Piscina senza permessi, cosa si rischia e come sanarla

Anche per la piscina nel proprio giardino servono i permessi edilizi: ecco cosa rischia chi non li ha e come chiedere la sanatoria.

Installare una piscina nel proprio giardino è il desiderio di molti. Con qualche risparmio e un terreno a disposizione può essere realizzato, ma la fretta non deve portare a errori di valutazione. Prima di procedere alla costruzione, infatti, è bene sapere che anche per le piscine servono i permessi edilizi. Ecco cosa si rischia se la piscina è senza permessi e come sanarla finché si è in tempo.

Quali permessi edilizi servono per le piscine

Le piscine, così come tutti i tipi di costruzioni stabili ancorate al terreno, necessitano dei permessi edilizi richiesti dall’ente territoriale di competenza. La piscina, peraltro, non è qualificabile come pertinenza in senso urbanistico, (a meno che in rare eccezioni) in quanto potenzialmente svolge una funzione completamente autonoma rispetto all’abitazione.

Questo orientamento è stato confermato più volte dalla Corte di cassazione, ma anche dal Tar Lazio con la sentenza n. 11586 del 7 ottobre 2019. In particolare, i giudici hanno rilevato che la realizzazione di una piscina interrata comporta una nuova costruzione, oltre a determinare una nuova planimetria, di conseguenza sono necessari il permesso di costruire e l’autorizzazione paesaggistica (se la zona è vincolata).

Per la costruzione è comunque indispensabile verificare la normativa urbanistica e paesaggistica del Comune di riferimento, al fine di essere in regola anche rispetto a ulteriori misure. Ad esempio, molti Comuni vietano la realizzazione delle piscine nei terreni situati in zone agricole. Tutti i vincoli vengono comunque illustrati dall’ufficio tecnico del Comune, dove può essere valutato il caso specifico rispetto alle norme comunali, regionali e statali.

In ogni caso, la giurisprudenza concorda sulla necessità del permesso di costruire per l’installazione di una piscina, non configurabile come edilizia libera. A prescindere dalle caratteristiche e dai materiali, poi, la piscina incide in modo permanente sul territorio ed è difficilmente amovibile, per cui di norma anche la Scia non è sufficiente (a meno che si tratti di vasche gonfiabili).

Cosa si rischia con una piscina senza permessi

Informarsi correttamente presso l’ufficio comunale prima di installare una piscina è fondamentale, perché le sanzioni previste per le piscine senza permessi sono piuttosto importanti. La questione è regolamentata dal Testo unico sull’edilizia, che previde un iter ben specifico per le opere eseguite senza il permesso di costruire. Innanzitutto, c’è l’ingiunzione immediata al proprietario e al responsabile di demolire o rimuovere la piscina entro 90 giorni.

Oltre questo termine, se nessuno ha provveduto a quanto intimato dal Comune quest’ultimo diventa legittimo proprietario della piscina e dell’area su cui è stata costruita. Se il proprietario non adempie a questo trasferimento è soggetto a una multa compresa fra 2.000 e 20.000 euro.

Ci sono poi le sanzioni previste insieme al reato di abuso edilizio:

La multa fino a 10.329 euro se non sono state osservate le norme, le prescrizioni o le modalità di esecuzione;
la multa compresa fra 5.164 euro e 51.645 euro in caso di assenza del permesso di costruire o completa difformità della piscina;
la multa tra 15.493 euro e 51.645 euro, oltre all’arresto fino a 2 anni, in caso di lottizzazione abusiva dei terreni a scopo edilizio, violazione dei vincoli e anche in alcuni casi di assenza di permesso.

È quindi evidente che richiedere preventivamente il permesso (e rispettarlo) sia la scelta più conveniente. Ciononostante, c’è un’ultima speranza per non dover rinunciare alla piscina se ormai è stata fatta, è stata acquistata o ricevuta in eredità in questo modo.

Come sanare una piscina abusiva

Fino al momento dell’irrogazione delle sanzioni amministrative è possibile sanare gli abusi della piscina. Per ottenere il permesso in sanatoria è però necessario che la piscina rispetti la disciplina urbanistica ed edilizia in vigore sia al momento di realizzazione che al momento di presentazione della richiesta. Senza doppia conformità, infatti, si è di fronte a un abuso edilizio non sanabile.

La richiesta del permesso in sanatoria deve essere richiesta al Comune (che approva entro 60 giorni, altrimenti la richiesta si considera negata) ed è subordinata al pagamento dell’oblazione. Quest’ultima corrisponde al doppio degli oneri dovuti per il permesso oppure, in caso di gratuità degli oneri del permesso, a quanto stabilito dall’articolo 16 del Testo unico dell’edilizia. Ovviamente, se la difformità è solo parziale, l’oblazione è calcolata solo sulla porzione di difformità.