Cosa rischia chi eredità un immobile con abusi?

Ecco cosa rischia chi eredita un immobile con abusi e come può tutelarsi dalle conseguenze.

Se il patrimonio ereditario comprende un immobile con abusi è legittimo chiedersi se i chiamati all’eredità possano riceverlo e soprattutto che conseguenze rischiano. Ecco cosa prevede la legge e quali possibilità hanno gli eredi per tutelarsi.

Si può ereditare un immobile con abusi?

La legge prevede alcuni casi di nullità dei contratti di compravendita con oggetto immobili con abusi, ma ciò non influisce sulla trasmissione ereditaria. Come specificato dalla sentenza n. 16141/2023 della Corte di cassazione, l’immobile con abusi fa parte del patrimonio ereditario. L’immobile, infatti, è oggetto di un diritto di proprietà ben definito che può essere trasferito agli eredi, nonostante gli abusi. Di conseguenza, l’immobile abusivo può essere ereditato, ma prima di accettare è bene sapere cosa si può rischiare in questi casi.

Cosa rischia chi eredita un immobile con abusi

L’abuso edilizio rappresenta un vero e proprio reato, perciò le preoccupazioni circa all’eredità di un immobile con abusi possono essere molte. In realtà, nel nostro ordinamento la responsabilità penale è esclusivamente personale e come tale non può essere trasmessa nemmeno agli eredi. In altre parole, chi riceve in eredità un immobile con abusi non rischia multe o l’arresto.

Allo stesso tempo, sugli eredi grava comunque l’ordine di demolizione. Quest’ultimo, infatti, grava direttamente sull’immobile e non cade mai in prescrizione; pertanto, se un giudice ingiunge un ordine di demolizione questo si abbatte sull’immobile abusivo, a prescindere dall’identità del proprietario.

Cosa fare quando si eredita un immobile con abusi

Per evitare l’ordine di demolizione, che comunque la giurisprudenza maggioritaria riconosce come ultima soluzione, è possibile regolarizzare l’immobile. A questo scopo, se la legge lo consente bisogna presentare la domanda di condono o di sanatoria, considerando che quest’ultima è possibile solo se:

L’immobile è conforme al regolamento urbanistico vigente al momento di realizzazione;
l’immobile è conforme al regolamento urbanistico in vigore alla data di richiesta della sanatoria.

Nel dettaglio, la guida dedicata: come sanare un abuso edilizio senza demolizione.

Rinuncia all’eredità o comunione ereditaria sull’immobile abusivo

Se gli abusi sono sanabili, è possibile evitare l’ordine di demolizione conservando la proprietà dell’immobile in questione. Al contrario, se non è possibile o non conveniente procedere con il condono o la sanatoria può avere senso rinunciare all’eredità. Nel caso di rinuncia, infatti, l’immobile con abusi non può più avere conseguenze sul chiamato all’eredità. In questo caso serve comunque considerare che non è possibile procedere con una rinuncia parziale dell’eredità; perciò, se l’asse ereditario comprende altri beni rinunciare potrebbe essere poco profittevole. Ponderando la situazione è quindi possibile accettare l’eredità, con consapevolezza che l’immobile potrà essere demolito su pronuncia del giudice.

Nel caso siano più chiamati ad accettare l’eredità, l’immobile abusivo diventa oggetto di comunione al pari di altri immobili senza abusi. La procedura per la divisione rimane analoga, mentre dividere le spese per il condono o la sanatoria può risultare più conveniente.

Come scoprire se un immobile ha abusi

Nel caso in cui i chiamati all’eredità non fossero certi della presenza o meno di abusi sull’immobile, è utile procedere a un controllo. In particolare, è possibile rivolgersi a un professionista, come un ingegnere, un architetto o un geometra che verifichi gli atti amministrativi e la corrispondenza tra le condizioni effettive dell’immobile e i dati catastali. Il controllo non è necessario se il catasto presenta il certificato di stato legittimo, utile anche nelle compravendite. Si ricorda che non sono considerate abusive le seguenti irregolarità:

Differenza di altezza, dei distacchi, della cubatura o della superficie coperta (o comunque dei parametri relativi alle singole unità immobiliari) entro il 2% delle misure previste dal titolo abitativo;
irregolarità geometriche, modifiche di minima entità alle finiture, collocazione differente degli impianti e delle opere interne (purché sull’immobile non gravino vincoli) avvenuti durante i lavori eseguiti per attuare i titoli edilizi, ma soltanto se l’agibilità dell’immobile non è compromessa.