Proprio come tanti altri Paesi asiatici anche l’India deve fare i conti con il suo mercato immobiliare.
Le nove principali città della nazione più popolosa del mondo, dove la maggior parte della popolazione migra in cerca di opportunità di lavoro, stanno affrontando una grave crisi abitativa. Il motivo?
L’attenzione crescente degli sviluppatori immobiliari è sempre più dirottata verso le abitazioni di lusso, mentre l’offerta di case destinate alla fascia di reddito medio-bassa (con prezzi pari o inferiori a 12mila dollari) è diminuita del 36% negli ultimi due anni.
Attenzione: a differenza di quanto già accaduto, per esempio, a Tokyo, Seoul e Hong Kong, dove i prezzi delle case sono schizzati alle stelle e acquistare una casa è sempre più un affare per ricchi, nelle megalopoli indiane siamo ancora diversi passi indietro. La tendenza però è chiara: più le grandi multinazionali scelgono di delocalizzare le loro attività all’ombra del Taj Mahal e più il valore dei terreni intorno alle nuove sedi di queste aziende sale vertiginosamente verso l’alto. Arricchendo una manciata di imprenditori e mettendo nei guai tanti altri cittadini.
Un esempio di quanto abbiamo appena detto? Devanahalli, una cittadina rurale situata alla periferia del polo tecnologico indiano di Bangalore. Da queste parti dovrebbe presto sorgere il «Project Elephant», un impianto di assemblaggio realizzato dal colosso cinese Foxconn che produce, tra gli altri dispositivi, gli iPhone per Apple. Ebbene, i prezzi degli immobili nella zona sono aumentati del 35% da quando l’azienda ha lanciato il suo piano.
Il caso di Project Elephant e Foxconn
Se a Devanahalli i prezzi delle abitazioni sono schizzati alle stelle la «colpa» - se così possiamo definirla - è tutta... degli iPhone. Foxconn prevede di raddoppiare la produzione degli smartphone Apple in India fino a raggiungere una capacità produttiva di 30 milioni di unità all’anno. C’è ancora tanto da fare e il Project Elephant dovrebbe aiutare l’azienda a raggiungere l’obiettivo.
Parliamo del resto di un sito che si estende per 13 milioni di piedi quadrati (circa 220 campi da calcio) e dal valore di 2,5 miliardi di dollari, destinato a diventare il sito stabilimento più grande di Foxconn al di fuori della Cina e a creare 40mila posti di lavoro. «L’ingresso di Foxconn è un evento di enorme importanza per Devanahalli, probabilmente un momento cruciale nella sua trasformazione», ha spiegato a Rest of World Ashwanth Sajeevan, CEO di PropPulse.ai, una piattaforma di data intelligence e consulenza per il settore immobiliare di Bangalore. «È come aver seminato a Devanahalli l’equivalente di un’intera città nuova, quasi da un giorno all’altro. Naturalmente una tale portata ha un effetto a cascata: aumenta la domanda di alloggi, attrae industrie e fornitori dell’indotto e, in generale, punta i riflettori sulla regione», ha dichiarato l’analista.
Foxconn ha stretto accordi con sviluppatori immobiliari locali per ospitare la propria forza lavoro proveniente dalla Cina e da paesi del Sud-est asiatico. Gli sviluppatori prevedono insomma un afflusso di decine di migliaia di lavoratori, trainato non solo dal Project Elephant, ma anche dal Project Cheetah, una fabbrica sempre di Foxconn impegnata a sfornare componenti di veicoli elettrici (in costruzione nelle vicinanze). Risultato? Sono in corso di realizzazione circa 60 progetti residenziali, tra cui appartamenti, ville e terreni edificabili, entro un raggio di 20 chilometri dai due siti, con prezzi di vendita compresi tra i 40mila e i 700mila dollari.
Prezzi in aumento e rischio bolle
Come ha riferito Outlook Business, il mercato immobiliare indiano ha continuato a registrare una solida crescita per tutto il 2024, trainato dalla domanda di case di lusso. Tuttavia, gli analisti stanno iniziando a segnalare un «accumulo di scorte» e una potenziale formazione di «bolle» in questo segmento particolare.
La società di consulenza immobiliare Knight Frank ha registrato, per il 2024, un aumento delle vendite del 7% (con un volume di compravendite che ha raggiunto il massimo degli ultimi 12 anni) ma, nello stesso periodo, il mercato ha visto anche l’inventario di case invendute aumentare del 5% su base annua (superando le oltre 495.000 unità).
Allo stesso tempo un report di PropEquity ha sottolineato come il numero di unità disponibili nella fascia di reddito più bassa è sceso da 3.10.216 nel 2022 a 1.98.926 nel 2024. Le città più colpite sono Nuova Delhi, Mumbai e Hyderabad. I dati mostrano inoltre che l’inventario invenduto di dimensioni maggiori, ovvero case con un prezzo compreso tra 240mila-600mila dollari e 600mila-1,2 milioni di dollari, è cresciuto rispettivamente del 54% e del 52% su base annua.
