da un lato, i debitori insolventi possono sapere quando non saranno più tenuti al pagamento del debito, d’altro canto l’amministratore saprà quando interrompere la prescrizione per non perdere il diritto a ricevere il pagamento.

Le spese condominiali si distinguono in quote ordinarie e straordinarie e a seconda di questa distinzione cambiano anche le tempistiche di prescrizione. Oltretutto, sono considerate spese condominiali anche quelle dovute dall’inquilino in affitto verso il locatore. La normativa è diversa a seconda di ogni ipotesi presente.

Prescrizione delle spese condominiali ordinarie

L’articolo 2948 del Codice civile stabilisce che tutti i pagamenti che devono essere ripetuti una volta l’anno (o entro tempistiche più brevi, come le bollette) si prescrivono in 5 anni. Questo si applica anche alle spese condominiali ordinarie che, quindi, vanno in prescrizione dopo 5 anni, in quanto hanno natura periodica.

Per non commettere errori bisogna comunque essere molto scrupolosi nel calcolo del periodo necessario alla prescrizione. In particolare, la prescrizione decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto. Quando la prescrizione viene interrotta il calcolo precedente viene azzerato e bisogna calcolare altri 5 anni dall’evento che ha interrotto la prescrizione. Interrompono la prescrizione delle spese condominiali ordinarie:

  • L’amministratore di condominio;
  • la notificazione del decreto ingiuntivo al condomino moroso;
  • la ricevuta della diffida di pagamento valida alla costituzione in mora;
  • ogni approvazione del piano di riparto da parte dell’assemblea.

Questi eventi devono essere completamente assenti nell’arco di 5 anni necessario alla prescrizione, che pertanto è decisamente poco frequente. L’interruzione dei termini da parte della delibera assembleare in approvazione del piano di riparto, infatti, provoca una vera e propria cristallizzazione dei debiti, esigibili in qualsiasi momento. Ovviamente se l’assemblea non approva il piano di riparto nei 5 anni necessari alla prescrizione, quest’ultima non viene interrotta.

La prescrizione delle quote condominiali ordinarie è piuttosto desueta anche per un altro motivo. La legge impone infatti all’amministratore di agire contro i morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Prescrizione delle spese condominiali straordinarie

Le spese condominiali straordinarie non si prescrivono in 5 anni, in quanto non si tratta spese periodiche, bensì dovute una tantum. Di conseguenza, l’ordinamento prevede una prescrizione di 10 anni per tutti i debiti derivanti da spese straordinarie, come il rifacimento delle facciate o qualsiasi altro intervento straordinario.

Anche in questo caso, tuttavia, il termine di decorrenza della prescrizione coincide con la delibera assembleare del consuntivo di spesa e del relativo piano di riparto fra i condomini. Allo stesso modo, la prescrizione si interrompe in caso di solleciti di pagamento da parte dell’amministratore o notifica di un atto ingiuntivo.

Spese condominiali dell’inquilino: termini di prescrizione

Le spese condominiali dell’inquilino sono gli oneri accessori che servono a contribuire al pagamento di diversi servizi, compresi le pulizie, la manutenzione ordinaria e le spese di portineria. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori, l’inquilino si trova in debito nei confronti del locatore e non dell’intero condominio. Soltanto il locatore, di conseguenza, può esigere il pagamento.

Gli oneri accessori, che dovrebbero essere pagati entro 60 giorni, si prescrivono in 2 anni dalla richiesta di pagamento del locatore. Posto che una costituzione in mora interrompe la prescrizione, bisogna anche ricordare che se l’importo del debito relativo agli oneri accessori supera due quote di canone (e il ritardo supera i 60 giorni) è possibile lo sfratto.

Prescrizione spese condominiali 2023

In sintesi, quest’anno andranno in prescrizione le spese condominiali (purché la prescrizione non sia stata interrotta):

  • Straordinarie del 2013;
  • ordinarie del 2018;
  • relative all’affitto del 2021.

Le spese di quest’anno, invece, seguiranno i termini di prescrizione previsti ma è impossibile anticipare se, e quando, la prescrizione verrà interrotta.

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