I Big data sono un grande business. Anche conservarli lo è.
I proprietari di magazzini stavano già sfruttando la domanda di spazio creata dal cloud computing. L’intelligenza artificiale ha dato il turbo a questa tendenza. I proprietari stanno costruendo data center più grandi e potenti ed è in corso una frenesia di leasing in Europa, che ricorda quella della logistica dell’ultimo miglio durante la pandemia.
La domanda extra di spazio crea un vincolo in termini di fornitura di energia. Le nuove connessioni alla rete richiedono anni, quindi un eccesso di spazio a breve termine sembra improbabile. Ciò crea il contesto più favorevole in qualsiasi settore immobiliare negli ultimi 25 anni, secondo Peter Papadakos di Green Street.
I data center tendono a raggrupparsi attorno alle principali sedi aziendali europee: Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi e Dublino. Questi si trovano sulle principali giunzioni dei cavi di comunicazione e di alimentazione. La bassa latenza, ovvero il tempo necessario per inviare dati e ricevere una risposta, è fondamentale per le aziende e per l’implementazione delle applicazioni IA.
L’offerta limitata di data center ne frena l’adozione e fa aumentare gli affitti. La domanda sottostante è sostanzialmente illimitata. Lo scorso anno sono stati necessari 33 GW di spazio a livello globale, secondo Citi, con una previsione di aumento fino a 100 GW entro il 2030. L’Europa ne rappresenta circa 5GW, in aumento di circa un quarto. Digital Realty, quotata negli Stati Uniti, ha recentemente raccolto 1,7 miliardi di dollari per finanziare un’ulteriore crescita.
La domanda proviene dai cosiddetti hyperscaler, grandi gruppi tecnologici statunitensi che in genere occupano spazio accanto all’edificio e su base pre-affittata (pre-costruzione). Attualmente i proprietari hanno il sopravvento: sono frequenti i contratti di locazione di 15 anni con clausola di rescissione. Alcuni inquilini accetteranno di pagare i costi di manutenzione e di investimento per garantire accordi di leasing. Si prevede che gli affitti medi in tutta Europa cresceranno ad un ritmo elevato a una cifra nei prossimi cinque anni, almeno due volte più velocemente rispetto ad altri settori.
Il costo di costruzione dei data center scoraggia lo sviluppo speculativo. Con un costo fino a 1.200 dollari al metro quadrato, la loro costruzione costa circa sei volte di più rispetto ai tradizionali capannoni logistici. La maggior parte è dovuta ai requisiti di alimentazione, compresi i generatori di riserva e il raffreddamento.
La fornitura a bassa latenza è la cosa più desiderabile. Ma la domanda dovrebbe aumentare anche al di fuori degli hub, in luoghi che potrebbero essere utilizzati per addestrare modelli linguistici di grandi dimensioni, ad esempio, ma non ospitare servizi di intelligenza artificiale per gli utenti. Un esempio potrebbero essere i piani di acquisizione e sviluppo per l’ex sito della start-up britannica Britishvolt vicino a Newcastle presso Blackstone.
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